房地产转让纠纷案例

原告：吴某。

委托诉讼代理人：韦献华，广西华尚（象州）律师事务所律师。

被告：桂林某房地产开发有限公司。

法定代表人：罗某。

委托诉讼代理人：黄某。

原告吴某与被告桂林某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理。依法适用简易程序，由审判员赵创福独任审理，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。

书记员谢翠花担任法庭记录。原告吴某及其委托诉讼代理人韦献华，被告桂林某房地产开发有限公司的法定代表人罗某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告吴某诉称，原告根据政策消息及对临桂楼盘的了解，且在被告告知原告被告已经取得“三证”，已经完成了60000多平方米12米地下室土方施工工程以及法律性质的情况下，于2014年10月11日与被告签订了商品房内部认购合同书，认购一套121.59平方米的房屋，价格为2，900元/平方米。合同签订后，原告根据合同约定向被告缴纳了第一笔购房款200，000元，被告保证在2016年12月31日前交房。原告交完第一笔购房款后，房屋至今未建，原告多次要求被告交房，被告一直拒绝。原告到有关部门询问，才知道该商品房内部认购合同书系无效合同。被告作为房开商，明知其没有预售许可证，其与业主签订商品内部认购合同书是无法律效力的，却以内部认购商品房为诱饵，欺骗原告，使原告2014年10月在临桂购房落空。现临桂房产价值均价为6，500元/平方米，在同路段的房价也涨至5500-6500/平方米，被告给原告造成重大的经济损失，原告按同路段的最低房价5，500元/平方米计算损失，原告所受的经济损失为316，134元。原告认为被告作为房开商，明知在没有取得商品房预售许可证的情况下，将房屋虚假卖给原告，其行为具有欺诈性，根据规定，双方签订商品房内部认购合同书的无效的，被告应当返还原告购房款，承担完全过错责任，赔偿原告经济损失。综上，原告为维护自身权利，特向人民法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告签订的商品房内部认购合同书无效；2、被告返还原告的购房款200，000元；3、被告赔偿原告损失316，134元（按2，600元/平方米计，121.59平方米×2，600元/平方米=316，134元）；4、被告承担本案诉讼费。

被告桂林某房地产开发有限公司辩称，根据相关法律规定，尚未建成的房屋销售需要取得预售许可，被告对未建成的房屋没有所有权，出售属无权处分；未办理商品房预售许可证签订的合同可以在后续条件成就后补正，因本案房屋无法在一审法庭辩论结束前取得预售许可证，因此原、被告双方签订的合同无效，被告只需返还原告首付款；根据被告提供的证据，涉案房屋因所在片区政府需要重新规划，无法为项目开通提供三通一平的必要前提条件，属不可抗拒因素造成原认购合同无法履行，被告不应承担违约责任。

原告吴某对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：

1、《商品房内部认购合同书》，证明原、被告双方于2014年10月11日签订合同的事实。

2、收据一张，证明原告支付了首期款200，000元整。

3、临桂现阶段房屋市场广告，证明桂林市临桂区现在的房屋市场价。

4、临桂现阶段房屋市场广告，证明桂林市临桂区现在的房屋市场价。

5、临桂现阶段房屋市场广告，证明桂林市临桂区现在的房屋市场价。

6、临桂现阶段房屋市场广告，证明桂林市临桂区现在的房屋市场价。

7、建设用地许可证，证明原告当时在签订合同的时候，被告提供的具备卖房的条件。

8、建设工程规划许可证，证明原告当时在签订合同的时候，被告提供的具备卖房的条件。

9、土地使用证，证明原告当时在签订合同的时候，被告提供的具备卖房的条件。

10、微信朋友圈，证明被告是认可了目前桂林市临桂区的市场价6，000元/平。

11、网上资料，证明目前在桂林市临桂区房屋销售平台上面的在销售临桂区的房屋的市场价格。

被告桂林某房地产开发有限公司对原告提供的证据进行质证，对原告提供的证据1、2、7、8、9的真实性没有异议，对于证据3、4、5、6、10、11的真实性有异议，这种广告没有真实性，存在夸大事实，不能作为索赔的依据。

