格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

裁判要点：所谓格式合同，即为采用格式条款的合同。而格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。（以下判决书源自中国裁判文书网）

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪02民终4023号

上诉人(原审被告、反诉原告)：宋华萍，女，1976年10月23日出生，汉族，住上海市青浦区。

上诉人(原审被告、反诉原告)：杨林，男，1970年3月25日出生，汉族，住上海市青浦区。

委托诉讼代理人：宋华萍。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈靖薇，女，1990年4月12日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：沈旭勇，男，1990年2月15日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。

上列两位被上诉人之共同委托诉讼代理人：陆瑜芳，上海东炬律师事务所律师。

上诉人杨林、宋华萍因与被上诉人沈旭勇、陈靖薇房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初11094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

杨林、宋华萍上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审。事实和理由：双方于2016年3月4日签订的《上海市房地产买卖合同》即网签合同只是为了过户需要，是格式合同，非双方真实意思表示，在本案中不能适用。一审法院判决违约金依据的是该合同对违约金的约定，而该合同约定的房价是人民币(以下币种均为人民币)210万元，一审法院以250万元房价计算违约金属认定事实不清，法律依据混乱。双方已按约定时间完成了系争房屋的过户，故双方间的房屋买卖合同已履行完毕，沈旭勇、陈靖薇的诉讼理由不成立。一审判决后，沈旭勇、陈靖薇仍拒绝接收房屋。其恶意诉讼拒绝接收房屋，目的是为了获取高额的违约金。如杨林、宋华萍交房存在违约，沈旭勇、陈靖薇诉请的违约金数额也太高，杨林、宋华萍无钱支付。

沈旭勇、陈靖薇辩称，不同意杨林、宋华萍的上诉请求。因杨林、宋华萍提出新房装修故不能按买卖合同约定的2016年7月15日时间交房，陈靖薇的父亲遂与宋华萍约定延期一个月至同年8月15日交房。但该日杨林、宋华萍以其与中介公司讲好可使用房屋至10月为由拒绝交房，故应承担相应的违约责任。

沈旭勇、陈靖薇向一审法院起诉请求：1.杨林、宋华萍腾退上海市青浦区房屋(以下简称“系争房屋”)；2.杨林、宋华萍结清腾退、交房前该房屋内的水、电、煤、有线电视、电话及物业管理费等相关费用，并将房屋维修基金、物业管理、水、电、煤、有线电视、电话等过户至沈旭勇、陈靖薇名下；3.杨林、宋华萍支付沈旭勇、陈靖薇逾期交房违约金暂计约111,600元(以248万元为本金，日利率万分之五为利息自2016年7月4日起计算至杨林、宋华萍实际腾退、交房之日止)；4.杨林、宋华萍支付沈旭勇、陈靖薇房屋使用费暂计约10,500元(按每月3,500元，自2016年7月4日起计算至杨林、宋华萍实际腾退、交房之日止)。一审审理过程中，沈旭勇、陈靖薇放弃第二、四项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为杨林、宋华萍支付沈旭勇、陈靖薇逾期交房违约金暂计约187,500元(以250万元为本金，日利率万分之五为利息自2016年7月4日起计算至杨林、宋华萍实际腾退、交房之日止)。

杨林、宋华萍向一审法院反诉请求：1、沈旭勇、陈靖薇赔偿逾期付款违约金47,500元；2、沈旭勇、陈靖薇赔偿逾期付款到外借款利息损失3万元；3、沈旭勇、陈靖薇赔偿逾期造成房屋上涨损失30万元。4、按房屋总价20%赔偿违约款。

一审法院认定事实：沈旭勇(乙方)与杨林、宋华萍(甲方)经上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方自愿将坐落于上海市青浦区房屋出售给乙方，总房价款250万元，乙方向甲方支付意向金2万元，若甲方签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金。双方另约定了其他权利义务。沈旭勇(乙方)与杨林、宋华萍(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上海市青浦区房屋出售给乙方，建筑面积135.01平方米，总房价250万元，双方应于本合同签署后7日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，首期房价款乙方应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后15日内向甲方支付首期房价款100万元(含已支付的全部定金)，乙方通过贷款支付第二期房款139万元，乙方应于签订示范合同后7日内向银行申请贷款，办理相关手续，甲方应积极配合并提供所需材料，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足，贷款的放款时间以银行为准，但乙方应当在取得放款所需材料后5日内将材料送交贷款银行。乙方应当在过户前向甲方支付第三期房款9万元，双方应当于甲方收到除尾款外的全部款项后对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，乙方在房屋交接完成后当日向甲方支付尾款2万元，相关费用的结算日期以交接之日为准，若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值的壹倍向乙方支付违约金。另双方约定了其他权利义务。

