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以案说法:不享有解除权拒绝履行商品房买卖协议,视为违约

发布日期:2021-05-04 18:29:15

            

 案件导读:当事人协商一致可以解除合同,但是在不不享有解除权的情况下,当方拒绝履行协议视为违约行为,应当承担相应的违约责任。   

案情简介:2017年2月初,被告委托第三人(丙方)出售其所有的位于河北省廊坊市大厂回族自治县房屋,并将房屋装修钥匙1把放于第三人处。2017年3月15日,在第三人居间服务下,被告(甲方)与原告(乙方)签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》。合同约定:原告购买被告所有的位于河北省廊坊市大厂回族自治县房屋,房屋成交价格为4480000元;合同签订当日支付购房定金200000元,2017年4月13日前付清购房首付款2250000元(含定金),剩余房款2230000元,于办理房屋产权过户当日付清;关于居间报酬的金额及支付方式,合同第三条约定:“因甲、乙双方基于丙方的媒介服务而订立本合同,丙方有权收取相应的居间报酬,因此乙方向甲方支付定金当日,乙方向丙方支付房屋佣金,人民币80640元整作为佣金。”;关于房屋交付,合同第五条约定:“1、甲乙双方同意,在甲方收到首付款后,甲方将该房屋交付给乙方;乙方可以进行装修入住使用,装修结果归乙方所有。2、该房屋在交付前所发生的物业管理费、供暖费、水、电、燃气、有线电视、通信费及其他费用由甲方承担。”;关于违约金,合同约定将已支付房款作为违约金,如实际经济损失超过违约金数额的,差额部分由违约方据实赔偿。《房屋买卖合同补充协议》约定:“……剩余房款在2017年9月30日在公证或过户当天乙方通过转账方式:转款到甲方账户。剩余房款金额为¥2230000元(贰佰贰拾叁万元整)。……”房屋买卖合同及补充协议均未对办理物业交接事宜作出约定。合同签订后,原告持有涉案房屋装修钥匙一段时间。在合同签订当日,原告依约给付了被告购房定金200000元;于2017年3月23日给付第三人服务费80640元,并通过银行转账方式给付被告房款1400000元;于2017年4月12日通过银行转账方式给付被告房款650000元。被告向原告出具收条3张,第三人向原告出具收据1张。2017年8月21日,原、被告及第三人到涉案房屋处沟通物业交接及钥匙交付事宜,未达成一致意见,被告缴清2013年5月15日至2018年5月14日涉案房屋物业费后,将钥匙17把放置第三人处。2017年9月27日,第三人收到原告通过特快专递方式送达的解除合同通知书;2017年9月29日,被告收到原告通过特快专递方式送达的解除合同通知书。

另查明,河北省廊坊市大厂回族自治县房屋产权证号:大厂县房权证大字第××号,登记时间:2015年9月30日,房屋所有权人:刁某甲

 

 

