公司购买房屋的空调服务不到位的赔偿责任承担

案情摘要

2014年12月22日，原告与被告投资公司签订商品房买卖合同，由原告购买被告投资公司开发的河东区六纬路与大直沽八号路交口西侧万海大厦第23层房屋，建筑面积共计1425.99平方米（写字楼办公用房）。2015年1月23日，原告与被告物业公司签订《天津万达前期物业服务协议书》，由物业公司对原告所购房屋提供物业服务。2015年4月15日，原告与被告博川公司签订《格力空调工程施工合同》由被告博川公司对原告办公用房内的空调风系统进行改造施工，同日原告给付博川公司工程款总额的30%即11268元。原告入住使用后发现中央空调夏季不制冷，冬季不制热。经与被告协商未果，成讼。诉讼中，原告提出鉴定申请，要求对中央空调不能制冷，办公用房温度过高成因进行鉴定。后经本院委托上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所进行鉴定。该所出具的鉴定意见为“涉案第23层中央空调存在夏季办公房温度超过室内设计温度的情况。导致夏季室内温过高的原因主要为板式换热器一次侧与二次侧进出冷水温度远高于设计冷水温度，末端风机盘管的冷水流量也没有达到风机盘管技术手册要求的冷水流量值。二次水系统定压点压力为0.52Mpa，远低于施工图设计说明中1.0Mpa的要求，易导致二次侧水管气堵，会造成风机盘管无法制冷。此外，部分房间没有回风口，风系统在办公区域内无法有效循环，且出风口总风量小于风机盘管的高速风量要求，也会导致该房间夏季室内温度无法满足室内设计温度要求。”被告投资公司对该鉴定意见提出异议并聘请专家证人出庭作证，上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所的鉴定人员也出庭接受了质询。 另查，原告自2015年1月23日至2016年10月22日共计交纳21个月的物业管理费457527.56元。 上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提供相关证据佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告投资公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照协议约定全面履行。被告投资公司应当将竣工验收合格的“办公用房”交予原告使用，其中也应当包括能够正常使用的中央空调。现经鉴定机构鉴定，该中央空调不能正常制冷，造成原告无法正常使用，其作为商品房出卖方应当承担及时将中央空调予以维修至能够正常使用的合同义务。被告物业公司在日常物业服务过程中按照物业服务合同的约定应当对包括中央空调在内的房屋设施予以正常维护保养，在知晓中央空调不制冷后应当及时告知投资公司予以维修并在被告投资公司对中央空调维修期间予以协助并提供方便，防止损失的进一步扩大。根据原告接收该房时所填写的“房屋验收表”可知，原告接受被告交付的房屋时间为一月份，尚未到夏季，该空调的制冷功能尚未正式使用。而本案的鉴定机构也仅对该空调制冷效果是否正常进行了鉴定并得出了主要原因为“进出冷水温度远高于设计温度”，“冷水流量值不符合要求”，“二次水系统压力远低于施工设计要求”等鉴定意见，由此可见原告的举证责任已经完成。至于该中央空调为何不能正常制冷，是设计问题还是质量问题抑或是安装、操作问题则与原告无涉，可以说中央空调能够正常使用是原告的唯一要求。因此，为了保护原告的合法权益，在目前不能分辨空调不制冷的具体原因的情况下，被告投资公司作为商品房的销售方首先应当承担对该空调及时予以维修的义务，尽快使其能够正常使用，被告物业公司应当予以配合协助。在维修期间或因其他原因延迟维修期间则应当为原告提供在该办公楼其他区域内相近的办公场所予以使用或按照同等地段的商用房屋租金指导价格赔偿原告损失。 关于被告投资公司和物业公司辩称的鉴定机构不具有相应鉴定资质的问题。本院认为，首先，该鉴定机构是在各方当事人在场并由法院司法鉴定部门人员主持下，共同抽取的鉴定机构，选取机构的方式方法均符合公开公正公平的原则。其次，二被告曲解了鉴定申请的含义，“对涉案的中央空调不能制冷、办公用房温度过高的成因进行鉴定”的意思应当理解为：原告的办公用房温度过高，空调不能正常制冷，是被告投资公司提供的并由被告物业公司日常维护的空调质量（运转）有问题导致还是因为被告博川公司进行室内风系统改造导致抑或是原告自行使用不当导致。可以说，解决了上述的疑问即可分清原、被告之间的责任，也就达到原告提起诉讼的目的。而非二被告理解的具体是何原因造成空调不制冷问题，而此“具体原因”影响的是被告投资公司与物业公司之间所负的责任比例，应由该二被告自行解决或另行鉴定得出结论。因此，被告投资公司与被告物业公司的该项抗辩，本院不予采纳。关于二被告辩称的该鉴定机构所测的数值“明显不合理”，“明显不符合空调及换热器运行原理”一节，本院认为，在鉴定人员进行鉴定的过程中，无论是被告投资公司还是被告物业公司均应保证该空调是在正常运转的状态下，应当打开或关闭的阀门均应使其打开或关闭。本院在鉴定人员进行现场鉴定之前多日已经提前告知二被告做好相应的准备工作。如果系因操作问题导致数值不准，其责任也应由二被告共同承担。 关于赔偿方式，被告物业公司在收取了原告的物业费用后，未能及时提供完善的物业服务，其应当酌情将部分物业费予以退还，其可待空调不能正常制冷的“具体原因”得出后与被告投资公司协商或诉讼解决。关于被告博川公司的责任，根据鉴定单位出具的鉴定意见“部分房间没有回风口，风系统无法有效循环，出风口总风量小于风机盘管的高速风量要求”，可见博川公司在施工过程中也存在不符合设计要求的情况，其应当承担对不合格部分予以重新改造施工的违约责任。