房地产转让纠纷案例

上诉人（原审原告）付世军，男，汉族，1970年11月29日出生，大学本科，延安市安塞县人.

上诉人（原审被告）安塞增盛房地产开发有限公司（以下简称增盛房产公司）。住所地：延安市安塞县城北区。

法定代表人王增有，系公司总经理。

委托代理人梁云鹏，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。

原审被告任海荣，男，汉族，1959年1月23日出生，延安市安塞县人。

委托代理人曹林宜，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。

上诉人付世军与上诉人增盛房产公司及原审被告任海荣房屋买卖合同纠纷一案，二上诉人均不服延安市宝塔区人民法院（2016）陕0602民初2569号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人付世军，上诉人增盛房产公司委托代理人梁云鹏，原审被告任海荣的委托代理人曹林宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人付世军上诉请求：1、请求延安市中级人民法院在（2016）陕0602民初2569号民事判决第一项内容的基础上，判决被上诉人增加赔偿上诉人损失35660.68元；2、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用及仲裁费用；3、判决原审被告任海荣承担连带责任。事实与理由：1、一审法院认定事实严重错误。被上诉人与上诉人签订合同是真实意思表达对双方具有约束力。被上诉人属于长期从事房地产开发的公司，就交房时间其应当考虑了自然因素，一审法院认定2013年11月15日至2014年3月15日冬季停工是没有任何根据的；2、合同约定在遭遇不可抗力时被上诉人应该在发生之日起30日内告知上诉人，可以据实予以延期。本案不具备延期的条件，一审判决4个月延期的根据何在；3、合同约定被上诉人延期交房需按日向上诉人支付房价款万分之三，故上诉人的请求是正确的；4、在合同履行期间被上诉人违规建房导致延期交房，与自然因素无关，一审认定自然因素导致延期交房是错误的；5、被上诉人迟延交房才导致本案发生，且仲裁也是认定被上诉人违反约定应该给予上诉人赔偿。一审判决被上诉人赔偿上诉人我的损失，这就证明了被上诉人违约行为，上诉人没有违约。

被上诉人增盛房产公司辩称，本案被上诉人据实予以延期交房的主要原因为不可抗力因素，这符合法律规定及双方之间的合同约定。另外，双方合同约定的按日万分之三计算违约金明显过高，也超出了答辩人的预见能力，也有悖公平原则。一审法院综合考虑降低了违约金的计算标准，是维护法律的公平、公正和社会公共利益的体现。综上，答辩人认为上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请贵院依法予以驳回。

原审被告任海荣辩称，其不是本案一方当事人，没有承担法律责任的依据，一审法院针对答辩人的判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。本案中，商品房买卖合同的缔约方分别是上诉人付世军和上诉人安塞增盛房地产开发有限公司（以下简称：增盛公司），合同签订时，答辩人仅为增盛公司安塞朝阳小区B区项目部负责人，以公司代理人身份签字或盖章，答辩人的行为属于履行职务的行为，该合同对答辩人并无约束力，其产生的法律后果作用于合同双方当事人，与答辩人无关。实际上，合同的履行情况也充分表明，无论是该项目的相关法律文件中载明的开发者、商品房买卖合同的出卖方、房屋价款收款方，还是向各上诉人交付房屋等履行合同义务方，均为增盛公司，而非答辩人。因此，答辩人不是本案一方当事人，没有承担法律责任的依据。一审法院以答辩人并非合同当事人、合同签订和履行的法律后果应当由增盛公司承担为由，驳回了上诉人要求答辩人承担连带责任的诉求。该判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。

上诉人增盛房产公司上诉请求：1、依法撤销宝塔区人民法院做出的（2016）陕0602民初字第2569号民事判决书中第一项；2、请求依法改判上诉人不支付逾期交房的违约金；3、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人付世军辩称，1、2013年6月24日上诉人与答辩人签订买卖合同，完全可以证明上诉人有信心可以在2013年9月交房。2014年8月29日上诉人在显著位置进行张贴，不是合同约定的告知方式；2、上诉人根本不需要花费那么长时间恢复施工现场；3、开发商应该知道冬季不可施工，冬季一般指12、1、2、三个月，对方提供顺延四个月毫无法律依据；4、违约金应该按照我们实际损失万分之三计算，但合同约定违约金应该按照万分之三计算。2013年降雨量虽然多但不是百年不遇，对于上诉人提供的降雨数据不认可。开发商系北方人，长期居住在北方，应该考虑到冬季不能施工，所以冬季修工期不能算在违约天数之外。

原审被告任海荣辩称，2013年的强降雨不可抗力属于法定免责事由，交房时间应予延迟。

一审法院认定事实，2013年1月23日，原告与被告增盛公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了安塞朝阳小区B区13号楼1单元16层04号房。房屋建筑面积133.2平方米，总价款为440892元。被告应当于2013年9月30日前向原告交付验收合格的房屋，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、国家政策造成的影响。如被告未按合同约定的期限将该房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2013年1月23日向被告交付房款160892元，2014年6月17日办理按揭贷款280000元。

另查明，2013年夏季安塞地区遭遇了自1945年有气象记录以来过程最长、强度最大、暴雨日最多的一次持续强降雨自然灾害。安塞县朝阳小区B区的限价商品房工程，是由安塞增盛房产公司开发，朝阳小区项目部系安塞增盛房产公司设立。原、被告签订的合同中，被告任海荣系被告安塞增盛公司的委托代理人。

