房地产转让纠纷案例

原告（反诉被告）：王X，男，1971年8月8日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：赵亚丹，北京吉浙律师事务所律师。

被告（反诉原告）：卓X股份有限公司（英文名为：XXXXXXXX），住所地英属维京群岛。

法定代表人：关淑芳，董事。

委托诉讼代理人：王代华，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：时德玮，北京市盈科律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）王X与被告（反诉原告）卓X股份有限公司(英文名为：XXXXXXXX)（以下简称卓X公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王X委托诉讼代理人赵亚丹，被告（反诉原告）卓X公司委托诉讼代理人王代华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王X向本院提出诉讼请求：1.依法确认我与卓X公司之间于2018年3月18日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及相关补充协议解除；2.依法判令卓X公司返还我定金200万元。事实和理由：2018年3月18日，为改善居住条件，经北京XX房产经纪有限公司（以下简称XX公司）居间，我与卓X公司签订《房屋买卖合同》及相关附件和系列补充协议。由我购买卓X公司位于北京市朝阳区景园小街l号院3号楼15A号房屋（以下简称涉案房屋）一套。房屋成交总价为l260万元，其中净房屋价格为376万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施备、地段升值补偿金、搬迁补偿金等价格为884万元。我与卓X公司还签署了《购房资格协议》，内容为在签署《房屋买卖合司》时我并不具备购房资格，需要出售我及家庭名下一套房屋才能具备购房资格。我共向卓X公司支付定金200万元，并向XX公司支付居间服务费27.72万元，向福建金诚丰担保有限公司北京分公司支付保障服务费2.03万元。2018年12月15日，卓X公司向我发出《解约通知函》，解除合同并不予退还我支付200万元定金。我购买房屋是为了改善居住条件，需要出卖我已有的一套房屋以取得购房资格和购房款，现虽经努力但仍未卖出房产，因此我的合同目的不能实现。双方在签署《房屋买卖合同》时卓X公司明知我不具备购房资格，也预见了我在2018年12月10日仍不具备购资格的可能，并要求我在三日内指定具备购房资格的新产权人，其实是变相要求我强制履行。但因房屋买卖的特殊性和房屋本身较高价格原因，该等约定违反公平原则亦无法实际履行。因此双方的交易己无法实现和继续，且双方均无继续履行的意愿，《房屋买卖合同》应当确认解除并由卓X公司退还我定金200万元。

卓X公司辩称，不同意王X的诉讼请求。一、王X违反了双方所签订的《房屋买卖合同》系根本违约方，卓X公司有权不退还200万元定金。首先，《购房资格协议》约定王X应于2018年12月10日前（含当日）取得购房资格，如未能取得购房资格，应于2018年12月13日前指定新产权人，若未指定新产权人则卓X公司有权解除合同，且卓X公司于解除合同3日内自购房款中扣除200万元定金作为违约金。截止到2018年12月13日，王X并没有取得购房资格，也没有指定新产权人。卓X公司于2018年12月12日通过居间方向王X送达《催告函》，催促王X按约完成购房资格核验手续，但王X拒绝继续履行合同，已构成事实违约。2018年12月15日卓X公司通过居间方向王X送达《解约通知函》正式单方解除房屋买卖合同并没收王X支付的定金200万元。其次，王X在2018年12月12日单方签署《折佣声明》，明确表示自己因为无购房资格而无法继续履行合同，要求居间方全额退回居间服务费及保障服务费。由此可见，王X在《购房资格协议》约定的履约截止期限（即2018年12月13日）前，就已经以自己的行为表明拒绝购买涉案房屋，其存在根本违约行为。所以卓X公司按约不予退还其200万元定金。最后，王X拒绝购买涉案房屋的深层次原因是房屋价值严重下降。《房屋买卖合同》签订后由于北京市二手房房屋价格严重下降，无论是王X挂牌出售的自有房屋，还是王X购买的涉案房屋，市场价值都一直在下跌，巨大的价值落差是王X恶意拒绝购买涉案房屋的真实原因。二、《房屋买卖合同》中约定收取的定金符合法律规定和市场惯例，卓X公司有权扣除定金200万元弥补王X拒绝购买房屋给卓X公司造成的巨大房屋差价损失。第一，双方签订的《房屋买卖合同》约定定金为200万元，且约定若任意一方根本违约，违约金为房屋成交总价的20%。双方签订《购房资格协议》第三条约定，如王X未能按时取得购房资格，或不能指定新产权人，则卓X公司有权解除合同，且有权扣除200万元。以上条款的约定表明合同中已将200万元约定为定金，即任何一方违约，另一方均有权以定金罚则向违约方主张权利。第二，涉案房屋市场价格在2018年12月严重下降，房屋价值已经跌至918万元，房屋差价损失高达342万元。由于王X拒绝购买房屋的行为给卓X公司造成巨大的房屋差价损失。所以，双方签订的《房屋买卖合同》约定的定金罚则完全符合《合同法》《担保法》等法律规定，卓X公司有权扣定金200万元以弥补部分房屋差价损失。

