刘磊律师讲解：拆我的企业该怎么补偿

《法律与生活之拆我的企业该怎么补偿》

主持人：秉承法律精神，关注社会生活，欢迎收看法律与生活。

各位观众，在上次讲座中，北京万典律师事务所的刘磊律师给大家讲了一个发生在安徽的国有土地上房屋征收的案例，在那个案件中，一个普普通通的农民，通过法律维护了自己的合法权益。普通老百姓遇到征地拆迁可能会感觉非常麻烦，主要有一点就是房屋价值的确定，被征收人和征收人之间总会有非常大的分歧，今天，我们再次请到了刘律师，请刘律师结合案例对以上问题进行解析。

刘：主持人好，大家好！今天，我通过一个案例给大家讲一下房屋价值如何确定。

在一个周五下午，正要下班的时间，我正收拾完材料准备回家，忽然河北的王总打来了电话，这个王总我还有印象，因为在周中的时候他亲自来所咨询过，也对他的案情有了一些了解，因为我们之前已经对王总企业所涉的案件有了了解，所以，我们很快就谈妥了代理细节，因为王总所在县城距北京很近，所以周日赶了过去。

在经济并不很发达的县里，王千存王总是一个不小的名人，他也就是为人所称道的改革开放之后第一批投身商海的弄潮儿，经过多年打拼，他建了面积十余亩的厂房，年利润上百万元，生产经营稳定，日子也过得红红火火。可突然一天，政府工作人员找上门来，向其口头下达通知，政府需要用地，王总的工厂在拆迁范围内，需要拆迁。

主持人：刘律师，听你对案件的介绍，县政府最早只是口头通知政府要用地，这样做符合法律规定吗？

刘：只口头通知是不对的，对于国有土地上房屋征收，《国有土地上房屋征收补偿条例》有明确规定。

第十三条　市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

也就是说，如果县政府做出了征收决定，也应该及时进行公告，而不能只是入户做工作，不进行公告。

主持人：如果政府做了征收决定的公告，是不是就可以开始拆除被征收人的房屋了？

刘：那也不行，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

征收决定发布后，如果房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议，则可以按照协议约定拆除被征收人的房屋，如果不能达成协议，则需要作出补偿决定。

主持人：补偿决定的内容主要有什么？

刘：根据法律规定，双方如果达成补偿协议的话，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。而补偿决定，是要包含上述所有内容。对于今天我们这个案件来讲，因为王总要被征收的的是企业，其涉及到的重点是补偿金额及停产停业损失，关于停产停业损失我们会在以后的讲座中进行讲解，这次我们主要针对征收决定的补偿金额的确定说一说。

主持人：对于补偿决定，被征收人如果不任何，有什么救济途径吗？

刘：被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

主持人：这个案子后来作出补偿决定了吗？

刘：做出了，县人民政府于2014年5月12日做出《房屋土地征收补偿决定书》[2014]1号（以下简称《征收补偿决定书》）；王总不服县人民政府做出的《征收补偿决定书》向市人民政府申请行政复议，市人民政府作出主要内容为维持县人民政府作出的《征收补偿决定书》的《行政复议决定书》。

因为王总确定委托的时候，距离起诉期限就只有几天了，当务之急就是立案，我们另一位律师和王总一起去市人民政府复印在行政复议中县人民政府所提供的证据材料。取到材料后，我们快速拟定行政起诉状并第一时间进行立案。

主持人：立完案之后，是不是工作可以告一段落，等待开庭了？

刘：不是的，我们还有很多工作要做，虽然对于法律法规我们已经非常熟悉，但是对于个案的特点，我们还需要调查取证。经过走访调查，我们发现了这个案件中的一个重要的点，县人民政府从未告知委托人有权利可以自行协商选定房地产价格评估机构，亦没有组织被征收人选择，而是自行选定评估机构，违反征收条例的规定。尤其重要的是，时至今日，王总从未见过评估报告，不知道评估报告的内容。

主持人：也即是说，被告作出《征收补偿决定书》前没有委托评估机构出具《评估报告》？

刘：对，没有《评估报告》致使原告对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失

主持人：评估报告什么作用呢？评估机构又是怎么选定的呢？是政府选定？还是被征收人选定？

刘：评估报告主要是确定被征收房屋的价值

评估机构的选定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九和第二十条有相关规定，《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）第四条也有相关规定。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

主持人：也就是说对于评估机构的选定，其实有非常明确的法律规定的。那对于评估报告做出来之后，如何处理呢？

刘：对于评估报告的制作和送达也有明确规定。

评估报告的制作和送达

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）第九、十六条、十七条都有明确规定。

房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

主持人：对于评估报告，如果被征收人认为不符合事实，有什么救济途径吗？

刘：有的。不服评估报告的救济程序

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）第二十、二十一条都有规定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

主持人：这样看，其实我国法律法规对于评估报告的做出有一个非常完整的程序。

刘：是的，我们对于评估报告程序做一个总结的话，就是：

协商选定评估机构——调查登记——公示初评结果——转交分户评估报告——复核——鉴定

可知，被告对原告作出《征收补偿决定书》中被征收房屋价值的认定，应当依据上述条款的规定，委托具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号 ）的规定予以评估确定。

主持人：在这个案件中，政府没有作出评估报告，未依法委托相应评估机构对原告所属房屋市场价值进行评估，当然更未能将评估报告内容及时送达原告并公告。况且，其选定评估机构的程序也是违法的。

刘：是的，县政府作出《征收补偿决定书》缺少对原告房屋的评估报告，不但使原告对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失，关键是无法通过合法的评估以确定征收房屋价值。

主持人：非常感谢刘律师的解读，通过本次访谈，我们大家都知道了评估报告在国有土地上房屋征收过程中的重要作用，也希望在以后的房屋征收过程中，征收部门都能依法行政，被征收人也都依法维权，为建设和谐社会而努力！