夫妻共同出资购买的房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理？

经常有人来电咨询，夫妻出资购买房屋登记在小孩名下的房产在法律上是否合法，如果夫妻离婚能不能作为夫妻共同财产分割。

这种情形确实是比较常见的，有些父母是考虑孩子将来生活有基本的保障，早早的买了房子登记在未成年子女名下；有些夫妻是为了稳固家庭关系，防止一方恶意处分家庭财产，将房产登记在未成年子女名下。到了离婚的时候，登记在未成年子女名下的房产到底是赠与给子女的还是属于夫妻共同财产，能不能分割，确实是有争议的。

双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未成年，如果产权登记在该子女名下，夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因为，不动产物权登记产生的是将登记记载的权利人推定为真正权利人的效力，分为对外效力和对内效力。对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护；对内效力是指在权利人与利害关系人之间，应根据当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。

实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着夫妻的真实意思是使未成年子女成为该房屋产权的权利人，因此，该房屋的真实产权人未必是未成年子女。

案件介绍：

2004年6月高某及其高某的孩子，二人名义从北京诚通房地产开发有限公司处购买房屋一套，并办理了房屋产权证，载明高某及其孩子二人共有，其中子女份额占90%，高某份额占10%。高某、杨某离婚时，杨某请求按照夫妻共同财产对该房屋进行分割。

一审法院认为，该处诉争房产是高某、杨某在夫妻关系存续期间以共同财产购买，产权登记为高某及其孩子二人名下，购买房产时高某其孩子年纪尚幼，仅为九岁，无独立财产，该房产出资系其父母共同财产，认定所购置的诉争房产为其孩子父母即高某、杨某的共同财产。

二审法院认为，一审法院认定符合客观事实，应予维持。

裁判理由：

虽然依据相关条例“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定。

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但是夫妻将共同财产购买的房屋登记于未成年子女名下，在夫妻离婚时，不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。

因为，不动产物权登记分为对内效力和对外效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律的保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。

实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，但这样并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，人民法院应当注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋作为夫妻共同财产处理。

本案中，一、二审已查明，其父母购置该房产时及离婚诉讼期间，均无证据显示双方有将该涉案房产90%份额赠与其孩子的共同意思表示，其中高某陈述系为防止夫妻一方随意处置房产而登记在高某孩子登名下，杨某则在离婚诉讼一、二审以及再审审查程序中均要求将本案诉争房产按夫妻共同财产进行分割。故从案涉房产的出资情况及高某、杨某的陈述等来分析，夫妻双方自始至终并未形成将该房产赠与高登的合意,本案房产的真正权利人并非高某孩子，而是高某、杨某。

因此，结合本案现有的证据和已查明的事实，原审判决认定，虽然诉争房屋90%的份额登记在高某孩子名下，但高某、杨某的真实意思并不是将房屋赠与未成年的孩子，案涉房产应按夫妻共同财产进行分割，有事实与法律依据，并无不当，应予维持。

这个还涉及一个重要的法律关系，就是赠与。本案中，父母对子女高登的赠与是否生效。判决，对这个问题也做了阐述分析。

虽然相关规定指出，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。第129条规定，赠与人明确表示将赠与物赠与未成年人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。

但是前述规定应理解为仅适用于未成年人是接受其他人而不是自己父母的赠与。合同法上的赠与是一种交易行为，交易必须有双方当事人，且双方当事人具有民事行为能力。完全民事行为能力人可以独立进行民事活动，限制民事行为能力人只能实施与其年龄、智力相适应的民事活动，其他活动须由法定代理人行使或征得其法定代理人同意。无民事行为能力人的民事活动由其法定代理人进行。

万典律师这里叮嘱大家 

如果受赠子女是未成年人，按一般常规应由这个未成年人的法定代理人代理接受赠与，并与赠与人订立赠与合同。但如果受赠人不是接受其他人而是自己父母的赠与，那么赠与人与接受赠与人皆为未成年人的父母，从而产生自己与自己发生民事法律行为，这样的行为一般不发生合同法上的效力而成立赠与。

故本案中高登上诉提出案涉房产90%份额是父亲高某及母亲杨某在购房时对其的赠与行为，发生合同法上的赠与效力，该主张于法无据，不予支持。