农村集体土地的使用权不得出让转让用于非农业建设

裁判要点：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条是关于农村集体所有土地出让转让或者出租的规定，该条明确规定了农村集体土地的使用权不得出让转让用于非农业建设，属于效力性规范。（以下判决书源自中国裁判文书网）

湖北省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2015）鄂民申字第00744号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：赵祖华。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：胡跃飞。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：赵虎，务农。

三再审申请人的共同委托代理人：王楼，湖北文赤壁律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：英山县方家咀乡方家咀村村民委员会，住所地湖北省黄冈市英山县方家咀乡街道。

法定代表人：方明和，该村民委员会主任。

再审申请人赵祖华、胡跃飞、赵虎因与被申请人英山县方家咀乡方家咀村村民委员会（以下简称方家咀村委会）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省黄冈市中级人民法院（2014）鄂黄冈中民一终字第00002号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

赵祖华、胡跃飞、赵虎向本院申请再审称：1、一、二审判决认定事实错误。本案中一、二审判决认定方家咀村委会出卖村集体财产时没有经过法定程序，是错误的。2009年6月18日，方家咀村召开村民代表大会，经公示将房屋卖给了赵祖华、胡跃飞、赵虎，之后再次召开村委会，并由该乡乡长参加主持，最后得出同意的结论。此次出卖集体财产的程序，符合《中华人民共和国村民组织法》的相关规定。而且在出售房屋时，双方签订转让协议书，本协议的内容没有违反相关法律的规定，经过了方家咀乡司法所见证，是合法有效的。2、一审法院适用法律错误。法院以双方的合同违反《中华人民共和国合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，由于我国法律、行政法规强制性规定太多，对合同效力打击面较大，最高法院制定《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》，明确了合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。本案争议的标的物适用的《中华人民共和国土地管理法》，没有明确规定违反本条法律所签订的合同就无效，根据合同法立法的精神，在合同效力方面，司法解释严格使用合同无效的法定条件，坚持从宽认定有效的态度，所以本案争议的合同是有效的。3、本案中当事人主张合同无效主观上存在恶意，合同不应该认定合同无效。本案中，方家咀村委会急需资金时以较高房价出售房屋，但一直不履行合同的约定进行证件办理。房屋交付使用后，房屋升值，方家咀村委会反悔，现暴力毁损房屋，阻止人出入，再恶意主张合同无效来规避责任和获取利益，对购房者造成了巨大损失。4、本案没有处理完毕。方家咀村的诉求是个合同纠纷，而不单是个确认无效的纠纷，法院的诉讼费不是按照确认合同无效收的而是按照财产纠纷收的。若合同无效，赵祖华、胡跃飞、赵虎的购房款和损失无处可寻，对赵祖华、胡跃飞、赵虎太不公平了。请求依法进行再审。

本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条是关于农村集体所有土地出让转让或者出租的规定，该条明确规定了农村集体土地的使用权不得出让转让用于非农业建设，属于效力性规范。本案讼争的土地使用权属方家咀村农民集体所有，赵祖华、胡跃飞、赵虎均不是方家咀村村民。方家咀村与赵祖华、胡跃飞、赵虎签订的房地产转让协议，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的合同无效；其中第（五）项：违反法律、行政法规的强制性规定。一、二审法院认定转让协议无效正确。赵祖华、胡跃飞、赵虎认为本案未实际处理完毕，其购房款和损失无处可寻。由于赵祖华、胡跃飞、赵虎在一审中未主张将购房款返还及赔偿损失，一审法院未一并处理并无不当。赵祖华、胡跃飞、赵虎可另行主张。综上，赵祖华、胡跃飞、赵虎的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回赵祖华、胡跃飞、赵虎的再审申请。

审　判　长　　邵震宇

代理审判员　　李　萍

代理审判员　　郭振华

二〇一五年十二月二十二日

书　记　员　　向　珂