2016年3月4日，沈旭勇、陈靖薇(乙方)与杨林、宋华萍(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定甲方将坐落于青浦区房屋出售给乙方，房屋建筑面积135.01平方米，房地产转让价款210万元，甲、乙双方同意，甲方腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的见补充条款日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。在2016年6月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方逾期或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除本合同，并要求乙方赔偿总房价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方逾期未交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，乙方有权催告甲方履行，在乙方催告的宽限期届满后甲方仍未履行的，乙方有权以书面形式解除本合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%。甲方应于收到银行贷款后3日内，将该房地产交付给乙方。乙方已支付的定金2万元转为部分首期房价款，待甲、乙双方签订本合同并办理本合同公证手续(若需)后当日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款61万元，以上款项共同构成乙方的首期房价款63万元，甲方收到首期房价款后应优先用于注销抵押。乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房价款145万元，乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。该房地产交付且甲方将户口迁出后(若有)当日内，乙方应支付给甲方尾款2万元。合同另行约定了双方其他的权利义务。

2016年3月5日，沈旭勇、陈靖薇与杨林、宋华萍签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定沈旭勇、陈靖薇于过户前向甲方支付装修补偿款40万元，杨林、宋华萍出售房屋实际成交价格250万元。2016年3月5日沈旭勇、陈靖薇支付2万元、85万元。杨林、宋华萍在沈旭勇、陈靖薇支付首付款后注销了房产抵押。

2016年3月17日，沈旭勇、陈靖薇向中国银行股份有限公司上海市奉贤支行申请贷款。2016年4月7日，沈旭勇、陈靖薇支付13万元。2016年5月4日，中国银行股份有限公司上海市奉贤支行审批通过沈旭勇、陈靖薇贷款，公积金借款金额36万元，借款期限2016年5月4日至2041年5月4日；贷款金额93万元，贷款期限2016年5月4日至2046年5月4日，共计贷款金额129万元。2016年5月19日，沈旭勇、陈靖薇支付19万元。2016年5月19日，双方向青浦区房地产交易中心申请办理房产过户，2016年6月3日，沈旭勇、陈靖薇取得系争房屋《上海市房地产权证》[产权证号：沪房地青字(2016)第015393号]。2016年6月27日、29日，杨林、宋华萍收到中国银行青浦支行发放的贷款93万元、36万元。

2016年7月14日，陈靖薇父亲**根与宋华萍签订《补充协议》，约定给杨林、宋华萍一个月时间，给予杨林、宋华萍新房装修，双方于2016年8月15日交房，到时杨林、宋华萍水、电、煤、物业等结清，沈旭勇、陈靖薇交付尾款2万元。

一审法院审理中，沈旭勇、陈靖薇认为：2016年8月15日，当日沈旭勇、陈靖薇及中介一起前往系争房屋，要求杨林、宋华萍交房，但宋华萍不在家中，杨林在家。后陈靖薇父亲致电宋华萍，其在电话中表示不愿意交房，要求继续居住，沈旭勇、陈靖薇不同意，向杨林、宋华萍明示如不能在当天交房，沈旭勇、陈靖薇将向法院起诉，要求腾退。杨林、宋华萍回答让沈旭勇、陈靖薇去起诉好了。2016年8月15日是杨林、宋华萍与陈靖薇父亲因网签合同交房已经逾期后达成的时间，如果杨林、宋华萍已经在搬家，沈旭勇、陈靖薇不可能诉讼。2016年10月电费及2016年11月水费清单证明杨林、宋华萍未向沈旭勇、陈靖薇交付房屋，并在房屋内继续居住；居间协议、买卖合同是预约合同，应该按照房地产买卖合同及补充协议为准，后签订的合同上对贷款及交付时间都有明确约定，贷款申请是在过户前足额批准，完全没有杨林、宋华萍所说违约行为，放款的时间是由银行确定的，与沈旭勇、陈靖薇无关。2016年8月15日中午11点沈旭勇、陈靖薇在杨林、宋华萍家门口，向杨林、宋华萍打过电话。两位证人上午去搬家，明显与事实不符。搬家时间也与事实不符，两证人有虚假作证的行为，当日与宋华萍通电话，当时也没有搬家工人。

