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合法转让的地产受法律保护,原转让人寻求合同瑕疵寻求不正当目的不予支持

发布日期:2021-05-04 18:47:12


 

   

上诉人(原审被告):徐州xx实业有限公司,住所地徐州邳州邳新路。

法定代表人:刘甲,该公司经理。

委托诉讼代理人:刘磊,北京万典律师事务所律师。

上诉人(原审被告):邳州市xx建筑材料厂,住所地邳州市邳新路北侧。

法定代表人:刘甲,该厂总经理。

委托诉讼代理人:姜泉,北京万典律师事务所律师。

上诉人(原审被告):刘甲,男,汉族,1966年3月1日出生,住邳州市。

委托诉讼代理人:王玲,北京万典律师事务所律师。

被上诉人(原审xx居委会):邳州市运河街道xx社区居民委员会,住所地邳州市运河街道xx社区。

法定代表人:张辉,该居民委员会主任。

委托诉讼代理人:魏东,江苏魏东律师事务所律师。

委托诉讼代理人:宋杰,江苏魏东律师事务所律师

 

案情简介:2003年8月26日,xx居委会与奥运实业公司签订土地转让协议一份,约定xx居委会将位于邳新公路北侧(四至:东邻路、北邻居民住宅、西邻居民住宅、南邻雨杉养殖厂)的土地、厂房等财产以104.31万元转让给奥运实业公司,转让金于协议签订后一个月内付清。

2003年12月16日,奥运实业公司与刘甲签订土地转让协议一份,约定奥运实业公司将上述土地、厂房等财产以104.31万元的价格转让给被告刘甲,原欠xx居委会转让金由刘甲偿还。

2004年7月1日,邳州市xx建筑材料厂缴纳土地登记费(测绘费)3800元。2004年7月6日,邳州市国土局为邳州市xx建筑材料厂办理了国有土地使用权证,土地编号:3-05-55,土地坐落:邳州市北侧,用途:工业,使用权类型:划拨,使用权面积:6027.1㎡。2004年7月7日,邳州市xx建筑材料厂缴纳土地用途变更费6023元、建设用地批准书工本费20元奥运实业公司、刘甲均未向xx居委会支付过转让金104.31万元。2018年7月2日,邳州市国土资源局出具情况说明一份,载明“邳州市xx建筑材料厂原使用的土地位于邳州市北侧,土地编号3-05-55,使用权面积6027.1㎡,该材料厂于2004年7月6日取得国有土地使用证,证书号码为邳国用(2004)字第0453号。上述宗地在2004年之前为集体性质的土地。”2018年8月9日,邳州市国土资源局出具更正声明一份,载明“我局在运河街道xx居委会诉徐州奥运实业公司、邳州xx建筑材料厂、刘甲土地使用权转让合同纠纷一案中,于2018年7月2日向法庭递交的关于邳州市xx建筑材料厂原使用土地的‘情况说明’证据第二段‘上述宗地在2004年之前为集体性质的土地’表述存在错误。经查阅卷宗,该宗土地已于1996年12月13日经邳州市人民政府批准(邳土[征补]字[1996]第50号)征收为国有,土地使用权人是‘运河镇xx居委会’,土地性质为国有划拨土地,土地所有权人是国家。该宗土地使用权在2004年登记前,所有土地使用权转让行为均未经有权机关批准。特此更正。”

另查明,邳州市xx建筑材料厂系刘甲投资成立的个人独资企业。邳州市运河镇xx村民委员会于2001年9月经邳州市人民政府、运河镇人民政府批准改组为邳州市运河镇xx社区居民委员会,2013年8月邳州市区规划调整为邳州市运河街道xx社区居民委员会。

一审法院认为:关于两份土地转让协议效力的问题。首先,涉案两份土地转让协议涉及的土地为同一宗土地,xx居委会xx居委会系该宗土地的原使用权人,与该两份土地转让协议均有利害关系,xx居委会作为xx居委会提起本案诉讼,主体适格。其次,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定,土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。xx居委会xx居委会与奥运实业公司于2003年8月26日签订土地转让协议、奥运实业公司与刘甲于2003年12月16日签订土地转让协议时,两次转让均未经有批准权的人民政府批准,且起诉前亦未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续,故上述两份土地转让协议,因违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》及相关国家政策的规定,应认定为无效。关于xx居委会要求三原审被告返还土地及财产、赔偿损失的问题。涉案土地现登记在邳州市xx建筑材料厂名下,已由政府确权给邳州市xx建筑材料厂,故xx居委会要求返还土地及地上附着物等,系权属纠纷,不属于本案审理范围。xx居委会要求原审被告赔偿损失,未举证证明损失数额,故对该项诉讼请求不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:一、确认邳州市运河街道xx社区居民委员会与徐州xx实业有限公司于2003年8月26日签订的土地转让协议无效;二、确认徐州xx实业有限公司与刘甲于2003年12月16日签订的土地转让协议无效;三、驳回邳州市运河街道xx社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费18688元,由邳州市运河街道xx社区居民委员会负担9344元,由徐州xx实业有限公司、刘甲负担9344元。

