关于“类似房地产”的问题

【裁判要旨】  《征补条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的赔偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。该规定中的“类似房地产”，应当综合考虑房地产区位、房屋结构、物业管理、绿化环境等配套设施情况予以确定，而不能理解为相邻地块的建筑即为“类似房地产”。

【案号】 （2016）最高法行申16号行政裁定

【案由】陆长兰诉抚顺市新抚区人民政府（以下简称新抚区政府）强制拆除房屋并行政赔偿一案

【案件基本事实】  陆长兰在抚顺市新抚区甘泉路8号楼2单元401号有42.21平方米的住宅一处。2012年新抚区政府对陆长兰房屋进行征收。2012年12月18日，在未就房屋征收补偿问题达成补偿协议，亦未作出房屋征收补偿决定的情况下，新抚区政府将陆长兰房屋强制拆除。陆长兰不服提起行政诉讼，请求确认新抚区政府强制拆除房屋行为违法，并赔偿经济损失1123192元，其中：其中房屋损失44.4万元、重新购置房屋装修费9万元、契税13320元、维修基金6720元、房租1.44万元、误工及交通费1.5万元、精神损失15万元，房屋装修损失69216元以及财物损失320536元。

抚顺市中级人民法院（2014）抚中行初字第39号行政判决认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法作出征收补偿决定。新抚区政府在未与陆长兰达成征收补偿协议，也没有作出征收补偿决定的情况下，直接强制拆除陆长兰的房屋，其强制拆除行为违法。因违法拆迁给陆长兰造成的损失，新抚区政府应当依法予以赔偿。关于房屋赔偿数额，陆长兰提出按回迁面积60平方米、比照万达广场商品房7400元／平方米的价格标准计算损失，无法律依据，参照与陆长兰房屋类似房地产的市场价格，酌定房屋的赔偿价格为5980元／平方米，以房屋面积42.21平方米计算房屋损失为252415.80元。对于陆长兰提出屋内物品损失，根据公平、合理原则，家庭必备生活用品损失予以采信，参照购买同类物品的市场价格，酌定新抚区政府对陆长兰房屋室内物品损失赔偿36870元。对于装修损失，参照当时房屋装修的市场价格，酌定新抚区政府对陆长兰房屋装修损失赔偿16884元。对于租金损失，属于直接损失，应予赔偿，综合考虑房屋面积及房屋的市场价格，酌定新抚区政府每月给付陆长兰租金600元，自2012年12月18日起至赔偿金给付之日止。对于陆长兰主张重新购置房屋将产生的装修费、契税、房屋维修基金及误工费、交通费、精神损害赔偿的请求，因上述损失不属于《中华人民共和国国家赔偿法》规定的赔偿范围，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项，《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（三）、（四）项、第三十六条第（三）、（四）、（八）项及《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决：确认新抚区政府拆除陆长兰位于甘泉路8号楼2单元401号房屋行为违法；新抚区政府赔偿陆长兰房屋损失252415.8元，其他财产损失53754元；房屋租金损失每月600元，自2012年12月18日起至给付赔偿金之日止；驳回陆长兰的其他诉讼请求。陆长兰不服一审判决，提起上诉。

辽宁省高级人民法院（2015）辽行终字第242号行政判决认为，新抚区政府与陆长兰未达成征收补偿协议，也未作出征收补偿决定，即强制拆除其房屋，违反了《征补条例》的相关规定，应当确认违法，因此而造成的损失应当予以赔偿。本案系在房屋征收过程违法强制拆除被征收房屋引起的行政赔偿案件，赔偿金额既要依据《中华人民共和国国家赔偿法》，也要参照房屋征收补偿的相关规定。陆长兰提出的房屋及装修损失、屋内物品损失、租房居住的租金损失，均属于应予赔偿的范围。陆长兰主张的误工、交通、食宿以及重置房屋的契税、维修基金等损失，并非强拆房屋造成的直接损失，此项请求没有法律依据。关于房屋损失，根据《征补条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值按照房屋征收评估办法评估确定。一审判决参照被征收地块房屋征收评估价格并略有上浮，确定房屋损失数额，保障了陆长兰的合法权益，应当予以维持。陆长兰提出，被强制拆除的房屋公摊面积小，若异地购买高层建筑，公摊面积大，实际居住面积小，应当增加一定比例面积的价值赔偿，此项主张没有法律依据，不予支持。关于物品损失和装修损失，一审判决根据日常生活经验，参照市场价格、折旧因素等，酌定房屋装修和物品损失，符合本案的实际。关于房屋租金，陆长兰在一审请求的数额是每月600元，该项诉讼请求已经得到全部支持。综上，陆长兰的上诉请求和理由没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。