上述事实有《商品房买卖合同》、收据、气象局的降水量证明及当事人陈述等证据在卷为证。

一审法院认为，本案中，商品房买卖合同的缔约方分别是原告和安塞增盛房地产开发有限公司，被告任海荣并非合同当事人，合同签订时，被告任海荣系被告增盛公司的委托代理人，其产生的法律后果应当由安塞增盛房地产开发有限公司承担，故原告要求被告任海荣承担连带责任的请求，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效。合同生效后，双方均应按照合同约定履行相应义务，原告向被告交清房款后，被告应当按照合同约定向原告交付房屋。因该项目在2013年施工过程中遭遇水灾，根据气象部门出具的降雨量的证明文件及自然灾害结束后需为恢复正常施工而排除障碍的客观事实应当将交付期限顺延，根据受灾情况本院酌情顺延4个月。顺延后交房时间为2014年1月31日前，而2013年11月15日至2014年3月15日属于冬季停工期，即自然灾害结束后因客观原因仍然无法施工，故交房时间应继续顺延，期限顺延后被告应当在2014年5月31日前向原告交付房屋，被告于2014年9月份分批次通知各业主接收房屋，因被告不能证明通知每个业主接房的具体时间，本院认为交房时间按2014年9月底计算为宜，综上，被告应当于2014年5月31日前交付房屋，实际于2014年9月底通知交付房屋，被告违反合同约定，构成违约。按照合同约定，逾期交房超过60日后，原告作为买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故被告应当从2014年6月1日起向原告支付违约金。原告主张被告通知其接收房屋时房屋并不具备交付条件，对此原告并未提出证据予以证明，但考虑到原告接到被告通知后，需要一段合理的期限进行房屋的接收，本院酌情确定该期限为10日，故违约金应计算至2014年10月10日。综上，被告应当支付从2014年6月1日起至2014年10月10日止的逾期交房违约金，但违约金应按照原告的付款时间分段计算。被告辩称，按照已付购房款日的万分之三计算违约金过分高于迟延交房给原告造成的实际损失，也超过了被告在签订合同时可预见的因违反合同可能造成的损失，请求依法予以降低违约金。本院认为，本案涉案房屋系限价商品房，属于政府的民生工程，对于迟延交房违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，依法、合情、合理规范处理。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合本案案情，为了更好的平衡当事人利益，维护公平、公正，本院对被告降低违约金的请求，依法予以支持。综合，因迟延交房给原告造成的实际损失和被告违约系因自然灾害所致的客观原因，本院认为违约金按照已付购房款日的1?计算为宜。原告要求被告支付仲裁费及撤销仲裁的申请费的诉讼请求，因延安市仲裁委员会的裁决书被延安市中级人民法院裁定撤销，故仲裁费用应当由申请仲裁的申请人承担，因此，原告之此诉请本院不予支持。2016年8月17日被告撤回了对原告的反诉，是行使处分权的体现，未损害国家、社会和他人的利益，也未违反法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告安塞增盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告付世军支付逾期交房的首付款违约金2124元（160892元×1?×132天）及按揭贷款违约金3220元（280000元×1?×115天），共计5344元；二、驳回原告付世军其他诉讼请求。案件受理费1400元，原告已预交，实际由被告安塞增盛房地产开发有限公司承担1400元，于本判决第一项付款时一并给付原告。

本院认为，2013年延安大部分县区（包括安塞）遭遇了持续的强降雨，导致部分房屋倒塌、道路冲毁、生产中断，此次降雨严重影响了当地的生产生活。虽然二上诉人签订购房合同时其应当对当地的气象水文等自然规律有所预知，但2013年延安地区遭遇的持续强降雨是无法预知的，属不可抗力。这次降雨必然会导致上诉人增盛房产公司所承建的安塞朝阳小区B区项目工期延期、交房延期。这符合法律规定及双方签订的《商品房买卖合同》第8条之约定。因不可抗力因素所导致交房期限顺延后的交房时间恰好进入国家政策规定的冬季停工期，即自然灾害影响结束后因客观原因仍然无法施工，故交房时间应继续顺延。这和没有自然灾害影响或者自然灾害影响结束后并未进入冬季停工期是完全不同的。一审法院的认定符合法律规定和国家政策，也合乎客观事实；而延安地区遭遇的此次持续强降雨，及降雨造成的严重后果是合同双方在签订合同时无法预见的。即使被上诉人违约导致上诉人存在损失，损失赔偿额也不应当超过因违约所造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人在一审中并未提供因迟延交房给其带来实际损失的证据，故按照双方合同约定的按日万分之三计算违约金明显过高，有悖公平原则。况且本案所涉房屋系限价商品房，属于政府民生工程，按照规定开发商的利润不高于3%。故对于迟延交房违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况和当事人的过错程度，依法合情合理处理。一审法院综合考虑案件所涉房屋为限价商品房、上诉人付世军的实际损失和造成上诉人增盛房产公司迟延交房系自然灾害所致等因素，降低了违约金的计算标准是适当的，是维护法律的公平、公正和社会公共利益的体现。至于原审被告任海荣，其不是合同一方当事人。商品房买卖合同的缔约方分别是上诉人付世军和上诉人安塞增盛房地产开发有限公司，任海荣仅为增盛公司安塞朝阳小区B区项目部的负责人。故上诉人付世军主张任海荣个人连带承担相应的责任无事实及法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人付世军及上诉人增盛房产公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费741元（上诉人付世军预交691元，上诉人增盛房产公司预交50元），由上诉人付世军承担691元，上诉人增盛房产公司承担50元。

本判决为终审判决。

审判长韩永虎

审判员刘小涛

代理审判员高敏

二〇一七年五月二日

书记员李惠