购买了“私自改变规划”的房子 算谁违约？

作者：李松

【案情简介】

     为了孩子上学，冯梅决定换房，房产中介给她介绍了一处位置比较好的房子，周边好学校挺多，85平米。房主王鹏介绍，自己将二居室改成了三居室。冯梅对房子挺满意，签订了合同，当场支付了10万的定金。

     过了两天，冯梅跟一个搞建筑设计工作的朋友一起聊天，说到买房子的事情，约着朋友第二天再去看看房子。第二天又在房主的陪同下看了房，房主介绍把房子的设备间改造成了一个卧室，并在阳台上又搭建了一个储物室。朋友提醒冯梅，房屋存在改变规划的情况，到房管部门过户的时候，可能存在问题。听了朋友的话，冯梅心中没底，到不动产交易中心询问，得知若房屋规划改变了，不给办理过户手续。冯梅找到王鹏，希望能解除合同，但王鹏明确拒绝，声称房子能够正常过户，若冯梅不履约，将追究其违约责任。交易陷入了僵局。

     过了一个月左右，冯梅接到法院的电话，告知被王鹏起诉，原因是逾期支付第二笔房款已达15天，构成根本违约，王鹏要求解除合同，要求冯梅承担房屋总价款20%，200万元的违约金。冯梅经人介绍，找到本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律建议。

【律师分析】

      李松律师听了冯梅的叙述，看了相关的材料后分析道，根据冯梅与王鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》规定，若冯梅逾期支付房款达15天，构成根本违约，王鹏有权解除合同并要求房屋总价款20%的违约金，故这也是王鹏诉请的依据所在。

     但王鹏擅自更改了房屋内部的规划，将设备室改造成了卧室，并在阳台上私自建房，违反了我国房屋规划的相关法律法规。根据《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定，在城市规划区内进行建筑物工程建设，建设单位或个人应当向市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。故在没有取得政府建设工程规划许可证的情况下，私自改变房屋规划，房屋管理部门不给办理过户登记手续，一旦房子不能过户，房屋买卖的合同目的就无法实现。

     根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第21条规定：房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情势变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权解除合同。故因房屋无法过户，冯梅自然可以解除合同，且合同解除的原因在王鹏，故合同解除，冯梅没有过错，王鹏存在过错，王鹏应返还冯梅已交付的10万定金。故李律师建议冯梅提起反诉，同意解除合同，要求王鹏返还定金。

     冯梅提出，为何王鹏声称房子可以过户？李律师称，因为房屋是商品房，业主办理房产证之后，对房屋进行更改规划，故单纯从房本上体现不出房屋已改变规划的情况，办理过户手续的时候，工作人员以形式审查为主，实地考察为辅，一般只要房本合法有效，就给办理过户了，但是一旦知道房屋规划存在改变，就不会给办理过户手续，因此这样的房子存在无法过户的风险，就算此次能够顺利过户，以后再次售卖，依然存在无法过户的风险，产生不必要的纠纷。

【律师提醒】

     李松律师提醒大家，改变了规划的房屋，往往会使得房屋的可使用面积增大，这也是很多业主喜欢购买“二居变三居”类房屋的原因所在，但一旦发生纠纷，可能会产生巨大的风险，应谨慎购买此类房屋。