房地产转让纠纷案例

原代：何某

委托诉讼代理人许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。

委托诉讼代理人李瑞珍，甘肃正天合律师事务所律师。

被告:郑某

原告何某与被告郑某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李瑞珍到庭参加诉讼，被告郑某经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告何某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖成交合同》；2、判令被告向原告返还其已支付的购房款750000元；3、判令被告按总房价的20%向原告支付违约金230000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年4月25日，原、被告签订了《房屋买卖成交合同》，约定被告将位于兰州市城关区建筑面积为101.72平方米的房屋以1150000元的价格出售给原告；原告应于2018年4月25日前将部分房款即50万元转至被告提供的账户；如被告将该房屋产权过户或更名至原告名下后，原告将剩余房款一次性全部支付给被告；被告取得房产证后应第一时间通知原告到房地产交易中心办理过户手续；双方签订合同后视为房屋交易成功，如有任何一方不履行合同义务即构成违约，必须按总房价的20%向另一方承担违约责任；被告同意原告将所有房款转入其儿子郑磊的银行账户中。合同签订后，原告积极履行合同义务，分四次向被告支付购房款共计750000元，但被告取得涉案房屋的产权证后，拒不配合为原告办理产权转移登记手续，已构成违约。为此，原告多次与其协商解决均未果。无奈，原告诉至本院，望判如所请。

被告郑某未到庭答辩，亦未提交书面答辩材料。

对于原告提供的2018年4月签订的《房屋买卖成交合同》1份、委托书4份、网上银行转账记录3份、客户电子回单3份、郑磊书写的收条3份、甘（2018）兰州高新区不动产权第0004023号不动产产权情况表，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷作证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年4月，原告何某与被告郑某签订了《房屋买卖成交合同》，双方约定：被告将位于兰州市城关区建筑面积为101.72平方米的房屋出售给原告；该房屋成交价为1150000元；原告于2018年4月25日前将部分房款50万元整转付给被告，剩余房款于该房屋产权证过户给原告后或者更名至原告名下后，扣减被告过户税费或更名费用后由原告一次性将剩余款项支付给被告；被告有处置该房屋的权利，并保证该房屋的权属无争议；被告获得房屋产权证后第一时间通知原告，（双方按照约定时间）到房地产交易中心办理过户手续；买卖双方得知房屋产权证下来后积极配合办理过户手续；被告得知该房屋可以更名或者取得房屋产权证后10日内必须通知原告办理更名或者过户手续，如果被告未通知或者故意隐瞒视为违约，必须向原告支付总房价的20%作为违约金，并配合原告办理更名或者过户手续；被告承诺在后续交易中积极配合过户手续；被告同意原告将所有房款转入其儿子郑磊的账户中；被告承诺2018年8月31日之前将房屋交付于原告使用，如果逾期未交付，被告应承担总房款的千分之三的违约金。双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告委托金蕾、杨福坤向被告指定的其儿子郑磊账户转账支付了房款合计75万元。同时，郑磊分别于2018年4月、6月12日、8月27日向原告出具收条3份，内容分别为：“今收到何某转付的天庆格林小镇四号楼一单元3103室房款人民币伍拾万元整（500000元）”、“今收到何某转付购买款100000.00（拾万元整人民币）”、“今收到何某转付购买位于款人民币130000.00（拾叁万元整）”。其中，原告委托杨福坤于2018年10月10日向郑磊转账支付的房款20000元，郑磊未出具收条。随后，被告取得了涉案房屋不动产权证书，证号为甘（2018）兰州高新区不动产权第0004023号，证载房屋坐落于兰州市城关区，建筑面积为101.84平方米。同时，证载该房屋于2018年10月26日设定了抵押登记，抵押期限自2013年3月15日至2024年3月15日，抵押金额为64万元，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行。但被告在取得房屋产权证后，并未协助原告办理房屋过户手续，也没有按合同约定向原告交付房屋。为此，双方发生纠纷，原告诉至法院。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告何某与被告郑某于2018年4月签订的《房屋买卖成交合同》，双方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，何某与郑某应按合同约定履行自己的义务。根据《房屋买卖成交合同》约定，被告应在取得房屋产权证后10日内通知原告办理房屋过户手续，并且被告应在2018年8月31日前将房屋交付原告使用。2018年10月26日，涉案房屋的产权登记在被告名下，故被告应在取得不动产权证后10日内通知原告办理房屋过户手续，现被告并未提交证据证明其履行了该义务，且至诉讼发生，被告都未协助原告办理房屋过户手续，亦未向原告交付房屋。加之，被告在涉案房屋上设定抵押，为产权过户造成了障碍。因此，被告已构成违约，其违约行为致使原告购买房屋的合同目的无法实现，故原告要求解除其与被告签订的《房屋买卖成交合同》的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在双方房屋买卖合同关系解除后，被告应将其收取的房款750000元返还给原告。关于原告主张的违约金230000元，如上所述，被告的行为构成违约本应依约支付原告相应的违约金，但原告并未提供证据证明被告的违约行为给其造成的实际损失，本院认为原告主张的违约金明显高于其损失，结合原告支付房款75万元的时间，根据公平原则和诚实信用原则，为衡平双方当事人利益关系，本院酌定被告向原告支付违约金50000元为宜。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、解除原告何某与被告郑某于2018年4月签订的《房屋买卖成交合同》；

二、被告郑某于本判决生效后十日内向原告何某返还房款750000元；

三、被告郑某于本判决生效后十日内向原告何某支付违约金50000元；

四、驳回原告何某的其他诉讼请求。

在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6800元（已减半），保全费5000元，由被告郑某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

审判员  张金凤

二〇一九年九月十九日

书记员  王淑娟