一审法院认为,买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议,依法成立的合同,自合同成立时生效。本案中,原告(反诉被告)、被告(反诉原告)及第三人签订的房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议系当事人真实意思表示,且合同的内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《合同法》规定,当事人协商一致,可以解除合同,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取补救措施,并有权要求赔偿损失。现原、被告均主张解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》,一审法院不持异议,故原告(反诉被告)、被告(反诉原告)及第三人于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充协议》予以解除。原、被告签订的房屋买卖合同解除后,根据法律规定,原告有权要求被告返还购房首付款,被告亦应返还给原告购房款,故对原告要求被告返还2250000元购房首付款的诉讼请求,一审法院予以支持。关于合同履行过程中,双方都主张对方违约,并均要求对方支付2250000元违金的问题。根据《合同法》的规定,合同的解除,有约定解除、法定解除及协商一致意见后解除。每一种解除方式均应符合法律规定的条件,条件不成就时,任何一方不得随意解除合同,即使一方发出解除合同通知,亦不发生解除合同的效力。本案中,虽双方签订的合同中有被告未按合同约定的期限逾期七日将涉案房屋交付给原告,原告有权单方解除合同约定,但双方在合同中对涉案房屋的交付及物业交接未做出具体时间约定,仅约定在原告交纳首付款后被告将涉案房屋交付给原告,该交付时间约定不具体明确,双方在协商过程中产生分歧后,被告将房屋钥匙交与第三人处,证明被告有继续履行合同义务的诚意,原告亦对涉案房屋的装修钥匙持有一段时间,证明被告已将涉案房屋交付给原告,原告在第三人多次沟通房屋交接事宜的情况下,原告拒绝协商,证明原告没有诚意继续履行合同的义务。故原告于2018年9月27日向被告发出解除合同通知书未达到解除合同约定的条件。在履行合同中,原告已交付了大部分购房款,被告亦将房屋钥匙交付给第三人处,且原告持有涉案房屋装修钥匙一段时间,双方均已履行了合同约定的大部分义务,双方因履行合同过程中对约定不明的条款不能达成一致意见就解除合同,不利于维护合同的稳定性和交易安全,原告完全可以通过进一步协商或是通过法律途径来达到其合同的目的。原告不能在约定解除合同条件未成就,且不符合法定解除合同条件的情况下,单方解除合同,其行为已构成违约,故原告对双方合同的解除应承担相应的违约责任。虽被告将涉案房屋全部钥匙已交付给第三人,但其未将涉案房屋物业的水、电卡一并交付,因水、电卡的交付亦应是房屋交接事项的一部分,没有水、电卡原告无法对涉案房屋进行装修使用,被告的行为在合同履行中亦存在一定过错,因被告的过错,可减轻原告违约责任的承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽双方合同中约定一方违约,用已支付的购房款作为违约金的约定,但违约金数额的确定应以实际损失为依据,被告在诉讼中未提供证据证明其实际损失情况。根据公平原则,违约金的确定应结合原、被告签订合同时大厂县域内房地产市场价格与现在房地产市场价格相比较价格已明显下跌的情况,亦应结合被告实际占有原告支付的购房款2250000元至今长达17个月有余的资金利息情况,一审法院酌定原告向被告支付违约金250000元。关于原告要求被告赔偿其中介服务费的问题,因第三人按约履行了居间服务义务,其向原告收取的80640元居间服务费符合合同约定,且合同的解除主要是原告违约原因所致,故该笔中介服费应由原告自行承担。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:一、解除原告(反诉被告)房女士、被告(反诉原告)刁某甲及第三人北京xx房地产经纪有限责任公司大厂分公司于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》;二、被告(反诉原告)刁某甲于本判决生效之日起三十日内向原告房女士返还已付房款2250000元;三、反诉被告(本诉原告)房女士于本判决生效之日起三十日内向反诉原告(本诉被告)刁某甲支付违约金250000元;四、上述判决第二、三项在履行时,可相互折抵履行;五、驳回原告(反诉被告)房女士的其他诉讼请求;六、驳回反诉原告(本诉被告)刁某甲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费43460元,由原告(反诉被告)房女士负担22113元,被告(反诉原告)负担21347元;反诉费24800元,由被告(反诉原告)刁某甲负担22044元,原告(反诉被告)房女士负担2756元。

 

房女士上诉请求:一、依法判决刁某甲房女士给付违约金225万元;二、依法撤销一审判决结果第一项“解除房女士刁某甲及中介机构签订房屋买卖合同及补充合同”;三、依法撤销一审判决结果第三项“反诉被告房女士于本判决生效之起三十日内向反诉原告刁某甲支付25万元违约金”。事实与理由:一、一审法院对于“双方在发生分歧后,被告将房屋钥匙交付第三人,证明被告有继续履行合同的诚意…原告拒绝协商,证明原告没有诚意继续履行合同义务”的认定,与事实严重不符。一审法院认定了“被告的行为在合同履行中存在一定过错”,被告的“交付房屋”行为与合同约定的交付房屋行为不符,而违约的地方在于“没有水电卡,原告无法对房屋进行装修”。由此可见,双方的分歧在于水、电卡的交接,而不在房屋钥匙的交接。二、本案中合同条款约定明确清晰,刁某甲存在明显的违约行为,房女士解除合同的行为符合双方合同约定。本案中,双方合同约定为“2017年4月13日前付清首付款…甲方收到首付款后,甲方将房屋交付给乙方…甲方未按合同约定期限将房屋交付给乙方,每逾期一日,应向乙方支付成交价格万分之三的违约金,逾期七日仍未按本合同约定的期限交付房屋,乙方有权单方解除合同,甲方应在合同解除起七日内退还乙方已经支付的房款,并向乙方支付己支付房款的100%作为违约金”。刁某甲在收到首付款后长达4个月的时间里,明确表示不履行合同义务,完全符合双方关于“逾期七日仍未按本合同约定的期限交付房屋”,上诉人行使合同解除的行为,完全符合合同及法律规定。三、“刁某甲拒不向房女士交付水电卡”足以表明刁某甲的行为已构成根本违约,房女士依法有权单方通知解除合同,一审判决认定房女士单方解除合同构成违约,并承担违约责任,适用法律明显错误。双方签订房屋买卖合同第九条第二款约定“甲方(指刁某甲)逾期七日未交付房屋的,乙方(指房女士)有权解除合同”。本案作为房屋买受人房女士购买房屋其目的是为了使用。出卖人刁某甲只给房屋的钥匙,拒不交付水电卡,购房人是无法对房屋进行使用(居住),购房人购买房屋的目的无法实现,因此交付水电卡,仍为出卖人刁某甲的主要义务。在房女士催要后刁某甲仍拒绝给付,其行为已经构成了根本违约。根据法律规定,如果刁某甲房女士单方解除合同有异议,可以请求法院确认解除合同的效力。刁某甲并没有诉请法院确认解除合同的效力,而是同意解除合同,足以证明了刁某甲认可房女士对合同的解除。四、一审判决适用过错相抵原则,适用法律明显错误,应当判决刁某甲房女士支付违约金。过错相抵原则是《侵权责任法》规定的侵权责任原则,本案系合同纠纷,属于违约责任,应当适用《合同法》规定的违约责任的归责原则。

