房地产转让纠纷案例

原告（反诉被告）：王相惠，女，1985年5月2日出生，汉族，住仪征市。

委托诉讼代理人：丁盛超，仪征市盛昌法律服务所法律工作者。

被告（反诉原告）：扬州市荣润房地产开发有限公司，住所地在仪征市新城镇工业集中区5号。

法定代表人：朱荣国，董事长。

委托诉讼代理人：邵长胜，该公司法律顾问。

原告（反诉被告）王相惠与被告（反诉原告）扬州市荣润房地产开发有限公司（下称荣润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王相惠的委托诉讼代理人丁盛超、被告（反诉原告）荣润公司的委托诉讼代理人邵长胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）王相惠向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因未在规定期限内取得房地产权属证书的违约金29000元（534784元×4.75%÷12个月×14个月）；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2016年8月3日与被告签订《商品房屋买卖合同》，约定由原告购买被告建设的位于仪征市新解放路33号13栋1608室房屋一套，面积为92.89㎡，房屋总价款为534784元，交房日期为2016年12月31日前。协议生效后，被告于约定交房日期前向原告交付了该房屋，但原告直到2018年5月25日才拿到产权证。由于被告的原因，致使原告未能在约定期限内取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任。由于被告在合同中关于延期办理房产证的违约金数额约定太低，根据相关司法解释以及合同法的相关规定，原告要求增加违约金的数额，即按照同期银行贷款年利率4.75%计算。其向本院提供的证据有：1、《商品房屋买卖合同》1份，证实该合同第15条约定了延期办证的违约责任；2、不动产登记权证1份，证明原告于2018年5月25日才领取了产权证；3、购房发票2份，证明原告已付清全部房款；4、银行同期贷款基准利率清单1份，证明违约金的计算标准。

被告（反诉原告）荣润公司辩称，被告在合同履行中确实存在逾期备案的情形，依据合同约定，原告是可以主张违约金的，但原告的计算金额和依据是不正确的。原告称双方合同属于格式合同，约定的逾期备案违约金较低，减轻了出卖人的责任和义务，因此要求按照贷款利率计算违约金缺乏依据。双方合同中对不同的违约行为设定了不同的违约责任。按期交房和按期付款是原被告主要合同义务，因此约定了相同的违约金，而办理产权证的备案登记属于合同的附随义务，在房屋交付使用后，延迟备案登记对原告并不构成实质上的影响，原告也并无任何损失可言。从原告提交的交房收据上看，原告实际入住是在2017年3月27日之后，故合同约定的违约金并不存在所谓的过低之说，原告要求参照贷款利率计算违约金并无依据。被告交房时间是2016年12月31日前，在不动产登记部门办理不动产登记备案的时间是2018年4月18日，根据双方买卖合同约定，在商品房交付使用后90天由出卖人将相关资料报产权登记部门备案，故违约金的起算时间应当自2017年4月1日开始，截止日期应当是2018年4月18日。违约金计算标准应参照合同约定的标准计算。至于被告办理产权登记备案之后，原告何时能够取得不动产权证书与被告无关，因为被告仅仅是接受原告的委托，代为办证，双方属于委托关系，按照法律规定，委托行为所产生的法律后果由委托人承担，同时办证时间也并非被告能够控制，系多种因素决定的，比如原告契税的缴纳时间、不动产登记部门合理办证时间，或者不动产登记部门逾期办证的情形。将这些被告无法控制的因素来计算被告的违约责任不符合事实和法律。其向本院提供的证据有：不动产登记部门查询收件单1份，证明相关部门收到被告的备案资料是2018年4月18日，故被告登记备案时间为2018年4月18日。

