婚前宅院婚后拆迁，所得三套安置房是婚前个人财产还是共有财产？

作者：李松

【关键词】

婚前财产 共有房屋纠纷 拆迁安置房 拆迁安置补偿 优价购房 市价购房 离婚分割 共有财产 产权调换 安置费用 按份共有 共同共有 共有物分割 产权归属 顶替拆迁

【要点提示】

夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产，夫妻一方的财产并不因婚姻关系的存续而转变为共同财产。按份共有人对共有的不动产按或者动产按照其份额享有所有权。

本案系婚前宅院，婚后拆迁，所得安置房三套是如何取得（补偿、出资）的，离婚该如何分割？分割时差价计算标准为市价还是优惠购房价？案涉房屋究竟是婚前个人财产还是共有财产（是共同共有、还是按份共有？）本案历经一审、二审、再审（提审）一波三折，最终法院会如何认定各方权益归属？敬请关注本案例系列解析…

【案情简介】

张某1、张某2系夫妻关系，二人育有一女张某。

1998年11月，某国土局向张某2（张某母亲，张某1的妻子）发放宅基地使用证，该证载明家庭人口为3人。宅基地面积为116.60平方米，房屋建筑面积为180平方米，产权来源为自建。

2002年10月，张某2死亡，张某向某国土局申请宅基地变更登记，变更为张某为户主，家庭人口为2人。宅基地及房屋面积同上。

2005年2月，张某与李某结婚。2005年3月李某将户口从A市乐民村3组迁入张某所在的B市跃进村2组，单独立户。

2005年4月，街道办与张某1签订《安置协议》、《过渡协议》。在《安置协议》、《过渡协议》上均载明：一、原产权180平方米由张某2、张某、张某1组成；二、户主张某2死亡，由李某顶替。张某1方符合住房安置条件的人口数为3人。

2008年4月，张某与李某经法院调解离婚。

2009年3月，张某、张某1、张某代李某与某国土局签订《征地协议》，该协议书载明：甲方（某国土局）拆除乙方（张某1等三人）位于本市某乡跃进村3组的住房，其《某农村房屋宅基地使用证》载正房面积为180平方米，符合安置条件的人员为张某、李某、张某1。甲方以1号46.57平方米、2号76.20平方米、3号70.99平方米的3套房屋共计193.76平方米对乙方进行安置。乙方应补甲方安置款26248元。2009年3月，张某补交安置款26248元、有线电视入网费、天然气初装费共计36388元。

现2号房、3号房登记在张某名下，共有方式为单独所有。1号房登记在张某、张某1、李某名下，共有方式为共同共有。

2013年10月，李某向某区人民法院提起诉讼称在夫妻关系存续期间，李某与张某、张某1共拆迁安置三套房屋属共有财产。现因离婚请求分割，将2号房归李某所有。

【案情补充】2009年3月，张某1作为代表进行了安置费用结算，张某、李某、张某1应安置面积180平方米，实际安置三套房屋面积193.76平方米，应安置面积180平方米应付房款252000元，折合每平方米1400元，超面积13.76平方米应付购房款26248元，折合每平方米1907.60元。应安置面积购房款由征收单位给付货币化安置款216000元和政府补助36000元两项冲抵。张某、张某1按有线电视入网费每套180元和天然气初装费每套3200元支付了10140元。李某因毒品罪被判重刑，正在监狱服刑。

【案件解析】

婚前宅院婚后拆迁，所得三套安置房是其婚前个人财产还是共有财产？如是共有财产是共同共有还是按份共有？

李某认为，在夫妻关系存续期间，李某与张某、张某1共拆迁安置三套房屋属共有财产。

张某、张某1认为，李某不是安置对象，未支付任何资金，对涉案三套房屋不享有所有权。

一审法院认为，《安置协议》、《过渡协议》上已经载明符合住房安置条件人口为张某、李某、张某1。双方均认可该两份协议系效力。2009年3月，张某、张某1、张某代李某与某国土局签订《征地协议》，国土局以案涉三套房屋对张某、张某1、李某进行安置，以上房屋应当为三人共有。虽然2号房、3号房登记在张某名下，且登记方式为单独所有，但是未经过李某本人同意，故以上房屋应当还是共有关系。

二审法院认为，张某2死亡之前被征收土地上房屋的面积为180平方米，土地征收后应安置的房屋面积也是180平方米，且在180平方米内应付购房款和货币化安置款及政府补贴两项冲抵，实际类似于产权调换。夫妻一方的财产并不因婚姻关系的存续而转变为共同财产，在安置中李某非征地中面积调换房屋的原所有权人，并不能享有产权调换的安置方式的利益。

再审法院认为，《安置协议》、《过渡协议》、《征地协议》系各方自愿达成，协议内容亦符当地规定，对参与拆迁工作各方均具有拘束力。《中华人民共和国婚姻法》规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产。本案中，案涉三套房屋的购买及出资情况已作如上认定，该三套房屋的购买资金来源非李某与张某婚姻关系存续期间共同劳动所得购置。故案涉三套房屋不能认定为李某与张某婚姻关系存续期间所得的财产而属出资明确的婚前个人财产（其中李某出资以外的部分属张某1与张某共有）。故该共有应认定为张某1父女二人与李某按份共有。《中华人民共和国物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。故李某对案涉三套房屋按照其出资的20000元享有所有权。

【涉案法条】

《物权法》

第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有扣共同共有。

第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

《婚姻法》

第十七条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第十八条　有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

第十九条　夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。