 

 

上诉人上诉请求判令:撤销一审判决,依法改判或者发回重审;被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由:上诉人于2018年9月25日收到判决书,该判决完全罔顾事实偏判严重,不追求公平、公正,反而让“犯错误的人从自己的错误中受益”,认定事实不清,适用法律错误,庭审程序严重违法,应当依法改判。一、本案多个法律关系混为一谈,应驳回起诉。庭审中,奥运实业公司明确提出奥运实业公司与刘甲合同是否有效应当另案审理,邳州市xx建筑材料厂返还原物的侵权之诉也应当另案审理,不应在xx居委会与奥运实业公司合同无效诉讼中出现。奥运实业公司与刘甲的合同有效与否与xx居委会无关,xx居委会不是奥运实业公司与刘甲合同的相对人。法官也当庭询问xx居委会意见,xx居委会坚持诉情。既然如此,根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》139条规定,对于不符合立案条件的案件,在审理中发现,应驳回起诉。二、xx居委会与奥运实业公司合同合法有效、己经履行完毕,不存在确认无效的事实和法律理由。1.奥运实业公司已经与刘甲签署合法有效的转让合同,并且己经履行完毕,在合同已经履行完毕,已由政府确权办理土地使用权证十五年后提出确认合同无效。涉案土地的登记行为,就是政府的批准行为,一审法院脱离事实、违反诚信原则,破坏交易稳定性。2.涉案土地己经政府确权给邳州市xx建筑材料厂,该合同没有违反法律强制性规定。对于是否违反了法律、行政法规的效力性强制性规定问题,《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定了村民委员会的民主议定原则,即规定涉及村民利益的重大事项,应当经村民会议付论决定方可办理。但根据xx居委会与奥运实业公司签订的协议,该行为己经村镇两级同意。且xx居委会明确告知其己进行内部讨论程序。奥运实业公司作为善意第三人当然认为xx居委会签订协议经过相应法律程序。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条并未直接规定违反该强制性规定将导致合同无效,违反该强制性规定也并不必然损害国家和社会公共利益,因此,该条强制性规定当属管理性的强制性规定,而非效力性的强制性规定。3.根据xx居委会与奥运实业公司签订的协议表述,该行为已经村镇两级同意,奥运实业公司作为善意第三人,当然认为xx居委会签订协议经过相应程序,其有权为相应行为。而是否履行民主议定程序,为xx居委会份内之事,如果xx居委会有没有遵守民主议定原则,系xx居委会是否违反法律的规定,以违反民主议定原则为由宣告合同无效,有碍交易的稳定性和安全性,也容易使违法一方从自己的违法行为中受益,显然违背立法本意和法律的公平原则。4.奥运实业公司向xx居委会付款问题与合同无效无关,且暂时搁置事出有因104.31万元是否支付、如何支付,属于合同履行问题,与合同效力无关。xx居委会负责市老城区重点改造工程(上诉人与xx居委会另有合同),政府多次推翻批准后的实施施工图纸,一味求高,节节攀高,反复设计施工图纸,造成外商撤资,赔偿外商公司一百万违约金。因xx居委会违约,奥运实业公司无法继续经营,奥运实业公司与刘甲签土地转让协议,将土地使用权转让给刘甲xx居委会同意该转让协议,包括后续积极配合办理土地使用权证书。xx社区负责重点改造工程被暂缓建设,投入巨大,损失惨重,至今烂尾(保留诉讼权利)。该104.31万元根据合同约定应与2003年9月26日前支付,现己经过15年,早已超过起诉期限。三、涉案土地己由政府确权给邳州市xx建筑材料厂,颁发国有土地使用权证的行为,即相当于“经市、县人民政府土地管理部门和房管部门批准”,应视为政府土地管理部门对案涉土地转让行为的批准。且邳州市xx建筑材料厂一直在公开使用且投入巨大,政府已经批准,起到公示、公信的作用,一审判决完全不顾基本事实。《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。第十四条规定:不动产无权的设立、变更、转让河消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。土地使用权作为用益物权的一种,其设立、变更、转让、消灭应经依法登记并记载于不动产登记簿时产生效力。四、案件所涉土地已经被邳州市人民政府征收(由xx居委会负责),其上房屋已经被强拆夷为平地并强占用于房地产开发,已经失去了返还的基础。xx居委会在土地、房屋已被征收后提出该诉讼,完全属于恶意。五、xx居委会和奥运实业公司签订土地转让协议后,已经实际履行,并将土地使用权已由政府确权给邳州市xx建筑材料厂。十五年间,xx居委会一直没有对合同的效力提出异议。直至此案件,在政府与邳州市xx建筑材料厂厂因为征收无法达成一致时,提出该诉讼不外乎妄想釜底抽薪,逼迫邳州市xx建筑材料厂与政府尽快达成一致而已。另外在徐州中级人民法院,邳州市xx建筑材料厂己起诉涉案地块的撤销征收决定,案件审理过程中,邳州市人民政府根本无法提供合法证据证明其征收决定的合法性。但徐州中级人民法院迟迟不判决,并且在超期一个多月之后,裁定因为本案的提起中止审理,完全属于恶意诉讼。六、己由政府确权并向邳州市xx建筑材料厂颁发国土证,应视为涉案土地转让行为己得到政府土地管理部门批准并己办理完毕转让登记手续,合同已经履行完毕,物权己经转移并重新登记生效,案涉合同合法有效。《国有土地出让转让暂行条例》对划拨土地的转让、出租、抵押行为作出限制性规定,但若符合该条例第四十五条的规定,仍可转让、出租、抵押。另一方面,该条例并未对未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准而签订的相关合同的效力问题作出强制性规定。案涉土地转让行为己经得到政府土地管理部门批准并己办理完毕转让登记手续,合同己经履行完毕,物权己经转移并重新登记生效,即不仅案涉合同己合法有效履行,而且土地转让行为亦已完成,不存在是否需经相关部门审批而影响合同效力的问题。七、一审程序完全违法。2018年4月26日邳州市人民法院安排第一次开庭,庭审中,法官并未告知本案需第二次开庭。但邳州市人民法院2018年8月31曰安排第二次开庭违反了《最高人民法院关于严格规范民商事案件延长审限和延期开庭问题的规定》第二条的规定。且第一次庭审己经明确举证期限届满后再次接收xx居委会的证据,并在庭审上要求上诉人要完成质证。一审法官枉法裁判。根据判决表述,邳州市人民法院是在2018年2月1日立案受理,上诉人2018年9月25日收到判决书,时间跨度将近八个月,即使按照判决作出日期2018年9月6日,也己经超过六个月审理期限。邳州市人民法院安排的第二次开庭时间2018年8月31日,也早已超过审限。另补充:1.本案所涉协议虽然名为土地转让协议,实际该协议所转让的标的为土地使用权及房屋使用权,根据协议内容也可知转让金是由两部分组成,一部分是71.8万元的土地使用权转让金,一部分是3698平米房屋所有权转让金32.5万元,并不是单纯的土地转让,2.最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释2005年8月1日开始实施,涉案两合同签订时间分别是2003年8月26日、2003年12月16日。一审法院依据后来的法律规定评判本案早已履行完毕的合同适用法律错误。3.xx居委会庭前提交的所谓二审新证据在第一页写明国土资源局档案室盖章的日期是2018年7月2日,当时一审的最后一次开庭尚未举行,xx居委会不在一审中提交,而在本次开庭当庭提交不符合民事诉讼法关于新证据的规定,不能作为定案依据,且根据xx居委会提供的该组证据内容并不完整。如缺少第三页、第八页、第九页、第十二页、第十七、十八页,不是一组完整的档案材料,不能作为定案依据。

