离婚房产分割不可不关注的15个裁判要点与观点

原创 吴晓芳/张军/李军  法律出版社

01夫妻一方个人所有的房屋婚后获益归属的界定

【裁判要点】

婚前房屋在婚姻存续期间获得的征收补偿利益属于婚后所得（收益），故原则上为夫妻共有财产。但征收补偿利益分为房屋价值补偿款及签约搬迁补贴等其他补偿款，就房屋价值补偿款而言，是基于婚前房屋的变价及自然增值，是个人财产的形态变化，并不转化为共有财产；而其他补偿款即不对应房屋价值，又不属于自然孳息抑或自然增值，为夫妻共同财产。

【观点】

一方婚前财产的婚后孳息，根据物权法原理，孳息应归物的所有人或其他合法权利人。用婚前个人财产在婚后进行生产、经营活动所增值部分，属于《婚姻法》规定的“从事生产、经营的收益”，应当认定为夫妻共同财产。一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产应当认定为一方的个人财产。一方婚前用自己的财产投资做公司的股东，婚后取得的分红，认定为夫妻共同财产比较适宜。

02婚前一方所有的房屋，婚后出售该房屋重新购房，离婚时新购房屋仍为一方个人财产

【裁判要点】

一方婚前个人房产婚后变卖，双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产，离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例，公平合理地予以分割。

一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活的居住用房，婚姻关系存续期间，因种种原因将该房屋出售后另购住房，仍然用于家庭自住，如果没有夫妻共同资金或另一方个人资金的再投入，离婚时对于出售房屋所带来的增值收益，应当认定为一方的个人财产。

【观点】

一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。

03夫妻约定一方以个人名义筹资购房但购房款实际来源于夫妻共同财产且产权登记在双方名下的，可以认定为夫妻共同财产

【裁判要点】

婚姻关系存续期间，夫妻双方约定一方以个人名义筹资购房，且该房屋为购房者个人财产，不属于家庭共同财产，但实际购房出资主要来源于夫妻共同财产，且房屋产权登记在夫妻双方名下的，可以认定房屋属于夫妻共同财产。

04婚后一方借钱买房且登记在个人名下仍属于夫妻共同财产

【裁判要点】

双方婚姻关系存续期间购买房屋，虽然产权登记在一方名下，因涉案房屋属于双方婚姻关系期间取得，且有证据表明购房款系向一方父母借贷而非赠与获得，涉案房屋应属夫妻共同财产，离婚时理当依法分割。

【观点】

在婚姻期间购买的房屋，登记在一方名下（不论是夫妻共同购买还是一方购买），如果产权人不能证明为个人财产，应当推定为共同财产。因为根据《婚姻法》和有关司法解释的规定，婚姻关系存续期间取得的财产，均为夫妻共同财产。因而，产权人主张该房屋为个人财产，应当由其举证证明（如个人婚前资金购买或双方约定为个人所有的协议等）。如果没有证据证明属于个人财产，都应当认定为夫妻共同财产。

在这里，《物权法》的产权推定与《婚姻法》的法定夫妻财产制之间发生冲突，从而引起了法律适用的分歧。这实际上涉及《物权法》与《婚姻法》的关系问题。我们认为，《物权法》与《婚姻法》是一般法与特别法的关系。《物权法》关于产权推定制度，适用于一般物权登记，不适用于夫妻财产。《婚姻法》对于夫妻之间财产共有权的取得有明确规定，对此则不能适用《物权法》，应当适用《婚姻法》。

05夫妻一方的父母以子女名义购置房屋，赠与的是房屋还是购房款

【裁判要点】

父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。

06婚后一方父母为子女购房出资，未明确表示赠与一方的，应认定为对夫妻双方的赠与

【裁判要点】

结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，父母明确表示赠与一方的除外。但父母在子女离婚时才表明赠与自己子女一方的，不予支持。另外，父母只是对子女的购房行为提供了部分资金，无法享有该房屋的产权，其并无对房屋赠与的条件。因此，不能通过房产登记在自己子女名下而推定出系赠与自己子女一方。

【观点】

根据我国《婚姻法》确立的夫妻婚后所得共同制，在婚姻关系存续期间，除个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或者一方所得的财产，均归夫妻共同所有。可见，对夫妻共同所有财产的认定应当以婚姻关系存在为前提。

通常情况下，当事人双方在婚姻关系存续期间，无论一方或者双方父母为当事人双方购置房屋的出资，除父母明确表示该出资是赠与自己子女购置房屋款项的情况之外，根据法定夫妻共同财产制的原则规定，都应认定为夫妻共有财产。

07在夫妻双方分居期间一方父母为子女还贷而提供资金应认定为对自己子女一方的“赠与”

