房地产转让，房屋买卖双方应当签订书面转让合同

裁判要点：房屋作为一种特殊商品，依据法律规定，房地产转让，房屋买卖双方应当签订书面转让合同，明确双方的权利义务，便于合同的履行，因而口头协议并非是双方房屋买卖合同的订立。（以下判决书源自中国裁判文书网）

安徽省安庆市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）皖08民终1470号

上诉人(原审原告)：吴勤，男，1984年10月27日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。

被上诉人（原审被告）：胡素青，女，1970年8月22日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。

上诉人吴勤因与被上诉人胡素青房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2017）皖0802民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴勤、被上诉人胡素青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吴勤上诉请求：撤销一审判决，在查清事实基础上依法改判。事实与理由：（一）一审法院适用法律错误。1.应当采用书面形式的规定并非效力性强制规定，而是管理性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》法律责任部分也未规定违反其四十一条，合同就无效。未采取书面形式的房屋买卖合同有效。2.依据《合同法解释二》、《合同法》第六十一、六十二、第一百二十五条等规定，本案合同应当成立。3.本合同为双方都已经履行的合同。被上诉人出具的收条实际是简易的书面合同。本案合同应成立。（二）一审判决书出现多处错误。（三）被上诉人不诚信行为应得到惩处。

胡素青辩称，原审事实清楚，判决合法，请求依法驳回上诉。事实与理由：1.房屋买卖仍在协商阶段，双方没有达成一致并签订书面合同；2.通过一审，上诉人提供的证据不能证明我们商定好了买卖价格，法院审判以事实为依据，以法律为准绳，而不是上诉人所说所推理的事实；3.在商议阶段上诉人急于成交打款是因为他事先知道该地区要实行棚户区改造，隐瞒了房屋买卖有关的重大事实，其非善意购房者，其购买行为有瑕疵，应自行承担不利后果。在被上诉人知道事实以后，上诉人行为反应有悖常理，要求高额赔偿43000元并在一审中一再要求赔偿43000元，并到派出所谎报诈骗案，构陷本人，虚构证据，利用公权力介入民事纠纷，并违法获取公民个人信息。视频的形成在2月23日，一审起诉状中的上诉人身份信息也是在2月23日提取，上诉人在案外一再对被上诉人及家人进行威胁，扰乱工作秩序；4.涉案房屋政府征收公告发出后红线划定就限制买卖，现该房屋已经由政府征收，属于不能履行的情况。

吴勤向一审法院起诉请求：1.请求判令被告继续履行房屋买卖合同，将位于安庆市大二郎巷小区E#楼406室住房出售给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2017年2月，胡素青发布房屋出售信息，预将其坐落于安庆市大二郎巷小区E＃楼406室房屋对外出售，售价为16万元。2月中旬，吴勤（买方）与胡素青（卖方）到某房产中介处协商该房屋买卖事宜，吴勤称房屋总价款为143000元，胡素青称该价格只是协商时的价格。双方未就诉争房屋买卖签订书面合同。2017年2月18日，吴勤通过银行转账向胡素青账户汇款3000元，汇款之后向胡素青发送短信确认3000元为定金，双方约定2月20日去房产局。2017年2月20日，吴勤再次通过银行转账向胡素青账户汇款40000元，双方并一同前往房产局咨询房屋过户事宜，胡素青就43000元的汇款向吴勤出具一份总的收条，载明“收到购房预付款43000元”。该款胡素青于2月25日退还给吴勤。2017年2月22日，双方就诉争房屋买卖发生分歧，并于当日下午双方来到华中路派出所协商解决纠纷。2017年2月23日，吴勤以购房被骗为由向华中路派出所口头报警，民警遂联系胡素青来派出所了解情况。公安机关经处警后认为，吴勤所报警情不构成诈骗，系普通民事纠纷。另查明，胡素青与黄永革（案外人）系夫妻关系。2017年2月21日，安庆市迎江区城乡建设局发出一份房屋征收调查摸底告知书，因棚户区改造，本案诉争房屋纳入拟征收范围。此后，安庆市迎江区城乡建设局出具一份房屋征收调查摸底情况公示榜，确定诉争房屋为棚户区改造而被征收。嗣后，双方就房屋买卖事宜发生争议，原告就该案诉至法院。一审法院认为，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案中，吴勤与胡素青协商房屋买卖事宜时，未采用法律规定的特殊形式，即未签订书面房屋买卖合同，双方仅就房屋总价款达成初步约定为143000元，双方的其他权利义务约定不明确。同时，吴勤仅向胡素青支付43000元的房屋预付款，未履行其主要的支付房款的合同义务。因此，依据合同法和城市房地产管理法的相关规定，可以认定双方关于诉争房屋买卖合同依法不能成立。诉讼期间，法院依法就此向原告行使了释明权，告知原告可以变更诉讼请求，但原告坚持不变更，故原告方关于要求被告继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条规定，判决：驳回原告吴勤的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担（该款原告已预交）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提交房屋征收搬迁证（复印件）一份，用以证明上诉人诉求不能成立。该份证据系复印件，对其真实性不能认定，本院不予采信。二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点：上诉人与被上诉人在诉争房屋买卖中的口头协议是否是双方房屋买卖合同的订立；是否应履行。

对于第一项争议焦点：本案中双方虽就房屋交易达成了口头协议后，上诉人亦向被上诉人支付了部分房屋预付款，但被上诉人随后将该款退回了上诉人。双方就涉案房屋买卖进行初步协商和相关准备，但并未就房屋买卖达成一致意见，上诉人所提交证据无法证明自己的主张，且就房屋买卖的其他权利义务及房屋买卖的必备条款约定不明。虽然法律规定当事人订立合同，可以书面形式、口头形式和其他形式。但同时又规定法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。而房屋作为一种特殊商品，依据法律规定，房地产转让，房屋买卖双方应当签订书面转让合同，明确双方的权利义务，便于合同的履行。因此，上诉人与被上诉人之间的口头协议并非是双方房屋买卖合同的订立。吴勤的该项上诉理由不能成立。

对于第二项争议焦点：本案上诉人支付部分房屋预付款后，未全部支付双方初步协商的全部房屋价款，上诉人也未实际占有该房屋。上诉人认为双方口头协议是订立了房屋买卖合同，要求继续履行，缺乏事实及法律依据。吴勤的该项上诉理由不能成立。

综上所述，吴勤的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人吴勤负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈庆中

审判员　　殷　平

审判员　　崔　智

二〇一七年九月十九日

书记员　　王　璜