房地产转让纠纷案例

原告（反诉被告）：徐元俊，男，1968年5月28出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市闵行区。

委托诉讼代理人：金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。

被告（反诉原告）：方旭明，男，1993年12年29日出生，汉族，住上海市黄浦区定福弄**弄*号。

委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩丽丽，上海海宽律师事务所律师。

原告徐元俊（反诉被告）与被告（反诉原告）方旭明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理，依法适用简易程序。被告（反诉原告）方旭明于答辩期内提起反诉，本院受理反诉后于2018年4月12日公开开庭合并予以审理。原告（反诉被告）徐元俊及其委托诉讼代理人金韶峰，被告（反诉原告）方旭明及其委托诉讼代理人韩丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告徐元俊（反诉被告）向本院提起诉讼请求：1.判令双方于2015年3月5日签订的《上海市房地产买卖合同》有效，继续履行；2.判令诉讼费、保全费由方旭明承担。事实和理由：徐元俊、方旭明签订了房屋转让协议一份，协议约定了方旭明将位于上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给徐元俊，出售价格人民币（币种下同）75万元，同时约定徐元俊先支付67万元购房款，余款8万元在过户当日付清。双方于2015年3月5日进行了网签。后徐元俊按约支付了67万元购房款，方旭明于2015年3月3日将房屋交付了徐元俊。后徐元俊一家进行了装修并一直居住在该房屋中，居住所发生的水、电、煤、物业等所有费用也均是由徐元俊支付。然对于何时办理过户手续等问题方旭明却一直采取回避态度，故徐元俊以讼称事由诉至法院。

方旭明辩称：1、认可买卖合同有效，但是至今未到合同约定的过户时间，徐元俊起诉无意义；2、方旭明没有回避过户问题，徐元俊签订合同时隐瞒其不具备购房资格的问题，且至今徐元俊仍属于限购对象，系其自身原因导致无法过户，本案系徐元俊违约，故不同意支付诉讼费和保全费。

被告（反诉原告）方旭明向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方于2015年3月15日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令徐元俊将上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给方旭明；3.反诉费用由徐元俊负担。事实和理由：2015年3月5日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定徐元俊向方旭明以75万元的价格购买上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室房屋，同时约定该房屋交易限制期满后双方共同至房产交易中心办理过户手续。合同签订后，方旭明按照约定履行合同义务将房屋交付给徐元俊占有使用。后方旭明得知徐元俊签约时属于限购人员，不具备在上海市购买房屋的资格，直至涉案房屋在2017年已符合上市交易条件可以过户之时，被反诉人一直不符合购房条件，社保缴纳未满5年。徐元俊从合同签订之时就隐瞒自己限购的事实，严重违反诚实信用原则，系其导致该合同无法继续履行。为维护合法权益，方旭明以讼称事由诉至法院。

徐元俊辩称：1、不同意全部反诉诉讼请求。本案买卖合同是双方真实意思表示，买卖合同内容完整，且已按约支付购房款的90%，在2015年接收房屋后其进行了装修并居住至今；2、本案系新政出台导致房屋不能及时过户，但新政不影响合同效力，仅影响合同履行时间，从补充协议第4条可知，当初签合同时方旭明知道其未缴纳社保，不存在隐瞒的问题；3、方旭明存在一房二卖或者与第三人串通的行为，要求继续履行徐元俊与方旭明签订买卖合同。

本院经审理认定事实如下：上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年1月27日登记于方旭明名下。