被告（反诉原告）荣润公司向本院提出反诉请求：判令被反诉人王相惠支付逾期付款违约金28444.92元（300000元×24%÷365天×101天+120000元×24%÷365天×108天）并承担反诉费用。事实与理由：反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》虽存在反诉人违约情形，但被反诉人也存在逾期付款的违约行为，故依据合同约定，也应当向反诉人承担违约金。其向本院提供的证据有：1、扬州市住房公积金管理中心仪征分中心提供的王相惠公积金贷款资料，证实王相惠公积金账户开户时间是2016年5月23日，申请公积金贷款时间是2016年11月18日，而原被告签订买卖合同以及在房管部门备案日期是2016年8月3日；2、《住房城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》1份，该通知第一条明确规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。证实王相惠在签订购房合同时，不具备公积金贷款条件，直至2016年11月18日才具备，亦即其逾期提供贷款资料的原因；3、中国建设银行股份有限公司仪征支行与王相惠签订的《个人住房借款合同》1份，证实根据双方签订的房屋买卖合同，王相惠选择的是住房公积金贷款，而不是商业混合贷款，拟贷款金额为420000元，但公积金贷款的最高额度是300000元，王相惠在没有足额贷到公积金款420000元的情况下，才于2016年11月25日将其余的120000元选择商业贷款；4、王相惠个人银行卡流水单3张、王相惠单位出具的收入证明一份，证实王相惠向银行提交流水单查询时间是2016年11月25日，即王相惠最早只可能于2016年11月25日才向银行提交贷款申请；5、最高人民法院（2017）最高法民申3354号民事裁定书1份，证实根据该份裁定书认定，现实经济活动中，借款成本或者贷款收益常常要高于银行同期贷款基准利率，故银行同期贷款基准利率并非计算损失的唯一标准，对自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%的，不应认定为过高，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条第1款的规定，参照年息24%的标准计算逾期付款违约金。

原告（反诉被告）王相惠对被告（反诉原告）荣润公司的反诉辩称，被反诉人没有逾期付款的违约行为，反诉人没有指明被反诉人究竟违反了合同哪一条。反诉人主张逾期付款违约金畸高，该房产合同是反诉人提供的格式条款，违约金条款明显加重了购房人的责任，应为无效条款。即使有效，也是部分有效，因为反诉人想通过高额违约金从违约方违约行为中获得暴利，此种情形下合同违约金条款具有不法目的，对于畸高的违约金数额应当认为无效。按照420000元的房款，100天计算出违约金47000元，年利率近50%，是不合法的，请求依法驳回反诉人的反诉请求。其向本院提供的反驳证据有：住房公积金贷款业务收件单1份，证明其已于2016年8月30日向扬州市住房公积金管理中心仪征分中心递交贷款申请材料。

本院依职权调取的证据有：向仪征市不动产登记中心行政服务科副科长李霞所作调查笔录1份。

本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）王相惠于2016年8月3日与被告（反诉原告）荣润公司签订《商品房屋买卖合同》一份，约定由原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）建设的仪征市解放东路东方曼哈顿13栋1608室房屋一套，面积为92.89㎡，房屋总价款为534784元，交房日期为2016年12月31日前。合同第六条第3项约定：买受人除交付首付114784元外，剩余应交房款420000元，由买受人向银行或公积金中心申请“住房抵押借款”支付，并根据银行或公积金中心的要求签署借款抵押合同。买受人以该方式付款的，必须在商品房买卖合同签订之日起3天内向出卖方提供银行按揭或公积金贷款的齐备资料。逾期未提供相关贷款资料的，视为逾期付款，按合同第七条“逾期付款违约责任”处置。合同第七条约定：买受人如未按规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，自买受人应取得权属证之日起，每逾期一天，出卖人按买受人已付购房款总额的银行同期存款基准利率向买受人支付违约金。合同签订后，被告（反诉原告）于约定的交房日期之前向原告（反诉被告）交付了商品房。2018年4月18日，被告（反诉原告）向不动产登记部门申请不动产首次确权登记，并于2018年4月26日取得涉案房产的“不动产登记证明单”。2018年5月25日，被告（反诉原告）向不动产登记部门提供原告（反诉被告）的相关产权登记资料，为原告（反诉被告）办理商品房转移登记，登记部门于2018年5月25日向原告（反诉被告）发放不动产产权登记证。