杨林、宋华萍认为，陈靖薇父亲和杨林、宋华萍的通话录音，是沈旭勇、陈靖薇为了诉讼做准备。水电费是杨林、宋华萍为了照看房屋产生的基本费用，不是正常生活产生的费用。2016年8月15日是约定的交房时间，通过中介协商也约定过可以到2016年10月搬家。杨林、宋华萍不愿意配合是因为可以在2016年10月交房，所以才不配合。2016年8月15日杨林、宋华萍已经搬出，但沈旭勇、陈靖薇拒不接收房屋。沈旭勇、陈靖薇的付款都有违约的行为，杨林、宋华萍买房要向老乡借钱，产生的利息损失，及房价上涨带来的损失，还有沈旭勇、陈靖薇逾期支付的违约金。同时，杨林、宋华萍申请周某某、颜某某、高某某、陆某某出庭作证，证人周某某表示：2016年8月15日上午，当时房东打电话给我哥(颜某某)，颜打电话给我叫我去搬家。搬到新城盛景一区，靠近汇金路，具体门牌号不清楚，当天搬完，房东支付搬场费150元劳务费给我，是通过汽车搬运，后来搬的家无装修。证人颜某某表示：2016年8月15日，宋华萍打电话给我叫我去搬家，我和周某某上午一起去搬的，搬到新城盛景，具体门牌号时间长记不起来了，当天搬完，大概搬了三个多小时，用卡车去搬的，开车是我们另外的老乡，给了我150元劳务费。房东另给卡车司机钱，一共装了2车，搬家时间大约在9点开始，房东说过要交房给别人，新城盛景房屋没有装修。证人高某某表示：2016年6月1日宋华萍向我借30万元，现金及银行转账各一半，月息6分，有一个月算一个月。本金在2016年6月29日就还我了，利息按照一个月算的18,000元，宋华萍说因为另外买房向我借钱，买在新城盛景，我们是老乡。本金及利息都是现金给我的。证人陆某某表示：2016年5月31日宋华萍向我借20万元，银行转账转入宋华萍的卡上，月息6分，有一个月算一个月。本金在2016年6月30日就还我了，利息按照一个月算的12,000元，宋华萍说因为另外买房向我借钱，买在新城盛景，我们是老乡。本金通过银行转账，利息是现金。

一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。沈旭勇、陈靖薇与杨林、宋华萍签订了房屋买卖合同，并在房产登记部门办理了房产过户手续，沈旭勇、陈靖薇取得了系争房屋的所有权，是该房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。杨林、宋华萍已非上述房屋的产权人，理应将房屋交付于沈旭勇、陈靖薇。杨林、宋华萍无权占有使用系争房屋，故沈旭勇、陈靖薇要求杨林、宋华萍腾退房屋的诉讼请求，与法无悖，法院予以支持。杨林、宋华萍既说已于双方约定的2016年8月15日交房，又说沈旭勇、陈靖薇同意其居住至2016年10月，杨林、宋华萍的抗辩存在矛盾。证人周某某、颜某某的证言也无法证明杨林、宋华萍已将系争房屋交付，法院对该抗辩意见不予采信，杨林、宋华萍应承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，第二笔购房款沈旭勇、陈靖薇通过向银行申请贷款方式支付，沈旭勇、陈靖薇按约向银行提交了申请贷款所需资料，并在房产过户前通过了审核，以现金形式补足了贷款金额不足部分，沈旭勇、陈靖薇在申请贷款过程中，并不存在违约行为。合同对于第二笔购房款的支付时间未作约定，可以推定为以银行放款时间为准，杨林、宋华萍主张沈旭勇、陈靖薇第二笔购房款逾期支付构成违约的意见，法院不予采信。房地产买卖居间协议、房屋买卖合同系由沈旭勇与宋华萍之间签订，是预约合同关系。而预约合同是相对于本约合同而言的一种特殊合同，内容为约定将来一定期限内签订正式的本约合同，其直接指向的是本约的缔结，违反者则应承担预约合同约定的违约责任，如没收定金等。本约合同一旦订立，预约合同的目的就已实现，合同也就履行完毕，其条文内容会被本约合同吸收、废除或协议更改，所以一般而言，如无特别申明，双方的合同权利义务应以正式合同，即本约合同的规定为据。在履行过程中，沈旭勇、陈靖薇与杨林、宋华萍签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，因此该居间协议及房屋买卖合同已经履行完毕，杨林、宋华萍抗辩称沈旭勇、陈靖薇申请贷款逾期一个星期属于违约的理由不成立，法院不予采信。鉴于沈旭勇、陈靖薇并未构成违约，杨林、宋华萍主张借款利息损失等及证人高某某、陆某某的证言，法院不予采纳，故杨林、宋华萍反诉要求沈旭勇、陈靖薇承担逾期付款违约金、借款利息损失、房屋上涨损失及房屋总价20%赔偿款无依据，法院不予支持。判决：一、杨林、宋华萍应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区房屋并将该房屋交付于沈旭勇、陈靖薇；二、杨林、宋华萍应于判决生效之日起十日内支付沈旭勇、陈靖薇逾期交房违约金(以248万元的万分之五自2016年8月16日起至杨林、宋华萍实际腾退之日)；三、沈旭勇、陈靖薇应于上海市青浦区房屋腾退当日支付杨林、宋华萍房屋尾款2万元；四、驳回杨林、宋华萍的全部反诉请求。

