陈敬全诉重庆丰盈房地产开发有限公司房屋买卖合同案

【案号】（2013）江法民初字第07478号；（2014）渝一中法民终字第00179号

　　【案情】

　　原告（被上诉人）：陈敬全、陈荟羽。

　　被告（上诉人）：重庆丰盈房地产开发有限公司（以下简称丰盈公司）。

　　2012年3月15日，二原告向舒晓凤（原告陈敬全之妻、陈荟羽之母）出具委托书，委托舒晓凤办理购买被告开发的重庆市江北区某楼盘商品房的相关事项。同月26日，舒晓凤向重庆大泽置业代理有限公司（以下简称大泽公司）提交团购申请及承诺书，要求大泽公司代其向被告发出团购要约，并在交纳10万元团购指标费后，享受折后总价50万元的购房优惠。2012年3月31日，二原告与被告的置业顾问樊星签订了一份签约置业预算表，对客户名称、房号、建筑面积、建面单价、折前总价、现金减免、付款方式、代收费用、交房标准及签约日期等内容进行了确认。该预算表还对签约时客户须提供的资料进行了明确，并特别提示：“尊敬的业主，《重庆市商品房买卖合同》将严格按此表进行填写，如网上提交将无法更改，请仔细核对”。当天，被告出具专用收据，表示收到钟波、舒晓凤定金20万元，收据上载明的房号为预算表中所确定的房号。2012年4月6日，被告再次出具专用收据，表示收到房款50万元，客户名称为二原告，房号为预算表中确定的房号，客户确认栏由舒晓凤签字。

　　二原告诉至重庆市江北区法院称：2012年4月18日，原告陈敬全、陈荟羽到被告丰盈公司签约中心签订书面购房合同时，被告出示的商品房买卖合同（草稿）中对置业预算表中确认的装修标准和接房标准进行了变更，故双方未能签署商品房买卖合同。后原告多次向被告发函，要求按照置业预算表中确认的内容签订书面合同，但被告拒不签署，并于2012年底将原告所购房屋售予他人。因此，原告起诉请求：1被告双倍返还定金40万元；2被告返还已付购房款50万元，并赔偿相应资金占用损失。

　　被告丰盈公司辩称，签约置业预算表上并未加盖被告公章，真实性存疑，且其不能构成商品房买卖合同。双方不能形成定金合同关系，置业预算表上并未约定定金，且定金收据并非是开具给原告的，故本案不应适用定金罚则。

　　【审判】

　　重庆市江北区人民法院经审理认为，签约置业预算表中包含了当事人的基本情况、房屋的基本状况、价款计算、认购时间及签署契约的时限等内容，符合认购书的要件，因此，该预算表可认定为双方签订商品房买卖合同前所订立的认购书。虽然被告对签约置业预算表及定金和房款收据等持有异议，但是，原告举示的委托书、团购申请及承诺书、置业预算表、定金收据及房款收据等证据之间能够形成证据锁链，可证实二原告欲购买被告开发的特定房屋，并向被告交纳了定金20万元及房款50万元的事实。因此，在认定双方责任的前提下，本案可以适用定金罚则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，被告并未按照双方在置业预算表中约定的交房标准签订商品房买卖合同，且未举示证据证实双方未签订正式合同系原告的原因或不可归责于双方的原因，故被告应承担相应定金责任，双倍返还原告定金40万元，同时应退还已收房款50万元及相应资金占用利息。

　　江北区法院根据民法通则第五条、合同法第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条之规定，判决：被告双倍返还原告定金40万元、房款50万元及资金占用利息。

　　宣判后，被告不服一审判决，提起上诉。

　　重庆市第一中级人民法院经审理，认为双方当事人签订的签约置业预算表确定了房号、面积、单价、付款方式及正式签约时间等，符合预约合同的法律特征，且原告向被告交付了20万元定金，因此应视为双方的预约合同关系成立。原告缴纳购房定金后，也在规定期限内缴纳了部分房款，后因被告擅自变更了置业预算表中确认的装修标准和接房标准，致原告不愿意与被告继续签订购房合同。被告的行为违反了双方预约合同的约定，应承担双倍返还定金的违约责任。

　　重庆市第一中级人民法院故判决：驳回上诉，维持原判。

（来自：中国司法案例网）