房地产转让纠纷案例

抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。

申诉人（一审原告、二审上诉人）：唐兰。

委托代理人：夏世国。

被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：程永莉。

委托代理人：向勇，重庆司诚律师事务所律师。

唐兰因与程永莉房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2009）渝高法民提字第272号民事判决，向检察机关提出申诉，最高人民检察院作出高检民抗〔2012〕28号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院经审查后作出（2012）民抗字第55号民事裁定提审本案，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，申诉人唐兰及其委托代理人夏世国，被申诉人程永莉的委托代理人向勇到庭参加了诉讼，最高人民检察院指派助理检察员刘中华、书记员侯巍出庭履行职务。本案现已审理终结。

本院再审查明，1998年12月11日，唐兰与重庆渝兴房地产综合开发公司签订房地产买卖合同约定，唐兰以127083元的总价款购买重庆渝兴房地产综合开发公司位于重庆市九龙坡区谢家湾正街XXX号X单元X—X号房屋一套，唐兰在该合同上加盖了私章，未手写签名。双方办理权属登记之后，唐兰取得了该房屋的权属证书。

2000年11月7日，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心收到以唐兰为卖方、程永莉为买方，双方当日签订的《重庆市房地产买卖合同》（总价款8万元，加盖有双方私章，无唐兰手写签名）、《房地产交易合同登记申请表》（加盖有唐兰和程永莉私章，无手写签名）以及《卖方申请书》（盖有唐兰的私章，并有“唐兰”字样的签名，诉讼中，唐兰否认系其所签）和《买方申请书》，次日收到补交的购房款《收条》（加盖有唐兰的私章，并有“唐兰”字样的签名，诉讼中，唐兰否认系其所签）和唐兰的婚姻状况证明材料后，办理了该房屋买卖合同登记，登记号为（九区2000）买卖第7595号，并办理了过户登记，程永莉取得了该房屋的权属证书即房权证105字第039385号房屋所有权证，但该房屋的国有土地使用权证“九区国用（99）字第31164号”依然登记在唐兰的名下，至今未过户到程永莉名下。该房屋现由程永莉占有使用。

2003年4月17日，唐兰以其从未与程永莉签订房屋买卖合同，重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市九龙坡区房地产管理局向程永莉颁发房屋所有权证的行为违法为由，向重庆市九龙坡区人民法院提起行政诉讼，请求确认填发该房屋所有权证的行政行为违法并撤销该证。重庆市九龙坡区人民法院作出（2003）九行初字第58号行政判决：维持重庆市九龙坡区房地产管理局对唐兰与程永莉房屋买卖进行的房屋权属转移登记和重庆市国土资源和房屋管理局向程永莉颁发的房权证105字第039385号房屋所有权证。唐兰不服，提出上诉，重庆市第一中级人民法院作出（2003）渝一中行终字第250号行政判决，驳回上诉，维持原判。唐兰仍不服，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院裁定指令重庆市第一中级人民法院再审。2006年12月8日，重庆市第一中级人民法院作出（2006）渝一中行再终字第1014号行政裁定，以唐兰并未授权王某某代为提起行政诉讼、原告主体不适格为由，裁定撤销原一、二审判决，驳回唐兰的起诉。该裁定书在“经再审查明”部分认定：2000年11月7日，唐兰与程永莉盖章签订制式房地产买卖合同，同时向房屋管理局登记部门递交了申请书，填写申请表并提交身份证、房屋所有权证和国有土地使用权证等材料，经登记部门初审、复审、终审，次日又补交了唐兰的婚姻状况证明和程永莉购房付款收条后，获准房屋权属转移登记。

行政诉讼中，重庆周立太律师事务所委托西南政法大学司法鉴定中心对《卖方申请书》和《收条》上的“唐兰”签名进行司法鉴定，其结论为：署名“唐兰”的《卖方申请书》和《收条》上的署名“唐兰”与唐兰本人的签名字迹样本不是同一人所写。

2007年3月，唐兰向重庆市九龙坡区人民法院提起本案民事诉讼，请求确认2000年11月7日签订的卖方为唐兰、买方为程永莉的登记号为（九区2000）买卖第7595号的《重庆市房地产买卖合同》无效；判令程永莉将诉争房屋返还给唐兰。

重庆市九龙坡区人民法院一审审理中，程永莉之夫向某承认（九区2000）买卖第7595号《重庆市房地产买卖合同》（以下简称《房地产买卖合同》）上记载的内容以及《卖方申请书》和《收条》上的手写文字以及“唐兰”的签名均是由其亲笔书写。

