法律不禁止房屋交易当事人在签订书面的房地产转让合同前以其他形式签订预约合同

裁判要点：房地产转让，应当签订书面转让合同，其法律宗旨在于规范交易行为、保障交易秩序，即通过书面载体明确合同内容，防止交易纠纷产生。法律不禁止房屋交易当事人在签订书面的房地产转让合同前以其他形式签订预约合同。（以下判决书源自中国裁判文书网）

湖北省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2017）鄂民申3435号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：白谦琳，女，1950年3月4日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。

委托诉讼代理人：张文莉，湖北锋范律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张焱清，男，1965年10月20日出生，汉族，住湖北省宜昌市点军区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：皮鑫远，女，1968年2月20日出生，汉族，住湖北省宜昌市点军区。

再审申请人白谦琳因与被申请人张焱清、皮馨远合同纠纷纠纷一案，不服湖北省宜昌市中级人民法院（2017）鄂05民终1932号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

白谦琳申请再审称，本案双方当事人并未签订书面的房屋买卖合同，对房屋的交付时间没有明确约定，仅有中介公司居间合同以格式条款对交房日期作了不明确的约定。卖方收取定金后拒绝交易并不退还定金引起本案纠纷。原审法院违反《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》以及相关行政法规关于房地产转让应当签订书面转让合同的强制性规定，认定当事人可依据居间协议办理房屋过户，属认定事实及适用法律错误。白谦琳依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。

本院经审查认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”，其法律宗旨在于规范交易行为、保障交易秩序，即通过书面载体明确合同内容，防止交易纠纷产生。法律不禁止房屋交易当事人在签订书面的房地产转让合同前以其他形式签订预约合同。本案中，白谦琳和张焱清、皮鑫远分别与宜昌丽园房地产经纪有限公司签订书面居间协议，对房产交易条件作了内容一致的约定。协议签订后皮馨远即通过居间人宜昌丽园房地产经纪有限公司收到白谦琳支付的定金1万元。该事实说明居间人已将居间协议中载明的房屋交易条件报告双方委托人，并促成委托人双方就房屋交易达成了合意。根据现实交易习惯，双方当事人将根据合意的交易条件在办理过户的当天签订房屋买卖合同并完成支付价金及办理过户手续等合同义务。因此，白谦琳与张焱清、皮鑫远虽未直接签订房屋买卖合同，但通过居间人撮合，双方已就签订及履行房屋买卖合同订立预约合同，双方当事人均受该合同约束。白谦琳单方变更房屋交付时间，导致房屋买卖合同未能签订及履行，系违背诚信的违约行为，应当依据约定的定金条款承担违约责任。原审法院据此对白谦琳的诉讼请求未予支持具有事实及法律依据。综上所述，白谦琳的再审申请理由不能成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回白谦琳的再审申请。

审判长　　李小丹

审判员　　方　庆

审判员　　王　赫

二〇一七年十一月二十九日

法官助理刘毅

书记员张丽