婚前房产的归属认定案例

案例一:一方婚前房产婚后增值部分是否属夫妻共同财产

　　案情:2001年10月,刘某购买了一套商品房,价格30万人民币。2002年11月刘某与孙某结婚,双方对该房屋装修后入住。2003年3月,刘某办妥了所购房屋产权证,将自己登记为产权人。

　　2005年11月刘某与孙某双方因感情不和商议离婚,但在分割房产时双方发生了争议。因刘某于2001年用30万人民币所购房屋现已升至60万人民币。妻子孙某认为,该房产的增值部分应按夫妻共同财产予以分割。而刘某则认为,他既然享有该房屋的产权,其增值部分也应属于他所有,不同意孙某分割该房产的要求。双方争执不下,最后妻子孙某诉至法院,请求法院裁判。

　　案件评析:本案是一起夫妻离婚不动产财产分割纠纷的案例。该房屋系刘某婚前购买,虽然直到婚后才取得房产证,但鉴于不动产交易的特殊性,可不以取得不动产产权为依据,而以取得不动产物权的期待权为依据。刘某订立了购房合同并支付了房款虽然婚前未取得房产证,但其取得了对该房产的期待权,该房产应认定为购买人即刘某一方的婚前财产。另一方面,法院解决双方对房产增值部分争议时,要全面认真地分析导致其增值背后的根本原因,然后根据其根本原因来确定增殖部分最终的归属。本案中如果该房屋增值根本原因是由于双方婚后对该房屋装修造成该房屋价值增长,则其增值部分应属于夫妻共同财产。如果该房屋增值的根本原因是由于市场行情上涨引起,则该房屋增值部分应属于原该房屋所有人所有。

　　案例二: 一方婚前房屋拆迁补偿款属于夫妻共同财产吗?

　　案情: 陈某2003年1月继承母亲遗留的房屋一套。2005年4月，陈某与吴某登记结婚，夫妻两人居住在此房屋中。2008年5月该房屋由于城市改建被拆迁，拆迁人直接交给陈某一个100万元的拆迁款存折。2010年8月，陈某从银行取出78万元用于购买商品房一套，自己为房屋产权人，其余20万元存款一直未动用。因剩余22万拆迁款项的使用和分配，夫妻之间争吵不断。2013年6月，妻子提出离婚诉讼，要求与陈某解除婚姻关系的同时，依法分割该商品房和22万元拆迁款。陈某称购买该商品房交纳的房款及22万元都是个人拆迁款，应属其个人财产，女方无权分割。

　　法院经审理认为，陈某与吴某结婚后，购置商品房一套，陈某辩称该商品房交纳的款项是其用个人拆迁款购买的，但是，未向法院提供足够的证据证明该事实，虽然有一张存折可以反映陈某取出了78万元，但证明不了该78万元取走后的用途就是支付了诉争商品房的房款。所以，该商品房应认定为夫妻共同财产，予以分割。本案诉争的22万元存款，从存款的时间上可以证明系陈某拆迁补偿所得，吴某无权分割。法院判决：1、房屋归被告陈某所有，按照商品房市场价，陈某给付原告吴某22万元补偿款;2、拆迁款22万元归陈某所有。

　　案件评析: 一方因婚前房屋拆迁所得的补偿，无论是房屋补偿还是货币补偿，都应属个人财产。但若婚后用拆迁款又购买房屋的，在主张房屋属婚前个人财产时，应承担举证责任，如：证明用于购房的房款属拆迁补偿款。根据《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第七条规定，对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有举证责任。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。由于我国结婚登记时并不需要进行个人财产登记，因此，双方婚前财产有无与多少完全取决于个人举证的程度。事实上，由于夫妻财产的混同，这里的举证是非常困难的。因此笔者建议，结婚前或婚姻关系存续期间内最好做个财产公证或约定，可有效保护当事人的合法权益，即使发生纠纷诉讼到法院，也不会出现举证不足或无法查实的后果。

　　案例三: 婚前一方所购房屋婚后共同还贷是否属于夫妻共同财产

　　案情:2005年7月,刘某在某县购置了一套商品房,时值15万元。刘某支付首付款5万元之后,其余10万元通过银行按揭方式支付,按揭期限为5年。同年10月,刘某和张某自愿登记结婚。婚后,双方对财产及房屋没有约定,每月以共同收入偿还银行贷款。2006年8月办理了房产证,房产证登记刘某为所有权人。2010年9月,刘某与张某双方因感情不和诉至法院要求离婚。此时,银行贷款已经还清,但随着房地产升温,该房屋现价值40万。双方均同意离婚但对该房屋的所有权争执较大,刘某认为房屋是其婚前所购买,应属于婚前个人财产。但是张某认为房屋贷款是双方婚后共同偿还的,应属于夫妻共同财产。

　　案件评析:该房屋为刘某婚前所购买,应当认定为刘某的婚前个人财产。但是在二人婚姻关系存续期间,双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产,应依法进行分割。对于房屋升值部分,由刘某对张某进行合理补偿。

　　在本案中,刘某和张某婚后用夫妻共同财产偿还银行贷款,可以理解为夫妻婚后用夫妻共同的财产偿还了刘某一方的个人婚前债务。所以,共同还款部分的财产应当认定为夫妻共同财产,换句话说,张某在该房屋中实际是享有刘某婚前财产的债权。房屋升值部分,由刘某对张某进行合理补偿,补偿数额应具体考虑离婚时该房屋的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素。

　　综上所述,该房屋应当认定为刘某的婚前个人财产,对于双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产,应依法进行分割。对于房屋升值部分,由刘某对张某进行合理补偿。