2014年12月18日，方旭明（出卖方，签约甲方）、徐元俊（购买方，签约乙方）签订《闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室转让协议》，协议约定：甲方于2013年依法取得了闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房，房屋面积57.31平方米（具体面积以房屋产权证面积为准），该房屋已办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议；因甲方出售的该房屋是拆迁安置配套商品房受国家政策限制，限制期内无法进行该房屋的产权交易。同时国家政策限制期内无法办理该房屋以乙方为产权人的上海市房地产权证和签订《上海市房屋土地资源管理局》制定，《上海市工商行政管理局》监制的网络版商品房《上海市房地产买卖合同》，乙方于2014年12月18日实地看房，看房后对以上情况已知道并且无异议；甲乙双方协商一致，同意上述房屋转让价款为750，000元，该价格系甲方净到手价格，包含房屋的维修基金（若有）、水、电、煤初装（若有）、有线电视初装（若有）。该房自带固定设备（含全部）、装饰（若有）等均含在房屋转让价款内，乙方无需另行支付，但该价格不包含甲方办理以甲方为权利人的上述房屋的《上海市房地产权证》的相关费用，甲方办理该房地产权证所需要的费用由甲方自行承担，甲方无异议；经甲乙双方友好协商一致，同意由乙方承担办理以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》时政府、财务、税务、房地产交易中心及中介方按国家规定对甲乙双方在征收的各项费用，上述转让价款系甲方净到手价，乙方不得以国家及地方法规政策等导致税、费调整为由不承担相关费用或阻碍本合同的履行；甲乙双方约定，在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易的国家政策限制期满后（甲方小产证办理完毕后）10个工作日内，甲乙双方按本协议约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》；甲乙双方签订网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后60日内，甲乙双方进行该房屋的产权交易过户，收件收据由乙方领取并保管，供乙方领取以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议；本套房产满三年可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理产证，如可以上市交易后甲方拖延办理相关签署合同、过户等手续的，超过10天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需支付乙方届时房屋市场评估价的200%作为违约金并赔偿乙方相关损失；甲乙双方约定甲乙双方于2015年2月30日前结清由甲方使用该房屋产生的所有相关水电物业等费用，并将房屋钥匙及动迁协议或房地产权证交给乙方，将房屋交付给乙方使用。该合同还对其他内容进行了约定。签约当日，徐元俊支付定金3，500元。

2014年12月22日，方旭明（出卖人，签约甲方）、徐元俊（买受人，签约乙方）签订《动迁房转让协议》，协议约定：甲方与上海市政府动迁办签署《动迁补偿协议》，于2011年4月14日已取得上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人；甲方确认所卖的该房屋不是唯一住宅；甲乙双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，愿意订立该合同。任何一方违约导致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方按合同规定的违约金承担违约责任，该违约金为惩罚性违约金，目的是为了保护合同的顺利履行，无论违约方是否给对方造成损失以及造成多少损失均应全额支付，并自愿放弃请求人民法院予以减少的权利。如人民法院依职权强制调整，则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任；房屋坐落于上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型公寓，房屋用途居住，房屋面积57.31平方米，房屋权属私有，土地所有权获得方式出让；已经设立租赁，双方自行协商解决；甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让总价款为750，000元，交易过程中产生的所有税费都由乙方承担，乙方交付房款后，甲方应在收取房款之日开具收款凭证；甲乙双方于2014年12月18日签订《房屋转让定金协议》，乙方向甲方交付3，500元作为该房屋买卖的定金；甲乙双方约定，乙方将上述该房屋价款分3次支付予甲方，具体付款日期以及金额为乙方于2014年12月22日向甲方支付30万元（含定金3，500元），于2015年1月10日之前支付该房屋第二笔款37万元，于此房屋交易限制期满后20日内，甲乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，直接交付甲方房款8万；甲乙双方协商约定，该房屋毁损、灭失的风险自占有转移之日起转移给乙方；甲乙双方履行各自义务，并约定甲方于2015年1月30日前交房于乙方，向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方承诺对所出售该房屋居于完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利；甲乙双方应本着擅自及诚实信用的原则遵守并履行本合同，合同双方的任何情况变动，应及时书面通知相对方，但并不因此影响本合同的效力和履行；除本合同另有约定外，自本合同签署之日起，任何一方均无权自行变更、转让或解除合同，本合同的任何均应在甲乙双方就该等事宜协商一致后以书面形式作出；因上海市相关的法律规范包括但不限于法律、法规、规章、司法解释或者国家和本市关于动迁配套商品房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能及时过户或者不能过户而造成的损失，双方应另行约定内容，协商解决。该合同还对其他内容进行了约定。签约当日，徐元俊支付购房款30万元（含已付定金3，500元）。