刁某甲答辩称,应驳回房女士的全部诉讼请求。刁某甲不存在违约,根据房屋买卖合同约定,房屋的交付时间不明确具体。本案中房女士第一次提出要求要房屋钥匙的时间是在2017年8月18日。当时房女士没有提出要装修,而是要放置贵重物品,有刁某甲向法院提交过的微信聊天记录为证。刁某甲2017年8月21日办理物业交割后才拿到了房屋钥匙和水电卡,并且在当天要将其交付给房女士,但由于双方发生一点摩擦,房女士便拒绝接受,并提出要求解除合同。因此,违约方是房女士,应当由房女士刁某甲支付违约金。另外,双方签订房屋买卖合同时房屋的市场价本来是470万左右,由于刁某甲急用钱还贷款,房女士压价,因此最后的成交价是448万。

刁某甲上诉请求:一、请求法院撤销河北省大厂回族自治县人民法院(2018)冀1028民初1558号民事判决:二、请求法院改判房女士刁某甲支付违约金2250000元;三、请求法院判决房女士承担本案一、二审诉讼费。事实和理由:一审判决认定刁某甲未向房女士交付房屋水、电卡存在过错,认定事实错误。刁某甲房女士交付水、电卡但其拒绝领受,未能交付水电卡的过错方在房女士而不是刁某甲,因为刁某甲房女士在双方的合同中对涉案房屋的交付及物业交接未作出具体时间约定,仅约定房女士交纳首付款后刁某甲交付房屋,该交付时间约定不具体明确。2017年8月21日刁某甲房女士交付水电卡,遭其拒绝,并在2017年9月29日向刁某甲发出了解除合同通知函。因此,在交付水电卡时间约定不具体的情况下,刁某甲可以随时交付,房女士拒绝领受,应属于未交付的过错方。二、一审判决认定刁某甲未向法庭提交实际损失情况的证据,认定事实错误。一审中,刁某甲向法庭提交了一份近期成交的《房屋买卖合同》,证明涉案房屋的房价急剧下跌,与刁某甲房女士双方签订《房屋买卖合同》时的房屋差价达到了近200万元,下跌价格就是的实际损失。法院判决房女士刁某甲支付250000元的违约金远远低于给刁某甲造成的实际损失,而依据双方之间约定的违约金225万元并未高于实际损失的30%以上,恳请贵院改判房女士按照双方约定的违约金数额赔偿刁某甲房女士以及更多因房价下跌而想违约的购房者必定选择违约来最大限度地减少自己的损失,这不利于维护交易秩序,损害了守约方的合法权益,也违反了公序良俗的基本准则。

房女士答辩称,第一,刁某甲的诉讼请求没有事实依据,在之前的庭审中,双方均明确认可2017年8月21日未能交付的原因是因刁某甲拒绝交付水电卡,而在上诉状中刁某甲却表述为房女士拒绝领受,明显与事实不符。第二,刁某甲并未提交评估报告,证明其实际的房屋损失,而其提交的房屋买卖合同即无原件,也与本案涉及的房屋户型位置不相符,不具有证明效力。故,不认可刁某甲的第二项上诉理由。