 

被上诉人xx居委会辩称:1.涉案两份土地转让协议涉及的土地为同一宗土地,答辩人系该宗土地原使用权人,与该两份协议均有利害关系,答辩人一审要求确认两份协议无效,诉请正当,主体适格。2.上述两份协议转让时均未经有批准权的人民政府批准,且在起诉前仍未得到政府的批准,邳州市国土局在更正说明中也明确说明该宗土地在2004年登记前所有土地使用权转让行为未经有权机关批准,故上述两份协议违反了我国土地管理法五十四条、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十四条、四十五条和最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十一条的规定而无效。上诉人邳州市xx建筑材料厂虽持有涉案土地的使用权证,但是该证是其申请办证时采取非正常手段所取得,不具有合法性。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

xx居委会向一审法院起诉请求判令:1.确认xx居委会与奥运实业公司之间签订的土地转让协议无效;2.确认奥运实业公司与刘甲之间签订的土地转让协议无效;3.奥运实业公司、刘甲邳州市xx建筑材料厂返还xx居委会涉案土地及财产(以协议载明明细为准,价值104.31万元);4、奥运实业公司、刘甲邳州市xx建筑材料厂赔偿xx居委会的损失50万元暂定;5、奥运实业公司、刘甲邳州市xx建筑材料厂承担本案诉讼费用。