另查明，原告（反诉被告）王相惠应付房屋总价款为534784元，其于2016年8月3日交付房屋首付款114784元，余款420000元于2016年11月18日申请公积金贷款300000元，2016年11月25日申请商业贷款120000元，上述款项均已交付被告（反诉原告）收取。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告双方所订立的合同合法有效，当事人应当依诚实信用原则全面履行自己的义务。现双方均主张对方未能完全履行义务导致违约，对此本院认定如下：

一、关于原告（反诉被告）的本诉请求。原被告双方在合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后90天将相关资料报产权登记部门备案，由于被告（反诉原告）逾期备案，导致违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告（反诉被告）主张合同系格式条款，约定的违约金过低，要求按照同期银行贷款年利率4.75%计算违约金。因原被告在合同中就逾期备案违约责任已作出约定，即按已付购房款总额的银行同期存款基准利率计算，该约定虽低于合同中逾期交房及逾期付款的违约金，但由于协助买受人办理房产登记备案系出卖方的附随义务，而非主要合同义务，根据不同的合同义务确定不同的违约责任并无不妥，且原告（反诉被告）未能提供证据证实由于被告（反诉原告）该违约行为对其造成的损失数额，故原告（反诉被告）主张双方约定违约金过低，要求按照同期银行贷款年利率4.75%计算违约金的诉讼请求本院不予支持。被告（反诉原告）主张产权登记备案日期为2018年4月18日，根据本院调查核实，该日期仅为被告向不动产登记部门申请首次登记，目的是办理“不动产登记证明单”即确权登记，实际为原告办理商品房转移登记提交材料时间为2018年5月25日，被告房屋交付时间为2016年12月31日前，故违约金应当自2017年4月1日计算至2018年5月24日。

二、关于被告（反诉原告）的反诉请求。根据合同约定，原告（反诉被告）作为买受方，有按期支付购房款的义务。双方合同约定除首付款以外的购房款，可以向银行或公积金中心申请贷款，但须在合同签订后3日内向银行或公积金中心提供相应齐备资料，否则视为逾期付款，应当承担逾期付款违约责任。合同约定该条款的目的应当是出卖方促使买受方尽快办理贷款从而尽早能够收取购房款。原告（反诉被告）虽已于2016年8月30日向扬州市住房公积金管理中心仪征分中心递交贷款申请，但由于其当时并不符合贷款条件，导致未能办理贷款，应视为不能提供齐备资料。被告（反诉原告）调取的相关证据证实原告（反诉被告）实际向扬州市住房公积金管理中心仪征分中心提供齐备资料申请贷款的时间为2016年11月18日，向中国建设银行股份有限公司仪征支行申请贷款时间为2016年11月25日，均违反双方关于合同签订后3日提交贷款齐备资料的约定，从而延误了房款给付时间，造成被告（反诉原告）损失，应当向被告（反诉原告）承担违约责任。双方约定的每日万分之十的违约金过高，原告（反诉被告）要求调整。被告（反诉原告）未能提供证据证实其损失数额，其要求按照年利率24%承担违约金的请求过高，应予调整。本院认为按照每日万分之二承担违约金较为适宜。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）扬州市荣润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）王相惠按照购房款总额534784元自2017年4月1日至2018年5月24日，以银行同期存款基准利率标准计算的违约金。

二、原告（反诉被告）王相惠于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）扬州市荣润房地产开发有限公司违约金8652元（300000元×0.0002×101天+120000元×0.0002×108天）。

三、驳回原告（反诉被告）王相惠、被告（反诉原告）扬州市荣润房地产开发有限公司其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费263元，反诉费256元，合计519元，由原告（反诉被告）王相惠负担200元，被告（反诉原告）扬州市荣润房地产开发有限公司负担319元；原告（反诉被告）王相惠垫付的63元，由被告（反诉原告）扬州市荣润房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。

审判员王奇

二〇一八年十一月一日

书记员许媛