卓X公司向本院提出反诉请求：判令王X赔偿卓X公司除扣除定金200万元后不足以弥补的房屋差价损失142万元。事实和理由：卓X公司与王X于2018年3月18日签订《房屋买卖合同》后，由于二手房房屋价格严重下降，涉案房屋价格降为918万元，王X恶意拒绝继续履行房屋买卖合同。卓X公司无奈于2018年12月12日向王X送达《催告函》，要求王X继续履行合同。王X收到《催告函》后将已交的居间服务费及保障服务费退回，以实际行动拒绝购买涉案房屋。为防止损失不断扩大，卓X公司又于2018年12月15日向王X送达《解约通知函》，通知王X正式解除双方签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议。王X拒绝购买涉案房屋，由于其单方原因导致《房屋买卖合同》无法继续履行，已经构成根本违约，应当根据合同约定及法律规定承担违约责任，赔偿卓X公司涉案房屋差价损失342万元，鉴于卓X公司已扣除定金200万元，剩余房屋差价损失为142万元。

王X对卓X公司的反诉辩称，不同意卓X公司的反诉请求。一、卓X公司明知我不具有购房资格，同意我出售一套房产，满足购房资格后完成涉案房屋的价款支付和产权过户等交易，因此《房屋买卖合同》是以《购房资格协议》约定的满足购房资格为生效条件的，现因不可归责于我的原因导致我不具备购房资格，无法继续履行《房屋买卖合同》，故应当认定《房屋买卖合同》失效，应当解除双方的合同关系，不应以此确定责任。二、卓X公司称因二手房房屋价格严重下降，我恶意拒绝继续履行《房屋买卖合同》的观点没有事实依据。我无法继续履行合同是因为在约定的期限内没有取得合法的购房资格，为了能够满足购房资格我已经穷尽了努力。为了取得购房资格，我需出卖一套房屋，该套房屋在出卖过程中的房价一降再降，并且为了能够出卖该套房屋我一家人尚在该房屋居住的情况下，将房屋钥匙提供给中介，方便组织现场看房。但受市场、行情等影响至2018年12月10日，房屋仍然没有售出，我及时将没有取得购房资格的情况告知了中介，并没有影响卓X公司继续出售房屋和租赁房屋，卓X公司没有因为我未取得购房资格，无法履行《房屋买卖合同》而受到损失。因此，我已经尽到了相应的注意义务，并且没有怠于履行与卓X公司的合同约定，没有过错和违约；三、卓X公司并没有向我送达《催告函》。卓X公司在我向中介告知没有取得购房资格，无法继续交易的事实后，卓X公司未按照《购房资格协议》进行催告，而是直接通过中介向我送达了《解约通知函》。我认为《解约通知函》足以证明卓X公司没有继续履行《房屋买卖合同》的意愿，因此《解约通知函》应当依法解除，并由卓X公司返还全部定金200万元。四、对卓X公司要求的损失不予认可，其无有效证据证明其实际损失。2019年3月31日，在双方签署《房屋买卖合同》后不久，卓X公司将涉案房产租赁给第三方并收取了25.2万元的租金，租期一年，该租赁期限超过了双方约定的买卖过户期限。并且我在约定期限内无法取得合法购房资格时，立即告知了中介，是在积极履行约定的义务，但确因不可归责于自身的原因无法继续履行，并没有影响卓X公司继续出售房屋和租赁房屋。

