房地产转让纠纷案例

上诉人（原审原告）：宋国庆，男，1959年6月30日出生，汉族，住重庆市云阳县。

上诉人（原审原告）：刘安菊，女，1961年9月9日出生，汉族，住重庆市云阳县。

以上二上诉人共同委托诉讼代理人：洪伟，四川泰和泰律师事务所律师。

以上二上诉人共同委托诉讼代理人：吕瑞，四川泰和泰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：四川联森兴业有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区成龙路二段888号总部经济港B3号联森商务楼。

法定代表人：廖准，总经理。

委托诉讼代理人：蒋琴琴，四川君合律师事务所律师。

上诉人宋国庆、刘安菊因与被上诉人四川联森兴业有限公司（以下简称联森公司）商品房屋预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

宋国庆、刘安菊上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判支持宋国庆、刘安菊全部诉讼请求；3、本案一审、二审案件受理费由联森公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、宋国庆、刘安菊在一审中充分举证证明联森公司在宣传时称“悦龙山”项目住宅容积率为2.99，但实际购买案涉房屋的容积率是4.897。联森公司采用隐瞒的方式故意误导宋国庆、刘安菊作出错误的判断，以更高的价格购买房屋，应当承担违约责任。2、从双方签订的《商品房买卖合同》附图及联森公司报建施工图纸的内容看，涉案房屋所附花园上并无任何构筑物，也未铺设天然气管道。但实际上联森公司却在花园中修建了一个占地36.19平方米的构筑物，同时也铺设了大量的天然气管道，这既影响了宋国庆、刘安菊对花园的使用，也造成了巨大的安全隐患。二、一审法院适用法律错误。1、联森公司在销售房屋时表示“买房送花园”，承诺宋国庆、刘安菊享有对花园的所有权，双方签订的商品房买卖合同补充协议第十条第2项已经明确约定。一审法院在认定宋国庆、刘安菊不享有花园所有权范围内的处分权时，却又不认定联森公司的违约责任错误。虽然补充协议中有关条款载明买受人知晓管道的事实，但该协议是格式合同，联森公司也没有履行告知义务。2、一审法院以龙泉驿华油兴能天然气有限公司出具“情况说明”作为依据，认定案涉房屋花园中的天然气管道不能整改，驳回了宋国庆、刘安菊的诉讼请求，属一审法院对证据的性质认定不准确。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条之规定，法院应当就该证据向单位以及制作材料的人员进行调查核实。该证据并没有单位负责人以及制作材料认定的签章。

联森公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法院正确。1、宋国庆、刘安菊称联森公司隐瞒实际情况，但并未证据予以证明，应当承担举证不能的后果。2、根据补充协议第十条第1项约定，宋国庆、刘安菊是知晓管道以及管道位置且予以接受，管道的面积只有1平方米左右，而露台花园的面积有120平方米，管道并未影响宋国庆、刘安菊花园的使用。3、根据补充协议约定，联森公司没有允诺宋国庆、刘安菊具有花园的所有权，没有就花园面积计费向宋国庆、刘安菊收取相应价款，宋国庆、刘安菊就花园享有的是专有使用权，宋国庆、刘安菊的自行估价没有第三方评估机构的认定，不应得到支持。

宋国庆、刘安菊向一审法院起诉请求：联森公司向宋国庆、刘安菊赔偿损失250000元（包括不能享有花园损失113904元，管道占用花园损失1664元，采光损失113544元，容积率不符合约定损失36006.9元）；2、联森公司对宋国庆、刘安菊享有的专有使用平台上的天然气管道进行整改；3、联森公司按照合同约定整改阳台和安装燃气；4、联森公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2014年5月24日宋国庆、刘安菊与联森公司签订《商品房买卖合同》约定：宋国庆、刘安菊购买联森公司开发的位于龙泉驿区金的房屋，套内面积71.19平方米、公摊面积17.29平方米、合计88.48平方米，总价670254元。合同第三条第六款第1项约定“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米9415元……。双方于2014年5月25日签订了补充协议。其中第六条第3项约定“双方约定以套内建筑面积计算房款并且依此作为误差处理方式……。”第十条第1项约定“乙方（宋国庆、刘安菊）对甲方（联森公司）设置在室内、花园、露台、阳台、架空层及公共区域的配套设施（包括但不限于配电箱、室外消火栓、空调外机、垃圾房、消防风机、井盖等设施）、管道的配置和置放位置均予以接受。…”该条第2项约定“建筑区划内，按照《物权法》的规定，买受人所购买的房屋如连接有符合建筑物区分所有权中关于专有部份所有权条件的花园（花园可能以露台、平台或屋面、绿地等形式存在，均未计入房屋面积，不办理权属登记）时，买受人依法享有该花园的占有、使用、收益和处分的权利，但不得损害其他业主的合法权益，其他买受人不得侵害房屋业主的花园（花园可能以露台、平台或屋面、绿地等形式存在）专有使用权。……。”合同所附平面图显示宋国庆、刘安菊所购房屋阳台与花园之间有保温防火防盗入户门标示。该图备注第3条载明“本图所示结构体、门窗、井道、消火栓位置可能因设计变更而发生调整建筑外墙竖向或横向线条因立面设计可能有所调整。”合同签订后，宋国庆、刘安菊按约向联森公司交付了购房款，案涉房屋所在楼栋建成后，于2015年10月20日取得成都市龙泉驿区规划局颁发的《建设工程规划合格证》。