【裁判要点】

在分居期间一方父母部分出资为子女偿还购房贷款,且产权登记在自己子女名下的情形，可按照《婚姻法》第18条第3项规定，将该出资部分视为对自己子女一方的赠与。

08婚后一方的兄弟出资在夫妻共同居住房屋之上加建房屋并放弃拆迁利益的，视为对夫妻双方的赠与

【裁判要点】

婚后夫妻一方的兄弟出资在夫妻共同居住的房屋之上加建房屋，但从未主张相关财产权利，并表明放弃拆迁利益，可视为赠与。夫妻关系存续期间接受赠与所得的财产，除赠与合同明确约定只归夫或妻一方以外，归夫妻共同所有。

09夫妻双方均主张共有房屋产权，一方可以高价取得房产，并补偿另一方

【裁判要点】

夫妻一方婚内购买房产，如不能证明系以非夫妻共同财产购买，则所购房屋宜认定为夫妻共同财产；离婚时，夫妻双方都想取得夫妻共有房屋，一方愿以高于评估价的价格取得房产，并对价支付给另一方，且不损害另一方的合法权益，法院应予以支持。

10扩建房屋系以夫妻共同财产出资的，其价值应由夫妻双方共享

【裁判要点】

扩建房屋属于添附，其所有权应归属于主物所有人，但该添附系以夫妻共同财产出资扩建的，其价值应由夫妻双方共享。

【观点】

一方的房产于婚后装修、改建、扩建的产权认定和处理。对此，要区分不同情况处理。对于婚前一方的房产于婚后装修的，房屋产权人应根据装修部分价值，对另一方给予一定补偿。

一方房产于婚后改建或扩建的，要区分一般改建还是重大改建。一般维修或改建，不影响房屋产权；但在离婚时，要给另一方补偿。如属重大改建，可以认定重新建房，视为夫妻共同财产。但在离婚分割财产时，要考虑对原值补偿。

11婚后通过分家获得的房屋系夫妻共有财产，任何一方不得擅自处分

【裁判要点】

婚姻存续期间，通过分家获得的房屋系夫妻共有财产，未经夫妻双方协商一致，单方或他人处分该房屋的行为均侵害了另一方的合法权益，系无权处分，不受法律保护。

12一方婚前购房婚后用共同财产补交部分购房款，离婚时应对另一方合理补偿

【裁判要点】

婚前以一方名义购买的房屋，婚后用夫妻共同财产补交部分购房款，离婚分割时应考虑到系争房屋的来源、对系争房屋还贷的贡献大小、房屋增值情况等，结合房屋价格的市场因素对另一方予以合理补偿。

13婚姻存续期间双方申请宅基地建房，由一方父母出资建造，离婚时该方可适当予以多分

【裁判要点】

夫妻双方婚后以二人名义申请宅基地建造房屋，应为双方婚后的夫妻共同财产。在分割该房屋时应考虑双方对系争房屋的贡献大小。鉴于该房屋的建造事务均由一方父母负责，并承担建房费用，该方可适当予以多分。

14离婚案件中单方擅自转让房产情况下赔偿数额的计算方法

【裁判要点】

计算离婚案件擅自转让房产方对被侵权方造成的损失赔偿额时，应以房屋实际卖出时的价格乘以惩罚性的比例，从侵权人的实际获利数额出发而不是以未来可能的升值为依据。

【观点】

夫妻一方出售夫妻共同房屋是否有效，物权法与婚姻法的规定是一致的，即都是把受让人是否属于善意作为判断标准。一方出售房屋的有效条件是：第一，受让人需是善意的。如不知道出让人是无处分权人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的房屋已经进行转让登记。那么，不符合上述有效条件的，一方出售房屋当然无效。实践中应当注意的是，上述三项条件必须同时具备；否则，一方出售房屋无效。

《婚姻法解释（三）》第11条中“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”，“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。本条文的起草本意，是以夫妻一方出售行为是无权处分行为作为逻辑起点。该条所称同意应为夫妻另一方对配偶出售房屋的概括授权。也即只要有证据证明夫妻另一方曾作出统一出售房屋的意思表示，即应推定该同意为对其配偶自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。正确适用本条还需要第三人符合善意取得的构成要件，办理完产权登记。

夫妻一方请求赔偿损失应以提起离婚诉讼为前提，这里的赔偿损失不涉及精神损害赔偿。

15诉争房产无产权证书的，离婚时如何分割

【裁判要点】

离婚时未分割的财产，当事人申请分割符合法律规定，法院依法予以分割。关于房产，因无产权证书，法院只确定使用权，根据实际情况，本着有利于生产、生活及适当照顾女方的原则酌情处理。

【观点】

在当事人双方对争议的房屋均不享有所有权的情况下，只享有占有、使用该房屋的权利，但没有处分权故对当事人双方就房屋所有权提出的诉讼请求是不能支持的。《婚姻法解释（二）》第21条对此明确规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”