重庆市九龙坡区人民法院经审理认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“当事人无需举证证明已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，对重庆市第一中级人民法院（2006）渝一中行再终字第1014号行政裁定确认的事实，予以采信，即2000年11月7日，唐兰、程永莉是同时向房屋管理登记部门申请进行房屋权属转移登记的，唐兰知道房屋被卖的时间为2000年11月7日。唐兰没有举证证明诉讼时效期间有中止、中断、延长的事实，因此唐兰的起诉已超过诉讼时效。唐兰以房屋买卖合同只有盖章没有签字以及《卖方申请书》和《收条》上的“唐兰”签名系向某所写为由否认讼争房屋买卖是其真实意思表示的主张，由于唐兰没有举证证明房屋买卖合同的盖章是伪造的，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，《房地产买卖合同》应当是合法有效的；并且，根据行政裁定确认的事实，唐兰、程永莉是同时向房屋管理登记部门申请进行房屋权属转移登记的，也佐证了房屋买卖是唐兰的真实意思，故唐兰的主张无相应的事实和法律依据，不予支持。该院于2007年6月27日作出（2007）九民初字第2265号民事判决：驳回唐兰的诉讼请求。案件受理费及其他诉讼费用共2160元，由唐兰负担。

唐兰不服上述民事判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。

重庆市第五中级人民法院经审理认为，按照合同法的规定，有效合同应是形式和内容符合法律规定、体现当事人真实意思以及不侵害第三人利益的合同。本案已经查明《房地产买卖合同》买方为程永莉、卖方为唐兰，该合同由双方盖章，无手写签名，同时查明了《卖方申请书》和《收条》上的手写文字以及“唐兰”的签名均不是唐兰所写，而是案外人向某所书写。由此，虽然合同上有唐兰的印章，但其他证据均证实该房屋买卖不是唐兰的真实意思表示，故《房地产买卖合同》是无效合同，该合同对唐兰没有约束力。关于唐兰的起诉是否超过诉讼时效的问题，现已认定《房地产买卖合同》为无效合同，程永莉无论用什么形式占有、使用唐兰的房屋都是在持续的侵权中，加之唐兰知道房屋被他人侵占后，不断向有关部门反映，申请解决，因此，唐兰的起诉没有超过诉讼时效。该院于2007年10月19日作出（2007）渝五中民终字第1676号民事判决：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2007）九民初字第2265号民事判决；二、（九区2000）买卖第7595号《重庆市房地产买卖合同》无效。一、二审案件受理费共2260元，由程永莉负担1808元，唐兰负担452元。

程永莉不服上述民事判决，向重庆市第五中级人民法院申请再审，重庆市第五中级人民法院裁定再审本案。

重庆市第五中级人民法院经再审认为，唐兰与程永莉的房屋买卖合同有效。虽然《卖方申请书》和《收条》上唐兰的签名不是唐兰本人书写，但有生效的重庆市第一中级人民法院（2006）渝一中行再终字第1014号行政裁定认定的事实，以及卖方唐兰的申请书、《房地产买卖合同》、《收条》上均加盖有唐兰的印章。根据合同法第三十二条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，唐兰虽然没有在房屋买卖合同上手写签名，但在房屋买卖合同上加盖有唐兰的印章，该合同依法成立。故唐兰与程永莉的房屋买卖是唐兰的真实意思表示。同时，程永莉的房屋所有权登记申请，亦经登记部门审查，并获得批准登记，由发证机关向其颁发了房屋所有权证。原二审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，依法应予撤销。该院于2008年6月6日作出（2008）渝五中民再终字第3号民事判决：一、撤销重庆市第五中级人民法院（2007）渝五中民终字第1676号民事判决；二、维持重庆市九龙坡区人民法院（2007）九民初字第2265号民事判决。二审案件受理费100元，由唐兰负担。