本院经审理认定事实如下：2018年3月18日,卓X公司作为出卖方与作为买受方的王X通过XX公司签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定卓X公司将涉案房屋出售给王X，房屋总价款为1260万元。《附件二》中约定，王X支付定金200万元。《附件二》第八条约定，具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》。出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20％向买受人支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失：(1)出卖人逾期履约超过十五个工作日；(2)出卖人配偶或其他共有权人不同意出售房屋；(3)出卖人以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋；(4)出卖人将房屋出售给第三人；(5)房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续；(6)出卖人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；(7)其他因出卖人原因导致合同不能继续履行。具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》。买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失：(1)买受人逾期履约超过十五个工作日；(2)买受人拒绝购买该房屋；(3)买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；(4)其他因买受人原因导致合同无法继续履行。

同日，双方签订《购房资格协议》，在《购房资格协议》中确认在双方签订《房屋买卖合同》时，王X不具备购房资格，需出售王X及家庭名下一套房屋后，即具备购房资格。卓X公司知晓王X暂不具备购房资格，并同意王X于2018年12月10日前（含当日）满足上述条件，具备购房资格。若王X未能于上述时间内具备购房资格，则卓X公司同意将房屋所有权转移登记至王X指定人员名下。王X应于2018年12月10日后3日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格。若经卓X公司催促王X未于上述时间内指定新产权人，则卓X公司有权解除《房屋买卖合同》，已收取的房款卓X公司于《房屋买卖合同》解除后3日内自购房款中扣除200万元作为违约金，剩余部分退还王X。

王X于2018年3月11日向卓X公司支付房屋定金150万元，于2018年3月20日支付房屋定金50万元。

卓X公司提供《催告函》、《解约通知书》及XX公司出具的《证明》，证明卓X公司于2018年12月11日通过XX公司向王X送达《催告函》，催告王X于2018年12月13日前确保本人或指定人员具备购房资格并完成购房资格核验手续，若未在上述时间完成购房资格核验手续将解除合同，没收200万元定金。卓X公司于2018年12月15日通过XX公司向王X送达《解约通知函》，通知王X因至2018年12月15日王X未完成购房资格的核验手续，卓X公司解除合同没收定金200万元。XX公司于2019年3月28日出具《证明》，证明XX公司已于2018年12月12日将《催告函》送达王X，于2018年12月15日将《解约通知函》送达王X。王X称未收到过《催告函》，认可收到《解约通知函》，但认为《解约通知函》恰恰证明卓X公司单方解除合同。对XX公司出具的《证明》不认可，认为存在利害关系。

上述事实，有《房屋买卖合同》《补充协议》《购房资格协议》《收据》《催告函》《解约通知函》《证明》、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。

本院认为，王X与卓X公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》《购房资格协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王X与卓X公司签订《购房资格协议》，确认王X在签订《房屋买卖合同》时未取得购房资格，约定王X在规定时间内未取得购房资格的处理办法及违约责任。王X应按照《房屋买卖合同》及《购房资格协议》全面履行合同义务，现其因无法获得购房资格、无法继续履行合同而提出解除合同，构成违约应承担违约责任。卓X公司根据合同约定向王X送达《解约通知函》解除双方签订的《房屋买卖合同》，本院确认《房屋买卖合同》已经解除。卓X公司选择定金罚则，不予退还定金200万元符合合同约定及法律规定。关于卓X公司的反诉请求，证据不足，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）王X与被告（反诉原告）卓X股份有限公司(英文名为：XXXXXXXX)于二〇一八年三月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已解除；

二、驳回原告（反诉被告）王X的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）卓X股份有限公司(英文名为：XXXXXXXX)的全部反诉请求。

案件受理费22800元，由原告（反诉被告）王X负担（已交纳）。反诉费17580元，由被告（反诉原告）卓X股份有限公司(英文名为：XXXXXXXX)负担（已交纳）。

如不服本判决，原告（反诉被告）王X可以在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）卓X股份有限公司(英文名为：XXXXXXXX)可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 长  刘坤鹏

人民陪审员  贾松涛

人民陪审员  王希燕

二〇一九年八月十九日

书 记 员  邓亚楠