案涉房屋所在建筑项目设计方案总表显示房屋总容积率为6，住宅容积率2.9997。其所在楼栋的规划图经济技术指标显示，总容积率为5.423，住宅容积率为4.897。现案涉房屋与花园相邻的阳台为非封闭阳台，花园内修建了一个亭状房屋；联森公司委托龙泉驿华油兴能天然气有限公司对案涉项目一期工程安装天然气管道。该燃气安装公司在上述花园铺设了天然气管道。2015年12月23日，龙泉驿华油兴能天然气有限公司向联森公司出具情况说明称，“关于贵公司按业主要求申请变更金茂悦龙山项目一期三楼女儿墙内的天然气管道事宜我司已知晓。金茂悦龙山一期天然气工程的设计、施工都是严格按照国家相关规范、标准执行并以完成验收及通气，安全有保障。严禁任何单位或个人对我司已完工管道及附属设施进行改动。”该房天燃气表安装于窗户外未完全封闭阳台左墙处。

一审法院认为，宋国庆、刘安菊与联森公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点为：联森公司交付的房屋是否违反了合同约定，如违反约定是否应当整改并承担赔偿损失。宋国庆、刘安菊主张联森公司的违约行为有：容积率未达到约定的2.9997，未在花园与阳台连接处设置大门，在专用花园中铺设天然气管道、修建房屋。其中关于容积率是否违反约定。宋国庆、刘安菊主张联森公司销售时，向其宣传的容积率为2.9997，但规划为4.897，违反了约定。但宋国庆、刘安菊未举证证明其购买房屋时，联森公司向其承诺所购房屋的容积率为2.9997。而项目设计总表和宋国庆、刘安菊所购房屋楼栋经济指标已显示，2.9997系悦龙山建设项目的总住宅容积率而非宋国庆、刘安菊所购房屋所在楼栋的容积率。因此，宋国庆、刘安菊的该主张没有事实依据，一审法院不予支持。对宋国庆、刘安菊所主张的容积率不达标的损失，一审法院亦不予支持。关于阳台与花园间大门的设置。宋国庆、刘安菊购房合同所附平面图显示，其享有的专有花园与房屋相连的阳台有门的图标，但联森公司向宋国庆、刘安菊交付的房屋相对应的位置没有安装门。联森公司的该行为违反了约定，应当依约进行整改。关于天然气管道和房屋的修建。宋国庆、刘安菊主张联森公司在其专有花园内铺设天然气管道，修建亭状房屋，侵犯其处分权，采光权，应予拆除。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议，花园面积未计入原告购买面积，使用时不能损害其他业主的权利。因此，宋国庆、刘安菊并不享有该花园所有权范围内的处分权。联森公司基于公共利益在花园中铺设的天然气管道、修建的房屋，不违反约定。同时，宋国庆、刘安菊已在协议中承诺接受管道的配置。对宋国庆、刘安菊主张拆除管道、房屋的主张，一审法院不予支持。同时，在补充协议第十条第一款，双方已明确约定宋国庆、刘安菊对花园的管道等公共设施的配置、置放位置予以接受，对宋国庆、刘安菊主张的花园损失，一审法院不予支持。关于燃气表的改造，由于燃气表安装于房屋窗户外，宋国庆、刘安菊使用该表时需翻越窗户，而窗外的阳台为加以封闭，存在不便和安全隐患，联森公司应当加以整改。

综上，宋国庆、刘安菊与联森公司签订的商品房买卖合同及补充协议为有效合同，联森公司应当按约定的房屋构造向宋国庆、刘安菊交付房屋，对其未按约定修建的阳台大门进行改造。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、联森公司于判决生效后十日内按照宋国庆、刘安菊与联森公司于2014年5月24日签订的《商品房买卖合同》附件2栋1单元3层平面图的设计对位于龙泉驿区房屋中与花园相邻阳台加装可出入的门；二、联森公司于判决生效后十日将宋国庆、刘安菊购买的位于龙泉驿区房屋外安装的天然气表移入房屋内；三、驳回宋国庆、刘安菊的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由联森公司负担。

二审中，双方对一审查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点为联森公司是否违约，是否应赔偿宋国庆、刘安菊损失。1、关于容积率问题。宋国庆、刘安菊主张联森公司在销售时，向其宣传的容积率为2.9997，但规划为4.897，违反了约定。案涉项目综合经济技术指标和案涉项目1栋、2栋及商业裙楼主要经济技术指标的内容显示，项目综合经济技术指标住宅容积率为2.9997，宋国庆、刘安菊所购房屋楼栋主要经济技术指标载明住宅容积率为4.897，本案中宋国庆、刘安菊未提交证据证明联森公司向其承诺所购房屋容积率为2.9997，因此，宋国庆、刘安菊的该主张没有事实依据，本院不予支持。2、关于涉案房屋所附花园的设施问题。第一，补充协议第十条第1项约定宋国庆、刘安菊对联森公司设置在室内、花园、露台、阳台、架空层及公共区域的配套设施、管道的配置和置放位置均予以接受。宋国庆、刘安菊认为该条款是格式条款，本院认为，该条款并未免除受让人的责任、亦未加重买受人的责任，并非属于限责、或免责的无效条款。第二，补充协议第十条第2项约定买受人享有花园的占有、使用、收益和处分的权利，但该条款同时还约定上述权利不得损害其他业主的合法权益。联森公司在花园中铺设天然气管道、修建构筑物是基于业主公共利益的需要。第三，龙泉驿华油兴能天然气有限公司出具的情况说明载明案涉房屋花园中的天然气管道不能进行改动。第四，一审法院已认定联森公司应将涉案房屋外安装的天然气移入房屋内。综上，宋国庆、刘安菊关于联森公司违约，上诉要求联森公司赔偿容积率不符合约定以及不能享有花园、管道占用花园、采光等损失的诉讼请求，本院不予支持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费5050元，由宋国庆、刘安菊负担。

本判决为终审判决。

审判长尹英

审判员唐云国

审判员袁晟翔

二〇一七年十二月二十五日

书记员芶冰皓