2015年3月5日，方旭明（卖售人，签约甲方）、徐元俊（买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：乙方受让甲方所有的先新路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积57.13平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计750，000元；甲乙双方同意，甲方于2015年3月6日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲乙双方确认，在2018年7月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的50%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的50%的违约金，合同继续履行；该房的进户费及物业维修基金余额等都包含在总房价款内，不再另行结算，同时甲方应将上述费用的票据交接给乙方，因此产生的更名费，由乙方承担；乙方承担本次交易过程中所产生的所有税、费；因国家政策限购。需满两年社保可交易的，如此房可上市交易时，因国家政策有所变动延长社保时间，按国家政策交易；甲乙双方约定，此房房款通过银行转账方式转到产权人的父亲银行卡上，产权人和产权人的父母共同认可默认，并没有任何疑议；在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理，1、双方共同办理网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失；乙方于签订本合同当日支付给甲方首付款67万元（内含已付定金3，500元）；乙方于过户当日支付给甲方剩余房款8万元。该合同还对其他内容进行了约定。签约当日，徐元俊支付购房款36万元。同年3月6日，徐元俊支付购房款1万元。签约后，徐元俊取得系争房屋，并装修后入住。

自2016年3月至2018年2月，徐元俊连续缴纳社保满24个月。

2016年9月14日，方旭明将系争房屋以164万的价格出售给案外人王某。

以上事实，由徐元俊提供的《上海市房地产权证》、《闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室转让协议》、《动迁房转让协议》、《上海市房地产买卖合同》、《定金收据》、《房款收据》二份、收条、银行交易凭证二张、《收据》、物业费发票、物业费收据、水费发票一组、燃气费发票一组、电费发票一组、照片一组、《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》，方旭明提供的《上海市房地产买卖合同》以及徐元俊、方旭明的当庭陈述等证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。

本院认为，双方签订的《闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室转让协议》、《动迁房转让协议》、《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效。系争房屋买卖历经了详尽的磋商过程，于2014年至2015年期间，先后签订了二份转让协议和一份买卖合同。签约后，徐元俊依约支付了67万购房款，方旭明向徐元俊交付了系争房屋并由徐元俊居住至今。本案的争议焦点为，系争买卖合同是否可以继续履行？就此，方旭明认为直至2017年系争房屋符合上市交易条件可以过户之时，徐元俊社保缴纳未满5年，不符合购房条件，系争买卖合同无法继续履行，且徐元俊从合同签订之时就隐瞒自己限购的事实，严重违反诚信原则。但本院注意到，系争买卖合同于2015年3月5日签订，并约定双方于2018年7月5日之前过户，且徐元俊自签约后一直积极履约，并截止至2018年2月连续缴满24个月的社保。虽签约后，新的限购政策将社保缴纳满2年提高为社保缴纳满5年，但双方的买卖合同就限购政策的变化进行了约定，双方于2015年3月5日签订的《上海市房地产买卖合同》的补充条款（一）第四条约定：“如此房可上市交易时，因国家政策有所变动延长社保时间，按国家政策交易”，可见双方皆注意到了徐元俊的社保缴纳时间问题，且双方就社保时间延长已经有所预期并约定社保时间延长后按国家政策交易，即双方同意社保时间延长后合同继续履行。故对方旭明的该意见本院不予采纳。虽系争买卖合同存在继续履行的基础，但徐元俊在本案庭审中未能明确继续履行的内容，本院认为当事人向法院主张诉讼请求应具体明确，具备可履行的内容，故对徐元俊的该项诉请难以支持。

对方旭明以徐元俊不符合限购政策为由主张合同解除，如上所述，双方合同约定如若合同履行期间社保缴纳时间延长，同意继续按照国家政策交易。现方旭明主张合同解除，不符合双方签约时的意思表示，本院结合双方合同的约定以及履约情况，确认对方旭明解除合同的诉讼请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、确认原告徐元俊（反诉被告）与被告（反诉原告）方旭明就上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；

二、驳回原告徐元俊（反诉被告）其余诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）方旭明的全部反诉诉讼请求。

本诉案件受理费减半收取计6，900元，反诉案件受理费减半收取计5，650元，两项合计12，550元，由被告（反诉原告）方旭明负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员殷雪

二〇一八年五月十八日

书记员倪晶旌