唐兰不服上述再审判决，向重庆市高级人民法院申请再审。重庆市高级人民法院于2009年6月25日作出（2008）渝高法民申字第854号民事裁定提审本案。

重庆市高级人民法院经审理认为，本案争议的焦点是双方签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题。唐兰与程永莉所签订的《房地产买卖合同》以及过户申请表，双方均加盖了各自私章，没有双方的手写签名。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此，合同上的盖章与签名具有同等法律效力，当事人应当对其加盖的印章承担相应的法律后果。唐兰辩称其从未使用过该私章，但唐兰在1998年12月11日购买讼争房屋并办理权属登记时，其买卖合同以及登记申请手续均加盖了私章，亦无手写签名，故唐兰的辩解明显与事实不符。同时，唐兰又无证据证明该印章系伪造或系他人盗盖，无法推翻该印章的真实性，其主张房屋买卖合同系程永莉单方制作、不是唐兰的真实意思表示，证据不足。对于《卖方申请书》和《收条》上的手写字迹及“唐兰”签名，程永莉认可系向某代写，但该申请书及收条均加盖有唐兰的私章，唐兰无证据否定该印章的真实性，其主张《卖方申请书》和《收条》系伪造，证据亦不充分。唐兰否认其使用过私章，但又不否认其1998年购买该房时购房合同及过户手续上私章的有效性，本身就是自相矛盾的，其在买房和卖房时均在合同上加盖私章而无手写签名，两个行为前后一致，符合常理。对于重庆市第一中级人民法院作出的（2006）渝一中行再终字第1014号行政裁定，是以主体不适格为由从程序上驳回唐兰的起诉，该裁定对于重庆市九龙坡区房地产管理局办理讼争房屋过户登记并向程永莉颁发房屋所有权证的具体行政行为，并未认定为违法而撤销，该具体行政行为仍然合法有效。从办理过户登记的程序上看，需要出卖人持本人身份证原件、房屋权属证书原件，并提交由本人签字或盖章的房屋买卖合同、过户申请手续等资料，并经房屋登记部门审核通过后，方可办理过户登记。唐兰无法证明其身份证、房屋权属证书原件以及私章均系伪造或被他人盗用，其辩称未参与房屋交易及过户，证据不足。综上，在讼争房屋已经过合法程序办理过户登记并交付买受人使用的情况下，唐兰在本案中未举示充分的证据证明其与程永莉房屋买卖行为以及过户登记申请不是其真实意思表示，亦无法否定房地产权属登记机关行政行为的合法性和《房地产买卖合同》、过户申请手续上唐兰印章的真实性，故唐兰认为出卖诉争房屋给程永莉不是其真实意思表示的理由，因证据不足，不能成立。原再审判决驳回其要求确认《房地产买卖合同》无效的诉讼请求，并无不当。重庆市高级人民法院于2010年10月22日作出（2009）渝高法民提字第272号民事判决：维持重庆市第五中级人民法院（2008）渝五中民再终字第3号民事判决。

唐兰不服重庆市高级人民法院上述民事再审判决，向检察机关提出申诉。

最高人民检察院抗诉认为，重庆市高级人民法院（2009）渝高法民提字第272号民事判决在认定基本事实上缺乏证据证明，认定事实不清，适用法律错误。

（一）本案讼争房屋的出卖并非是唐兰的真实意思表示，而是买受人与案外人恶意串通所致，终审判决认定涉案《房地产买卖合同》有效，认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。

重庆市高级人民法院已经认定向某假冒唐兰签名的这一事实。实际上真正的买卖双方为案外人向某与黄某某。从房屋买卖合同的签订及履行过程看，没有证据显示有唐兰本人亲笔的签名，也没有证据表明其委托他人办理过房屋买卖及转移登记。唐兰也没有受领售房的价款，而是由黄某某收取。

关于唐兰本人是否亲自到房屋管理机关协助办理房屋过户登记的事实。从黄某某与向某的询问笔录、唐兰与黄某某的电话录音及现有其他证据和原审庭审笔录可以看出，唐兰本人并没有到房屋管理机关协助办理房屋过户登记。涉案房屋的产权人是唐兰，在唐兰未授权且没有亲自办理房屋产权过户的情况下，其他人代办房屋转移登记行为违反了房地产交易等相关法律法规规定。

唐兰以127083元的总价购买涉案房屋并办理房屋产权证，在事隔两年之后，却以总价8万元的价格“转让”涉案房屋，比买房时总价低了4．7万元，在重庆市主城区房价一直呈上涨趋势的情形下，以原价款的三分之二出售房屋，明显不符合市场价格及交易常理。

案外人黄某某和向某是涉案房屋的直接利害关系人，双方串通出卖他人所有的房屋，侵犯了唐兰合法的财产权。原审判决却以唐兰未参与房屋交易及过户，证据不足为由，认定涉案房屋出售是唐兰的真实意思表示，该事实认定缺乏证据证明，适用法律错误。

