房地产转让纠纷案例

当事人信息

 上诉人（原审被告）：宏运地产铁岭有限公司，住所地铁岭市。 法定代表人：邹尚峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪纯辉，系该公司法律顾问。 

被上诉人（原审原告）：朱冰冰，女，1969年11月10日出生，汉族，住铁岭市。

 委托诉讼代理人：左建，铁岭市启吉法律服务所法律工作者。 

 案件概述

 上诉人宏运地产铁岭有限公司因与被上诉人朱冰冰商品房买卖合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2018）辽1202民初1643号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年10月9日立案受理后。依法组成合议庭，依法公开开庭审理了本案。上诉人宏运地产铁岭有限公司的委托代理人汪纯辉、被上诉人朱冰冰的委托代理人左建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

 宏运地产铁岭有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判，被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、上诉人逾期办理不动产所有权违约责任应当按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算赔偿，而不应当按照此利率140%进行判决赔偿。故原审法院判决适用法律标准错误，应当撤销并改判。二、计算违约责任终止时间错误。上诉人已经在2018年6月7日取得涉诉房屋所有权初始登记，可以办理房屋所有权转移手续，不存在任何法律障碍，故违约责任终止时间错误，故应当撤销并改判。 被上诉人朱冰冰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 朱冰冰向一审法院起诉请求：1、要求法院判令被告立即给原告办理不动产所有权证书；2、要求法院判令被告给付原告违约金具体标准为以54.2334万元为本金按中国人民银行同期流动资金贷款利率140%计算自2016年1月1日起至办理不动产权证书之日止（至2018年7月1日暂计91153.87元）；3、被告承担本案的起诉费用。 一审法院认定事实：2013年4月28日，原告与被告宏运地产铁岭有限公司签订意向书，约定原告购买xxx号商品房一套，建筑面积102.54平方米。原告已全额交纳了购房款54.2334万元；项目预计于2014年12月31日交付并陆续办理入住手续，但根据实际施工情况有可能出现提前或者逾期三个月交付的可能，原告接受并无异议；同时约定商品房买卖合同签订等内容。原告于合同签订当日向被告全额交付购房款54.2334万元。2015年1月6日，原告与被告签订补充协议，协议约定“乙方（原告朱冰冰）知悉并认可甲方（被告宏运地产铁岭有限公司）在乙方入住之后的360日内为乙方办理房产证”。2015年1月6日被告宏运地产铁岭有限公司将诉争房屋交付原告。被告至今未能为原告办理产权证书。2018年6月7日，被告办理了涉诉房屋所有权初始登记。 一审法院认为，从原告与被告签订的购买商品房意向书内容看，双方约定了当事人的姓名、商品房的基本状况、销售方式、房屋价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间、交付房屋日期、违约责任等，涵盖了商品房买卖合同的主要内容，因此，该意向书应当认定为商品房买卖合同，合法有效。双方签订的补充协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应视为商品房买卖合同的组成部分。被告宏运地产铁岭有限公司于2015年1月6日向原告交付诉争房屋，按照补充协议约定，被告应协助原告自交付之日起360日内取得房屋产权证书，但被告至诉讼时仍未能协助原告办理房屋产权证书，已构成违约，应承担违约责任。对于违约金标准双方并未作出约定，原告又未提供证据证明其损失数额，依照法律规定，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，原告请求按中国人民银行同期贷款利率的140%计算违约金，不违反法律规定，应予支持。关于违约金给付期限，应自交付涉诉房屋后第361日即2016年1月1日起至本判决限定的办理转移登记之日止。由于被告未主张并证明涉诉房屋所有权初始登记完成后其即通知原告办理所有权转移登记，故对被告违约金计算期限应截止至初始登记之日止的辩解意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，判决：一、被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后10日内协助原告朱冰冰将坐落于铁岭市银州区xxx房屋所有权转移登记在原告朱冰冰名下；二、被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后10日内以54.2334万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的140%标准向原告朱冰冰支付自2016年1月1日起至本判决第一项限定的办理转移登记之日止的违约金。案件受理费2080元，由被告宏运地产铁岭有限公司负担。

 二审法院查明 二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审法院认为 本院认为，上诉人宏运地产铁岭有限公司与被上诉人朱冰冰签订的《意向书》和《补充协议》是双方的真实意思表示，依法应确认有效。协议明确约定被上诉人入住之日起360日内办理房产证，上诉人至今没有办理房产所有权证，上诉人应当承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买卖人在下列期限届满未能取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该违约金数额是酌定标准，原审法院根据该参照标准确定上诉人按中国人民银行同期同类贷款利率的140%的标准给付并无不当。故对上诉人提出按贷款利率计算违约金的上诉请求不予支持。对于违约金计算时限问题，双方合同约定自交付房屋360日内办理房产证，因此涉诉房屋违约金应从交付房屋后第361日即2016年1月1日起算，上诉人已于2018年6月7日为涉案房屋完成了不动产权初始登记，即具备了能够协助被上诉人为所购买房屋办理不动产权证的条件，因办理产权证的主体应是被上诉人，上诉人应承担的是必要的配合和协助义务，办理不动产权证过程还需要一定的程序及其他不确定因素影响到取得时间，并不能确认为上诉人违约，原审确定违约责任计算到办理转移登记之日止，显系不当，应确认为不动产权初始登记日2018年6月7日。故对上诉人提出违约金应计算至上诉人取得房屋所有权初始登记日的主张，予以支持。上诉人的部分上诉请求成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条一款（一）项、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 

 二审裁判结果

 一、撤销铁岭市银州区人民法院（2018）辽1202民初1643号民事判决；

 二、上诉人宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后10日内配合和协助被上诉人朱冰冰办理坐落于xxx的不动产权证书； 

三、上诉人宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后10日内以54.2334万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的140%标准向朱冰冰支付自2016年1月1日起至2018年6月7日止的违约金。 如逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。 一、二审案件受理费4160元，由上诉人宏运地产铁岭有限公司负担。 本判决为终审判决。 

 审判长刘芳

 审判员张杰

审判员孙伟

 二〇一八年十一月十三日 

 法官助理李雪莹 

 书记员常晓峰

编辑：LH