二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院另查：1、一审庭审中，双方一致确认系争房屋总价为250万元，沈旭勇、陈靖薇已支付248万元。2、2017年5月15日，双方对系争房屋进行交接，上诉人将房屋钥匙交付被上诉人。

二审中，被上诉人陈述，在一审判决后，上诉人曾于2017年3月22日向被上诉人发出短信提出第二天交房并要求被上诉人带好尾款，被上诉人则回复要求上诉人在交房时带好违约金，届时房屋尾款、违约金、房屋一并交接。后因上诉人称其没钱支付违约金而未果。上诉人也曾在被上诉人父母所居住的小区内张贴过交房通知，要求在3月31日前交接房屋。

2017年5月18日，被上诉人向本院表示，如上诉人付清至2017年5月15日止系争房屋的物业管理费，且是发自内心的自愿协调，并承诺之后不会找被上诉人麻烦，被上诉人愿意将违约金数额下调。

本院认为，所谓格式合同，即为采用格式条款的合同。而格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，本案中上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》显然不属于格式合同。上诉人提出该合同系格式合同、非双方当事人真实意思表示的主张，本院不予采纳。关于系争房屋的交接，上诉人在一审中认可双方约定2016年8月15日交房，但同时又称被上诉人同意其居住至2016年10月，而上诉人提供的证人证言并不能证明其在2016年8月15日已向沈旭勇、陈靖薇交付系争房屋或要求对房屋进行交接，故上诉人主张该日是被上诉人拒绝接收致双方未能对房屋进行交接，本院难以采信。双方一致确认被上诉人已向上诉人支付房款248万元，故一审法院以此金额作为计算违约金基数，并无不当，本院予以认同。综合考量上诉人曾于一审判决后的2017年3月22日提出交接房屋的要求，双方在二审中也已实际对系争房屋进行了交接，并且在二审中，上诉人表示被上诉人主张的违约金数额太高，被上诉人也有下调违约金的意向等诸多因素，故本院酌情确定上诉人应向被上诉人支付交房违约金10万元。另鉴于双方在二审期间已对房屋进行了交接，故一审判决主文第一项已履行完毕，可予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初11094号民事判决第四项；

二、撤销上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初11094号民事判决第一、二、三项；

三、杨林、宋华萍应于判决生效之日起十日内支付沈旭勇、陈靖薇逾期交房违约金人民币10万元；

四、沈旭勇、陈靖薇应于判决生效之日起十日内支付杨林、宋华萍房屋尾款人民币2万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费人民币300元，减半收取人民币150元，由沈旭勇、陈靖薇负担人民币110元，杨林、宋华萍负担人民币40元；一审反诉费人民币6,962元，减半收取人民币3,481元，由杨林、宋华萍负担。

二审案件受理费人民币80元，由上诉人杨林、宋华萍负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王　珍

审　判　员　　成　皿

代理审判员　　马忆蔺

二〇一七年六月十九日

书　记　员　　黄琪隽

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。