房地产转让纠纷案例

原告：广东同信物业管理有限公司佛山高明欧浦花城分公司，住所地广东省佛山市高明区。

负责人：麦满林，该公司经理。

委托诉讼代理人：吴恒颖，女，1980年5月7日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系该公司员工。

被告：欧令初，男，1979年12月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，

原告广东同信物业管理有限公司佛山高明欧浦花城分公司与被告欧令初物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，分别于2018年8月3日、2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴恒颖，被告欧令初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费人民币5732.21元及逾期付款的违约金1719.66元（违约金从2015年11月1日起算，按照《前期物业服务合同》约定的利息计算方式，暂计至2018年5月31日，要求计算至所有欠款还清之日止），暂计人民币7451.87元；2.判令被告向原告返还公摊电费人民币103.77元及逾期付款的利息（从起诉之日起计算至被告还清所有欠款之日止）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。庭审时，原告撤回了关于公摊水电利息的请求。事实和理由：被告与欧浦置业投资有限公司于2013年8月27日签订《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，约定：被告购买位于佛山市高明区杨和镇杨西大道133号欧浦花城环湖花径4座3梯XX单元（建筑面积93.39平方米）。原告与欧浦置业投资有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定住宅的物业管理费按建筑面积每月每平方米为1.98元，物业管理费的缴费时间为每月10号前，若拖欠物业费，则从逾期之日起每天按欠费的千分之三缴付违约金。被告从2015年11月1日开始拖欠物业管理费，从2016年4月3日开始拖欠公摊水电费，经原告方多次催收，被告都不理睬。截至2018年5月31日，被告共拖欠原告31个月的物业管理费，暂计人民币5732.21元，违约金按每日千分之三计算的费用为7867.46元，为酌情考虑，现违约金只计本金的30%，即1719.66元，合计人民币7451.87元。截至2018年4月1日，拖欠公摊水电费24月，电费总计103.77元。被告的行为侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求公正判决。

被告辩称，1.对物业费标准没有异议；2.对公摊水电费有异议，认为没有公示；3.认为原告没有按约定提供一级管理水平的管理；4.随意建设设施，增加业主负担；5.我方拖欠物业管理费之后，原告就停止李伟我们门禁卡的使用；6.电梯长期处于维修状态，原告拒绝解决；7.原告擅自占用公摊面积，改造为车位，消防设备不达标，但原告拒不解决8.被告至今还没收楼，不应负担管理费。

本院经审理认定事实如下：广东同信物业管理有限公司与欧浦置业投资有限公司签订了《佛山市前期物业服务委托合同》，约定欧浦置业投资有限公司聘请广东同信物业管理有限公司对“欧浦花城”进行前期物业管理，该合同期限自2015年8月1日起至成立业主委员会止。后广东同信物业管理有限公司将物业管理工作交由广东同信物业管理有限公司佛山高明欧浦花城分公司全权处理。被告购买了佛山市高明区杨和镇杨西大道133号欧浦花城环湖花径4座3梯XX号房，建筑面积93.39平方米。因房屋预售合同纠纷，被告欧令初于2016年12月起诉【（2016）粤0608民初4250号】，要求欧浦置业投资有限公司赔偿逾期交楼违约金，生效判决认定双方的房屋交付时间应在2015年9月9日前。原告从2015年10月1日起开始对已收楼的业主收取公摊费用，从2015年11月1日起开始对已收楼的业主收取物业管理费。被告从2015年11月1日开始至2018年5月31日，按照1.98元/月/平方米的标准计算，拖欠物业管理费31个月，共5732.21元。被告从2016年4月3日开始至2018年4月1日，拖欠公摊水电费共24个月，共103.77元。

本院认为：本案系物业服务合同纠纷，案件审理的焦点问题是原告请求被告支付物业管理费和公摊水电费的事实和理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告应受原告与欧浦置业投资有限公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》的约束。被告抗辩主张其未与原告签订合同，不受前期物业服务委托合同约束，其理由不成立，本院不予采纳。

关于物业管理费，被告在庭审过程中主张原告存在擅自占用公摊面积改造为收费车位、消防设备不达标、电梯维修不及时及保安人手不足等问题，而没有达到合同约定的一级管理标准。而原告在庭审中，自认存在两个保安亭只安排了一名保安的情况。根据庭审情况，原告提供的物业管理服务确实存在不足，被告对此多次投诉，原告的履行存在一定的瑕疵，而被告不按时交纳物业管理费及公摊费用，同样存在违约之处。本院根据案件的情况、收费标准，并结合双方的过错程度，确认被告在原告主张的该时段物业管理费用按95折支付，即其应支付的管理费为5445.60元（5732.21元×95%=5445.60元）。本院对原告请求超过部分不予支持。在此，需要特别指出，本院对原告主张的该时段物业管理费计算标准的酌定支持，不影响其在提供服务水平符合约定标准时按照原定标准请求管理费的权利。原告请求被告支付迟延交付物管费的违约金，由于《佛山市前期物业服务委托合同》对此并未进行约定，故本院对原告的该项请求不予支持。被告辩称主张其还未收楼，不应负担管理费。本院认为生效裁判文书已经确定被告应于2015年9月9日前收楼，故本院不予采纳其抗辩意见。如被告认为交付的房屋存在瑕疵，可另行主张权利。

关于公摊水电费，原告请求被告支付公摊水电费103.77元，提供了相应的收费单据以及计算的明细。被告提出公摊水电费中的监控室用电过高，经查询，监控室内一台功率为1500W-1800W的空调，按照每月30天计算，24小时不断运行，每月的用电约为1080KW-1296KW，加上全小区监控设备（120个摄像头和16块显示屏），每月用电约1500KW并未超过合理的范畴，故本院对被告的主张不予采纳。

综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：

一、被告欧令初应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东同信物业管理有限公司佛山高明欧浦花城分公司支付物业管理费5445.60元及公摊水电费103.77元；

二、驳回原告广东同信物业管理有限公司佛山高明欧浦花城分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告欧令初负担。

本判决为终审判决。

审判员邓文凤

二〇一八年九月十三日

法官助理黄佩佩

书记员谭景文