北京xx房地产经纪有限责任公司大厂分公司未提交书面答辩意见。

房女士向一审法院起诉请求:1.被告退还原告已付房屋首付款2250000元,给付原告违约金2250000元;2.判令被告赔偿原告中介服务费80640元;3.本案诉讼费用由被告承担。

刁某甲向一审法院反诉请求:1.判令解除反诉原告、反诉被告及第三人签订的房屋买卖合同及补充协议;2.扣除反诉被告已支付房屋首付款2250000元作为违约金;3.本案诉讼费用由反诉被告承担。

 

 二审法院认为,房女士刁某甲及原审第三人签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系当事人的真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,合法有效。当事人应按照合同约定履行各自的义务。房女士刁某甲均主张解除上述合同,一审法院判决解除上述合同,符合法律的规定。双方签订的合同中对涉案房屋的交付及物业交接未约定具体的时间,仅约定在刁某甲收到首付款时,将涉案房屋交付给房女士,在合同签订后房女士持有涉案房屋装修钥匙。双方因办理涉案房屋物业交接事宜产生分歧后,刁某甲将涉案房屋的正式钥匙交与原审第三人处,可以认定刁某甲将涉案房屋交付给房女士。双方签订的合同中虽未对办理涉案房屋的物业交接事宜作出具体的约定,双方完全可以协商解决,从而实现合同的目的。但在此之后房女士在原审第三人多次沟通涉案房屋交接事宜的情况下,拒绝接收涉案房屋的正式钥匙、办理物业交接,并在不享有合同解除权的情况下,向刁某甲发出解除合同通知书,房女士的行为表明不再继续履行合同,应视为房女士构成违约,理应承担违约责任。一审法院认定房女士单方解除合同构成违约,并无不当。刁某甲在交付涉案房屋时没有将水、电卡交与房女士,系履行合同存在瑕疵,对此问题双方可以进一步沟通妥善解决,在房女士提出交付水、电卡后,刁某甲并未表示拒绝交付,故不能认定刁某甲存在违约行为。房女士主张刁某甲的行为构成根本违约的理由不能成立,本院不予支持。二审中,刁某甲向本院提交司法鉴定申请书,要求对涉案房屋的市场价进行鉴定。因刁某甲在一审时未提出鉴定申请,故二审期间提出鉴定申请本院不予准许。双方签订的房屋买卖合同中虽约定一方违约,将已付购房款作为违约金,但是刁某甲未能提供充分证据证明其实际损失情况。结合当地房地产行情的变化,合同解除,刁某甲利益受损,一审法院根据公平原则,并结合双方签订合同时当地房地产市场价格与现在房地产市场价格相比较已明显下跌实际情况,确定违约金并无不妥,但是一审判决确定给付的违约金数额略低,本院予以适当调整为房女士应向刁某甲支付违约金400000元。

二审法院依照第《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:

一、维持河北省大厂回族自治县人民法院(2018)冀1028民初1558号民事判决第一、二、五项即“一、解除原告(反诉被告)房女士、被告(反诉原告)刁某甲及第三人北京xx房地产经纪有限责任公司大厂分公司于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》;二、被告(反诉原告)刁某甲于本判决生效之日起三十日内向原告房女士返还已付房款2250000元;五、驳回原告(反诉被告)房女士的其他诉讼请求”;

二、撤销河北省大厂回族自治县人民法院(2018)冀1028民初1558号民事判决第三、四、六项即“三、反诉被告(本诉原告)房女士于本判决生效之日起三十日内向反诉原告(本诉被告)刁某甲支付违约金250000元;四、上述判决第二、三项在履行时,可相互折抵履行;六、驳回反诉原告(本诉被告)刁某甲的其他诉讼请求”;

三、房女士于本判决生效之日起三十日内向刁某甲支付违约金400000元;本项内容与原判决第二项履行时,可相互折抵履行;

四、驳回刁某甲的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费43460元,由房女士负担22113元,刁某甲负担21347元;反诉案件受理费24800元,由刁某甲负担14880元,房女士负担9920元。二审案件受理费13925元,房女士负担12400元,刁某甲负担1525元。

本判决为终审判决。