（二）重庆市高级人民法院再审判决以重庆市第一中级人民法院（2006）渝一中行再终字第1014号行政裁定所认定的事实来判定本案民事判决，确有不当。

根据现已查明的事实，在原行政诉讼中，由于为唐兰代理诉讼的法律工作者王某某的违法代理行为，导致重庆市第一中级人民法院（2006）渝一中行再终字第1014号行政裁定以唐兰原告主体不适格为由，裁定撤销原一、二审行政判决，从程序上驳回了唐兰的起诉。上述行政裁定认定唐兰到房屋管理登记部门办理了房屋转移登记等事实，所依据的主要证据是黄某某的证言以及向某、张某的调查笔录。张某在调查笔录中涉嫌故意作虚假证言，而黄某某、向某与本案有直接利害关系，故该三人在原行政诉讼中的证言不足为信。况且，重庆市第一中级人民法院（2006）渝一中行再终字第1014号行政裁定最终是以唐兰原告主体不适格为由，撤销了原一、二审行政判决，从程序上驳回了唐兰的起诉，故原行政判决、裁定书中所确认的事实不应作为本案民事判决的事实依据。

涉案房产的土地使用权证登记在唐兰名下，而房屋权属证书登记为程永莉，明显不符合我国房地一体的规定，重庆市高级人民法院再审判决未予查清这一事实，确有不当。

申诉人唐兰认可抗诉机关支持的诉讼请求在其再审诉讼请求范围之内。

被申诉人程永莉答辩称，我与唐兰之间合法成立了房屋买卖合同关系，唐兰亲自参与了涉案房屋的转移登记，所以，我与唐兰之间的房屋买卖合同有效，依法应该受到保护。

本院经审理认为，根据唐兰的诉讼请求及相关事实来看，本案争议的核心问题是，以唐兰为卖方、以程永莉为买方的登记号为（九区2000）买卖第7595号的《房地产买卖合同》在唐兰与程永莉之间是否成立，该合同对唐兰是否具有法律拘束力。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人达成合意是合同的成立的必备要件。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。该条明确了当事人在合同书上签字或盖章的时间为合同成立的时间，不仅确认了当事人达成合意的外在表现形式为签字或者盖章，而且赋予了盖章与签字在合同成立上同等的法律效力。因此，经当事人签字或者盖章的合同应该是当事人达成合意的体现，对双方当事人具有法律拘束力。依法成立的法人或其他组织均有登记备案的公章，经登记备案的公章对外具有公示效力，所以，通常情况下，法人或者其他组织在对外签订合同时，采用盖章的形式。而自然人的私章没有登记备案的要求，对外不具有公示效力，在私章所代表的一方否认该私章为其所有，盖章行为是其所为时，该方当事人实质是否认与对方当事人达成合意成立了合同关系，此时就涉及到就合同关系是否成立的举证责任的分配问题。根据本院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任。即在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。因此，在私章所代表的一方否认该私章为其所有，盖章行为是其所为，即否认与对方成立合同关系时，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任，该方当事人应当举证证明该枚私章为对方所有以及盖章的行为为对方所为或对方委托他人所为。

就本案来说，唐兰否认合同书上的私章为其所有，也否认在合同书上盖过私章，实质是否认与程永莉订立过涉案房屋买卖合同，在此情况下，程永莉应该举证证明其与唐兰之间成立了房屋买卖合同关系，即私章为唐兰所有且盖章行为也为唐兰所为。原审判决认定唐兰在本案中未举示充分的证据证明其与程永莉之间的房屋买卖行为以及过户登记申请不是其真实意思表示，从而将该举证责任分配给唐兰是错误的。本案历经数次审理，程永莉为主张其与唐兰之间成立房屋买卖合同关系所举证据有两个，一是唐兰于1998年12月11日与重庆渝兴房地产综合开发公司签订《房地产买卖合同》购买该套房屋时，也是在合同上加盖私章，无手写签名。以此说明唐兰此次出售房屋时加盖私章的合理性。二是生效的重庆市第一中级人民法院（2006）渝一中行再终字第1014号行政裁定认定的事实。对此，本院认为，该两份证据不足以证明上述待证事实。理由是，一、唐兰于1998年12月11日与重庆渝兴房地产综合开发公司签订《房地产买卖合同》购买该套房屋时，虽然也是在合同上加盖私章，但在唐兰否认与程永莉签订过房屋买卖合同时，程永莉没有举证证明涉案《房地产买卖合同》上“唐兰”的私章和唐兰1998年12月11日与重庆渝兴房地产综合开发公司签订的《房地产买卖合同》上唐兰的私章为同一枚私章。唐兰买受该房屋的时候盖有私章的行为并不必然推导出涉案《房地产买卖合同》上盖有“唐兰”私章就是本案当事人唐兰的私章，也不能证明加盖“唐兰”私章的行为就是唐兰所为。二、（2006）渝一中行再终字第1014号行政裁定是以主体不适格为由，从程序上驳回了唐兰的起诉。该份裁定书上认定的事实，只能证明房屋买卖登记机关对涉案房屋办理过户登记的行为在程序上的合规性，不能证明唐兰与程永莉之间发生了房屋买卖的民事行为。原审判决将行政裁定用于证明唐兰与程永莉之间就涉案房屋成立了房屋买卖合同关系不当。