陆长兰申请再审称：1、一、二审判决房屋损失的价格是自行酌定的，没有法律依据，也没有证据支持。2、一、二审判决酌定房屋之外的其他财物损失没有依据。3、陆长兰因维权所产生的误工、交通、食宿费以及重置房屋的契税、维修基金等损失也是直接损失，应当据实赔偿；陆长兰在上访时被拘留、拘禁，要求精神赔偿是合理的，应予支持。请求：撤销一、二审判决，改判支持陆长兰一审起诉的全部诉讼请求。

新抚区政府未提交书面答辩状。

本院经审查认为，新抚区政府在未与陆长兰达成征收补偿协议，也未作出征收补偿决定的情况下，对陆长兰的房屋实施的强制拆除行为，属于违反法定程序、超越职权的行政行为，一、二审判决均确认该强制拆除行为违法并无不当。因违法强制拆除行为造成的损失应当予以赔偿。陆长兰的再审申请主要是对于赔偿范围和赔偿金额提出质疑，但理由均不能成立。

一、关于房屋损失赔偿问题

《征补条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的赔偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。该规定中的“类似房地产”，应当综合考虑房地产区位、房屋结构、物业管理、绿化环境等配套设施情况予以确定，而不能理解为相邻地块的建筑即为“类似房地产”。本案中，陆长兰主张应当参照邻近的万达广场商品房价格确定其房屋的赔偿价格，因万达广场的房屋结构、物业管理、绿化环境等配套设施情况，与陆长兰被拆除房屋相关配套设施情况完全不同，两者并非“类似房地产”，陆长兰以万达广场商品房市场价格主张被拆除房屋的赔偿价格，与事实不符。一、二审判决参照本案被征收地块同类房屋征收过程中的评估价格并略有上浮，确定陆长兰房屋的赔偿价格，符合本案事实和《征补条例》相关规定。

二、关于物品损失和装修损失问题

《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第三款规定，在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十四条规定，法庭应当对经过庭审质证的证据和无需质证的证据进行逐一审查和对全部证据综合审查，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验，进行全面、客观和公正地分析判断，确定证据材料与案件事实之间的证明关系，排除不具有关联性的证据材料，准确认定案件事实。新抚区政府违反法定程序、越权强制拆除陆长兰的房屋，导致陆长兰无法举证证明屋内物品损失，为此，依法应当免除陆长兰对行政赔偿损失事实的举证责任。鉴于新抚区政府在违法强制拆除房屋过程中，未对屋内物品进行清点登记造册，亦无法证明损失的具体情况，根据司法解释的上述规定，法庭应当运用逻辑推理和生活经验，结合案件实际，全面、客观和公正地分析判断认定损失。一、二审判决结合陆长兰提交的财产清单和装修明细表，并考虑涉案房屋2012年9、10月份已经下发征收决定公告，2012年底至2013年3月期间渐次实施强制拆除的事实，排除房屋内存在贵重物品的可能，酌情认定陆长兰屋内物品和装修损失，依法有据，合情合理，本院予以支持。

三、关于其他损失问题

《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损失的，按照直接损失给予赔偿。所谓“直接损失”，是指违法行政行为造成当事人的直接财产损失。陆长兰主张因维权所产生的误工、交通、食宿损失，以及重置房屋契税、维修基金等损失，均不属于违法强制拆除房屋行为造成的损失，一、二审判决不予支持并无不当。陆长兰提出其在上访时被拘留、拘禁，要求精神损害赔偿的主张，因缺乏事实根据，本院不予采信。一、二审判决对其该项请求不予支持，亦无不当。

综上，陆长兰的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（三）、（四）项规定的情形。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十四条的规定，裁定如下：驳回陆长兰的再审申请。