但同时也应注意到，博川公司毕竟是室内的施工方，即使其施工完全符合设计要求那么由于进入室内的冷风不符合设计要求则仍然不能达到相应制冷效果。由此可见，该中央空调不能正常制冷的主要责任方为被告投资公司。被告博川公司承担的次要责任方式主要应为对室内施工的不符合设计要求部分进行修复，但因在修复过程中影响原告正常经营所造成的损失应由原告与博川公司按照双方的合同约定处理，由于具体时间无法估量，该部分损失可在实际发生后另行主张权利。具体损失分析如下：1、物业费，现自2015年1月至2016年10月两个夏季均造成原告未能正常使用中央空调的制冷功能，参照我国相关劳动法规的规定，每年夏季6月至9月为防暑降温期间。在该期间内，使用中央空调制冷功能，为企业员工提供良好的工作环境，是企业应尽的义务也是物业公司对所服务的企业一项非常重要的服务内容，故该部分物业费用应当予以退还。考虑在夏季提供空调制冷服务是多项物业服务项目中较为重要的内容，本院酌情认为原告已经缴纳的共计8个月的物业管理费用中的50%即4个月的物业费应当予以退还，经计算为87148.11元；2、原告多支出的员工福利，因夏季不能给员工提供舒适的工作环境，为了挽留有离职倾向的优秀员工也为了避免给原告公司造成更大的损失，原告被迫多支出部分福利及因配备其他降温设备而多支出的电费均应当属于能够预见到的合理损失，但原告主张的数额过高，本院酌情考虑赔偿50000元。 关于原告主张的技术鉴定服务费53700元。本院认为，按照鉴定部门的鉴定意见可以得出中央空调不能制冷的主要原因系“室外系统”，而“室外系统”系由被告投资公司提供，在未能明晰空调“不制冷”的具体原因的情形下应当由被告投资公司承担70%即37590元的主要责任，被告博川公司应承担30%即16110元的次要责任。关于原告主张的律师费损失。根据《天津市律师服务收费标准》的规定，原告聘请律师交纳的费用并未违反上述收费标准，本院予以支持，二被告亦应按照上述比例予以赔偿。 关于原告主张该中央空调冬季不能正常制热而导致部分经济损失问题。本院认为，由于在该案起诉后选取鉴定部门进行鉴定的时间段为夏季，只能鉴定出夏季制冷是否符合要求。因此，原告的该部分损失可待取得相关鉴定结果后另行主张权利。该部分主张，现证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及本案实情，判决如下： 一、本判决生效之日起三十内，被告天津万达中心投资有限公司对原告天津卫华老板电器销售有限公司所有的坐落天津市河东区六纬路与大直沽八号路交口西侧万海大厦23层的办公写字楼附属设施中的中央空调按照“天津万达中心《暖通专业施工图》、《建筑施工图》”及相关国家行业标准规范予以维修至能够正常使用制冷功能，被告大连万达物业管理有限公司天津分公司予以配合、协助；在维修期间或延迟维修期间，由被告天津万达中心投资有限公司为原告提供在该办公楼其他区域内面积不低于原告房屋建筑面积的能够正常使用各种附属设施的办公场所予以使用或按照天津市国土房管局发布的相同时期、相同地段的房屋租金指导价格赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司经济损失至修缮完毕； 二、本判决生效之日起三十内，被告天津博川瑞达商贸有限公司对原告天津卫华老板电器销售有限公司所有的坐落天津市河东区六纬路与大直沽八号路交口西侧万海大厦23层的办公写字楼室内部分房间的中央空调“回风口、出风口”按照司法鉴定意见书的要求予以修缮完毕； 三、本判决生效之日起十日内，被告大连万达物业管理有限公司天津分公司退还原告天津卫华老板电器销售有限公司2015至2016年度两个夏季期间的部分物业管理费87148.11元； 四、本判决生效之日起十日内，被告天津万达中心投资有限公司赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司技术鉴定服务费37590元，被告天津博川瑞达商贸有限公司赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司技术鉴定服务费16110元； 五、本判决生效之日起十日内，被告天津万达中心投资有限公司赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司多支出的员工福利损失50000元的70%即35000元，被告天津博川瑞达商贸有限公司赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司员工福利损失50000元的30%即15000元； 六、本判决生效之日起十日内，被告天津万达中心投资有限公司赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司律师费损失5000元的70%即3500元，被告天津博川瑞达商贸有限公司赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司律师费损失5000元的30%即1500元； 七、驳回原告天津卫华老板电器销售有限公司其他诉讼请求。

争议焦点

房屋空调制冷制热不达标，但无法明确原因的情况下，如何确定责任主体和相应损失的赔偿主体确定。

裁判要点

不能分辨空调不制冷的具体原因的情况下，房屋出售方首先应当承担对该空调及时予以维修的义务，尽快使其能够正常使用，物业公司应当予以配合协助。在维修期间或因其他原因延迟维修期间则应当为原告提供在该办公楼其他区域内相近的办公场所予以使用或按照同等地段的商用房屋租金指导价格赔偿原告损失。

适用法律

《中华人民共和国合同法》第一百零七条

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