本案中，除了涉案《房地产买卖合同》外，办理房屋买卖过户登记必备的其他文件，包括《卖方申请书》、收到购房款的《收条》，出现了“卖方”“唐兰”的签名，但这些应该由所谓卖房人亲历亲为的签名却并非唐兰所为，而是购房人程永莉的丈夫向某所书写，然后加盖“唐兰”的私章。作为对外出具的文件，出具人可以签名，也可以盖章或者是签名加盖章。但不论是签名或盖章，必须是真实的，才能确定是出具人的真实意思表示。办理涉案房屋过户登记时，唐兰具有签署自己姓名的行为能力，向某是房地产公司的销售人员，应该知道“代替”他人签名的民事法律后果，尤其是程永莉一方在诉讼中主张唐兰已到办理登记过户现场的情况下。程永莉应该就本应由唐兰亲笔书写的名字却由向某所替代作出合理的解释，但程永莉一方在本次再审庭审中仍不能就为何收到购房款的收据及“唐兰”的签名也由其夫向某所代写作出合理的解释。所以，程永莉既未能举证证明涉案《房地产买卖合同》及办理房屋过户登记的相关手续上加盖的“唐兰”的印章为唐兰所有，也未能就本应由唐兰书写并签名的《卖方申请书》及《收条》为何由程永莉之夫书写作出合理的解释，本案没有证据显示唐兰本人有出卖涉案房屋的意思表示，也没有证据表明唐兰曾委托他人办理过房地产买卖及转移登记。原审认定唐兰与程永莉之间成立房地产买卖合同关系，没有事实依据。

综上，在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。唐兰否认与程永莉签订过房地产买卖合同，程永莉未能充分举证证明其与唐兰之间就涉案房屋成立了买卖合同关系，应该承担举证不能的法律后果。同时，从涉案《房地产买卖合同》的签订及履行过程看，没有证据显示唐兰有出卖涉案房屋的意思表示，也没有证据表明唐兰曾委托他人办理过房屋买卖及转移登记。因此，应该认定唐兰与程永莉之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系，涉案《房地产买卖合同》对唐兰没有法律约束力，程永莉应该将其占有的涉案房屋返还给唐兰。

至于程永莉主张的就该房屋支付过8万元价款的问题，唐兰否认收到过该笔购房款。程永莉在本院再审中仍主张其与唐兰之间成立了合法的房屋买卖合同关系，虽经合议庭释明，其仍没有向负有返还购房款义务的相对人提出返还购房款的主张。本判决生效后，程永莉可另案向负有返还义务的相对人主张返还购房款。

综上，原判决在举证责任的分配及适用法律上存在错误，本院予以纠正，唐兰要求程永莉返还房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：

一、撤销重庆市高级人民法院（2009）渝高法民提字第272号民事判决、重庆市第五中级人民法院（2008）渝五中民再字第3号民事判决、重庆市第五中级人民法院（2007）渝五中民终字第1676号民事判决、重庆市九龙坡区人民法院（2007）九民初字第2265号民事判决。

二、程永莉在本判决生效后十五日内将位于重庆市九龙坡区谢家湾正街XXX号X单元X—X号的房屋返还给唐兰。

一、二审案件受理费共2260元，由程永莉负担1808元，唐兰负担452元。

本判决为终审判决。

审判长　姜　伟

审判员　张　华

审判员　张代恩

二〇一三年一月二十九日

书记员　沈　忱