房地产转让纠纷案例

原告：李春尧，男，汉族，现住始兴县。

原告：马庚凤，女，汉族，现住始兴县。与原告李春尧系夫妻关系。

两原告共同委托诉讼代理人：袁业锋，男，1980年9月15日出生，汉族，现住广东省始兴县。

被告：始兴县盛世房地产开发有限公司，地址：广东省始兴县太平镇红旗东路北侧、体育东路西侧一号楼B栋首层右边第一间。

法定代表人：黄福来。职务：总经理。

委托诉讼代理人：夏祥明，广东王芬律师事务所律师。

原告李春尧、马庚凤诉被告始兴县盛世房地产开发有限公司房屋预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人袁业锋及被告的委托诉讼代理人夏祥明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李春尧、马庚凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋面积差价款共计5807元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，其中第三条约定原告购买的房屋一套（盛世家园3栋A座806）“预测建筑面积共110.1平方米，其中套内面积89.52平方米，分摊共有建筑面积20.58平方米”。面积差异处理方式上，第五条约定“（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款”。合同签订后，原告已按照3748.48元/平方米的单价，以《商品房买卖合同》约定的预测建筑面积，支付了412780元房价款给被告。原告于2016年6月22日领取到始兴县不动产登记局颁发的《不动产权证》{粤（2016）始兴县不动产权第0100017028号}，发现该房屋的建筑面积实为108.57平方米，其中专有建筑面积为89.09平方米，分摊建筑面积为19.48平方米。实测面积与《商品房买卖合同》约定的预测面积相比，建筑面积少了1.53平方米（误差比绝对值约为1.41%），其中套内建筑面积少了0.43平方米（误差比绝对值约为0.48%），分摊建筑面积少了1.1平方米（误差比绝对值约为5.34%）。故根据合同约定，被告应当根据实测建筑面积结算房价款，对于原告按照预测面积支付的超过实测面积部分的房价款，应当给予返还，即被告还需要向原告返还5807元房屋面积差价款。对于被告返还面积差价款事宜，被告曾于2017年9月30日向各业主发《告知函》，公开承诺确保在2017年12月30日前解决，然截止到原告起诉之日时止，被告并未解决，无奈之下，原告诉至法院。综上所述，原告为维护自身合法权益，依法向贵院起诉，望法院依法支持原告的合法权益。

被告始兴县盛世房地产开发有限公司辩称，一、原告所购商品房按套出售，不是按建筑面积计价。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第四条约定“按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4610.23元”。之后签订的《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）第4条“本合同第四条第一项‘按套内建筑面积计算商品房单价为每平方米4610.23元’的内容，仅作为办理房产证登记使用，不作为商品房计价方式及价款的约定，本商品房按套出售”。《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）”。所以原告所购商品房按套出售，不是按建筑面积计价。原告所购商品房实测面积与合同约定面积确有差异，但《商品房买卖合同》约定购买房屋按套出售并计价，而且《商品房买卖合同》附件二约定了公共部位与公用房屋分摊以房地产管理部门测绘、确认的面积为准，如有面积差异，买卖双方均不作任何补偿，因此开发商并未违约。二、原告所购商品房面积差在一个较小的误差范围内，视为实测面积与合同约定面积相符。《商品房买卖合同》附了房屋平面图，房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸误差很小。原告所购商品房销售面积110.1㎡，确权面积108.57㎡，面积相差1.53㎡，误差为1.38%（1.53/110.1），在一个较小的误差范围内，视为实测面积与合同约定面积相符。当房屋出现轻微面积误差时，并不是开发商故意改动设计图纸导致减少房屋建筑面积，房屋施工过程中出现合理范围误差一般非开发商所能控制。三、原告与开发商约定选择按套计价方式，视为其接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的交易风险。原告购买的是预售的“期房”，原告在签订采取“按套计价”方式的房屋买卖合同时，作为完全民事行为能力人，应当能够预见商品房买卖合同中载明的面积与最终房产证登记时核定的实际面积极有可能不一致，原告仍然与开发商约定选择按套计价方式，应视为其接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的交易风险，理应承担相应后果。当事人约定按套计价，而不采取按面积计价，也说明房屋面积在一定程度上对房屋价款并不起直接决定作用，而只是参照作用。且《商品房买卖合同》中也明确，当事人选择按套计价的，不适用合同中有关面积确认及面积差异处理条款。四、虽然《发票联》显示，涉案房屋以单价3748.48元/㎡、建筑面积108.57㎡计价，但发票格式是行政主管机关制定的，没有其他计价方式供当事人选择，当事人必须按照规定填写，无权对此予以变更，双方也没有就房屋计价方式另行约定做出变更。原被告双方在《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）约定按套出售计价，在《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”中注明“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，从而排除了双方在房屋建筑面积产生差异的情况下按以建筑面积为计价方式对房屋价款进行结算的途径。综上所述，原告起诉没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。