被告桂林某房地产开发有限公司为了支持其答辩主张，提交了以下证据：

桂林市临桂新区管委会的复函复印件一份，证明项目前面的道路尚在规划中，是由于政府原因造成的该项目无法启动，属于不可抗力的因素造成。

原告吴某对被告提供的证据进行质证，被告交房的日期是2016年12月31日，这是2017年的复函，是无效证据，该证据不能证明被告没有过错。

根据原、被告的举证、质证、陈述及庭审等材料，本院查明的事实如下：

原告吴某作为乙方与作为甲方的被告桂林某房地产开发有限公司于2014年10月11日签订了商品房内部认购合同书，合同载明：“双方均已充分了解并自愿接受本商品房的状况（三证复印件附后）”，并约定主要条款：一、乙方认购甲方开发的位于机场路北侧新城国际商住楼商品房，房号为C-1501约121.59平方米，房屋单价为2，900元/平方米，总房款352，611元，签订合同时缴付首期房款200，000元；二、当该项目取得预售许可证后，乙方应在7日内和甲方重新签订正式的购房合同，并同意根据乙方需要向银行办理上述总房款余下的按揭贷款，甲方允许乙方在签订正式购房合同前更名一次；三、违约责任：⑴、乙方按时缴纳房款，否则视为违约，甲方可解除合同；⑵、违反本协定，由违约方支付违约金给守约方，违约金按购房总价的20%计算；⑶、甲方保证在2016年12月31日前交房，逾期交房按500元/月补偿给乙方；四、对付款方式、争议解决方式等其他条款作了约定。签订合同书后，原告在当日付款200，000元给被告。后被告未开工建设商住楼，未能按约定期限交房，由此产生争议，经双方协商未能达成一致意见。2018年8月23日，原告诉至本院，请求：1、确认原、被告签订的商品房内部认购合同书无效；2、被告返还原告的购房款200，000元；3、被告赔偿原告损失316，134元（按2，600元/平方米计，121.59平方米×2，600元/平方米=316，134元）；4、被告承担本案诉讼费。

庭审后法庭召集双方当事人调解，调解未成。

本院认为：

（一）、对原告吴某要求确认原、被告签订的商品房内部认购合同书无效的诉讼请求。预约合同是指当事人约定在将来订立一定合同的协议。本案原、被告于2014年10月11日签订的商品方内部认购合同书第四条明确约定：当该项目取得预售许可证后，乙方应在7日内和甲方重新签订正式的购房合同，并同意根据乙方需要向银行办理上述总房款余下的按揭贷款，甲方允许乙方在签订正式购房合同前更名一次。因此原、被告双方于2014年10月11日签订的商品房内部认购合同书属预约合同，对双方具有约束力，原、被告双方签订合同后，应依约履行合同的权利义务。因此，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。

（二）、对原告要求被告返还购房款200，000元的诉讼请求，本案中，原告依约向被告支付了首期房款200，000元，但被告未开工建设商住楼，未能在合同约定的时间，即：2016年12月31日前交房给原告，经原告催告，被告至今仍无法完成交房，致使原告签订《商品房内部认购合同书》的合同目的无法实现，且被告要求退回其交纳给原告的首付款200，000元，结合本案涉案房屋的建设的实际情况，被告因现无法履行，原、被告双方于2014年10月11日签订的商品方内部认购合同书应予解除，被告退还给原告已付房款200，000元，因此，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。

（三）、对原告要求被告赔偿原告损失316，134元的诉讼请求，原告要求按同路段的最低房价5，500元/平方米计算损失，按2，600元/平方米差价计，主张被告应赔偿原告316，134元（121.59平方米×2，600元/平方米=316，134元），缺乏依据，原、被告双方签订的商品房内部认购合同书，对违约责任进行了约定，应按双方的约定的违约责任赔偿原告损失，并在法律规定的范围内予以调整，被告应赔偿原告的损失为已付购房款的30%，即60，000元（200，000元×30%=60，000元），其余过高部分应予驳回。

（四）、对被告的原、被告双方签订的合同无效，被告只需返还原告首付款，不应承担违约金的答辩主张，因在上述项已作阐述，不再重复。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、解除原告吴某与被告桂林某房地产开发有限公司于2014年10月11日签订的商品房内部认购合同书；

二、被告桂林某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还给原告吴某已付房款200，000元；

三、被告桂林某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告吴某损失费60，000元；

四、驳回原告吴某的其余诉讼请求。

案件受理费10，487元，减半收取5，243.5元，原告吴某负担3，178.5元，被告桂林某房地产开发有限公司负担2，065元。

上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费10，487元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

审判员赵创福

二〇一八年十一月十九日

书记员谢翠花