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以案说法:拆迁安置房能否自由买卖

发布日期:2021-05-04 14:39:12

购房过程中,高房价令不少人望而却步,经过各方衡量比较,部分购房者开始把目光投向拆迁安置房。那什么才是拆迁安置房?拆迁安置房的购买权又能否转让?今天通过一则案例,以案说法,向大家解答疑惑。

  1 什么是拆迁安置房?

  所谓拆迁安置房是指因市政规划、房产开发等原因进行拆迁,而提供给被拆迁人居住使用的房屋,是目前常见的拆迁补偿方式之一。随着城市建设的不断发展,各地政府均出台了不少政策法规对拆迁安置的方式、条件和程序作出明文规定,使得拆迁安置房的转让不仅受法律和行政法规的规范,还要受当地拆迁补偿政策的约束,因而与一般商品房交易有一些不同。

  根据相关法规及政策规定,拆迁安置房可分为两类,一类是因重大市政工程动迁而提供给被拆迁人的配套商品房,另一类是因房产开发拆迁而提供给被拆迁人的安置房,两类安置房的相同点是房屋产权均属于被拆迁人个人所有,不同点在于前者在取得所有权的五年之内不能上市交易,而后者则没有转让期限的限制,可以自由上市交易。

  以案说法:拆迁安置房能否自由买卖(图1)

  2案件引入

  基本案情:

  2015年,于某所在的小区因市政建设被动迁,根据与拆迁公司达成的协议,于某获得位于某区的一套安置房的购买权。因其另有房屋居住,便打算将这套安置房的购买权转让,经朋友介绍,于某和杜某达成协议,双方约定于某将安置房的购买权转让给杜某,转让费人民币10万元,由杜某以于某的名义向安置房的开发公司支付房款,待房屋竣工交付使用后再将房屋产权由于某名下过户至杜某名下。

  合同签订后,杜某按约向于某支付了转让费并以于某的名义向开发公司交付了房款。随着房价的不断走高,于某觉得10万元的转让费太低了,如果自己拿到安置房后再出手转让,得到的收益肯定远远高于这笔转让费。于是于某起诉到法院,以房屋产权未经登记、合同未经拆迁主管部门批准为由,请求法院确认其与杜某签订的协议无效。

  法院观点:

  法院认为,于某与杜某签订的有关安置房购买权的转让协议是双方当事人的真实意思表示,内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,因此该协议系属有效,双方应当按约履行各自的义务。法院最后依法驳回了于某的诉讼请求。

  以案说法:拆迁安置房能否自由买卖(图2)

  3律师评析

  01安置房的购买权能否转让?

  回答是肯定的

  根据我国《合同法》第52条第(五)项的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所谓强制性规定是指规定人们必须履行一定行为或禁止人们从事某种行为的规范。因目前并没有任何法律或行政法规禁止人们转让安置房的购买权,因此,于某与杜某签订的合同没有违反法律或行政法规的强制性规定。且合同的内容由双方自愿协商确定,不存在欺诈、胁迫等情形,应当认定合同是双方的真实意思表示。基于上述原因,可以认定双方就安置房购买权转让而订立的合同是有效合同。

  02于某所主张的因房屋产权未经登记、合同未经拆迁主管部门批准而导致合同无效的观点能否站得住脚呢?

  律师认为这一观点不能成立

  首先,我国《城市房地产管理法》规定房地产所有权的转让应当办理权属登记,但本案中安置房尚未建成,于某还无法获得房屋所有权并转让,其转让的仅仅是安置房的购买权,即向房产开发公司购买安置房的请求权,这类购买权的转让无需办理也无法办理权属登记

  其次,关于拆迁主管部门的批准能否影响合同效力的问题,我国《合同法》司法解释已经给出了明确的规定,除非法律明确规定合同必须经批准后才生效,否则没有办理批准手续不影响合同效力。到目前为止,尚没有任何法律明确规定安置房购买权的转让合同必须经拆迁主管部门批准后才生效,所以,没有拆迁主管部门的批准,双方之间的合同仍然是有效的。

  以案说法:拆迁安置房能否自由买卖(图3)

  律师提醒

  值得注意的是,杜某通过合同获得的是安置房的购买权,在其得到房屋的所有权之前,交易风险比较大,主要表现在

  一是杜某以于某的名义向开发公司交付房款,开发公司仍以于某为购房人,所以需先将房屋产权登记至于某名下,再由于某名下过户至杜某名下,两次产权变更登记将产生相当的税费负担,如果合同约定不明,将极易产生纠纷;

  二是杜某以于某的名义交付房款,一旦于某反悔或不愿将产权过户给杜某,杜某必须举证证明于某仅是名义的购房人。

  因此,参与这类交易的购房者对以上述及的交易风险应有所防范,不仅需要对合同条款仔细斟酌,而且在交易的过程中要注意收集、保存证据,以备不时之需。