本院经审理查明以下事实：2013年10月24日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《广东省商品房买卖合同》，由原告向被告购买始兴县太平镇兴安路23号第3栋A座8层806号房，合同主要约定：……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……建筑面积共110.1平方米，其中，套内建筑面积89.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.58平方米……。第四条、计价方式与价款……。1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4610.23元，总金额（人民币）肆拾壹万贰仟柒佰零捌元。第五条、面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……。第二十条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条、本合同连同附件共17页，一式6份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：……。双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。其中附件二约定：该商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积按照国家规定的标准、规范、规则执行，若出卖人暂测的该商品房公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积有差异的，以房地产管理部门测绘、确权的面积为准。出卖人暂测的该商品房公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。但买受人须按房地产管理部门测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积根据《盛世家园前期物业服务协议》中的约定计算物业服务费。附件四约定：合同补充协议。……4、本合同第四条第一项“按套内建筑面积计算该商品房单价为人民币每平方米4610.23元的内容，仅作为办理房产证登记使用，不作为商品房计价方式及价款的约定，本商品房按套出售。房屋买卖合同后附有房屋平面图。附件一和附件四有当事人签名及按捺指印，整份合同盖具了齐缝章。

买卖合同签订后，两原告付清购房款412708元。

2016年2月4日，被告为两原告开具电子发票，发票载明产权面积为108.57平方米，单价为3748.48元/平方米，总金额为406973元，

涉案房屋房地产权证登记建筑面积108.57平方米、套内建筑面积89.090平方米，即涉案房屋的实际建筑面积比合同约定小了1.53平方米，误差比约为1.41%。其中套内建筑面积少了0.43平方米，误差比约为0.48%。公摊面积少了1.1平方米，误差比绝对值为5.34%。

2017年9月30日，被告出具告知函：……导致未能及时解决部分业主商品房面积差异的退款处理及不动产权证的办理……。现公司公开承诺，确保在2017年12月30日前解决上述问题，敬请各位业主予以谅解。

2017年12月27日，被告就面积差等存在的问题发布公告：……二、……采取股东按股份比例筹措资金的方式解决上述问题。现股东黄福来的第一笔筹措资金已经到位，可解决部分业主契税问题，但另一股东陈象恩的资金筹措截止2017年12月17日上午10：00分前仍未到位，这样可能影响业主以上问题的解决……。

本案审理过程中，对于原告已经缴纳的购房款与购房发票之间的差额5735元，被告重新开具发票补足。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据两原告的诉请及被告的答辩，本案的争议焦点为：一、合同约定涉案房屋按套计价出售，还是以建筑面积计价出售；二、合同约定与产权证记载的房屋面积差异如何处理。

关于合同约定的计价方式。涉案《商品房买卖合同》第四条约定“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4610.23元，总金额（人民币）肆拾壹万贰仟柒佰零捌元”。附件四约定：合同补充协议。……4、本合同第四条第一项“按套内面积计算该商品房单价为人民币每平方米4610.23元的内容，仅作为办理房产证登记使用，不作为商品房计价方式及价款的约定，本商品房按套出售。……”故合同虽然约定了房屋面积及单价，但涉案房屋系按套出售，房屋面积并非计价依据。房屋单价仅仅作为办理房产证登记使用，不作为商品房计价方式及价款的预定，当事人自愿选择按套计价，并不违反法律规定。

关于涉案房屋面积差如何处理的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。双方在涉案《商品房买卖合同》中已经明确该合同共十七页，整份合同已经盖具了齐缝印，该附件二作为合同《商品房买卖合同》一部分已经发生法律效力，附件二明确约定，对于按套出售的房屋，该商品房公共部位与公共房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积有差异，以房地产管理部门测绘、确权的面积为准。出卖人暂测的该商品房公共部门与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。对于房屋公摊部门的面积差，双方已经明确不作任何补偿，而其套内面积差异在合理误差范围，对于原告主张要求被告返还面积误差价款的主张，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：

驳回原告李春尧、马庚凤诉讼请求。

本案案件受理费人民币50元，由原告李春尧、马庚凤负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。

审判长廖海岷

审判员张星辉

人民陪审员李丹

二〇一八年十月十日

书记员邓雪