二审期间,上诉人邳州市xx建筑材料厂向本院提交国有土地使用权证复印件,该证的主要内容一审中已经提交,二审提交的是该证其他内容。证明涉案土地登记在邳州市xx建筑材料厂的名下,邳州市xx建筑材料厂是涉案土地的合法使用者。政府已经同意了土地转让行为。奥运实业公司质证认为:对于国有土地使用权证的真实性、合法性、关联性均认可。结合国土局两份情况说明里对于xx建筑材料厂取得邳国用2004字第0453号土地证没有异议,可以证明xx建筑材料厂取得涉案土地使用权,已经经过邳州市人民政府及邳州市国土资源局批准同意。刘甲同意奥运实业公司的质证意见。被上诉人对该证书的真实性不持异议,但不认可该证据合法性。被上诉人认为,从被上诉人一审向法庭提交的邳州市xx建筑材料厂的工商登记材料来看,该材料厂成立于2004年的9月14日,但其在2004年的7月6日就取得了涉案土地使用权证,时间的顺序上是明显不能成立的。该证书的使用权类型上标注的是划拨,而不是转让,说明邳州市国土局向建筑材料厂颁发该证并不是对两份转让协议的合法性进行确认。

二审期间,被上诉人xx居委会向本院提交邳州市国土资源局出具的涉案土地的地籍档案一份(复印件,加盖国土局印章)。证明涉案土地原土地使用权人是邳州市建筑材料厂,而不是邳州市xx建筑材料厂,虽然两个材料厂的名称相近且坐落在同一位置,但两个厂有完全不同的企业名称。邳州市xx建筑材料厂之所以能够在取得工商营业执照之前取得涉案土地的使用权证,并将土地使用用途标注为划拨,是因该土地的原使用权人就是邳州市建筑材料厂。在该份证据第十一页中,写明关于申请补办邳州市建筑材料厂规划使用土地的报告,在其他页中也表述为建筑材料厂或者市建筑材料厂。以上名称均不是邳州市xx建筑材料厂邳州市xx建筑材料厂在申请办理涉案土地的使用权证书时是持有原土地使用权人邳州市建筑材料厂的土地审批手续向邳州市国土局申请办证,没有将涉案两份合同作为办证依据,这是其取得的土地使用权证书上将使用权类型标注为划拨的原因。该两份协议仅出现在邳州市xx建筑材料厂申请办理工商登记的的申请材料中,邳州市工商局在给邳州市xx建筑材料厂办理土地使用权证书时忽略了邳州市建筑材料厂和邳州市xx建筑材料厂之间的文字差异。邳州市xx建筑材料厂虽然取得了涉案土地的使用权证书,但并不代表邳州市人民政府对涉案两份协议知情并同意双方进行转让。这与邳州市国土局所出具的更正说明一致。奥运实业公司质证认为:xx居委会提交的所谓二审新证据在第一页写明国土资源局档案室盖章的日期是2018年7月2日,当时一审最后一次开庭尚未举行,xx居委会会不在一审中提交,而在本次开庭提交不符合民事诉讼法关于新证据的规定,不能作为定案依据,且xx居委会提供的该证据内容并不完整。如缺少第三页、第八页、第九页、第十二页、第十七页、十八页,并不是一组完整的档案材料,不能作为定案依据。未进行注册登记的凭空出现的名称从来不能成为法律意义上的实体。被上诉人xx居委会会其所提交的证据证明的事项完全是主观臆测。刘甲同意奥运实业公司质证意见。邳州市xx建筑材料厂厂同意奥运实业公司的质证意见,另补充:相关预先核准通知书一审中已经提交。该预先核准通知书对上诉人邳州市xx建筑材料厂的名称给予核准、登记。该名称在法律上具有排他性、唯一性,并不是被上诉人所称的该企业来源于被上诉人。

 

二审法院经审理认为认为

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项规定:“起诉必须符合下列条件:……(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中,邳州市国土资源局2004年就案涉土地为邳州市xx建筑材料厂办理的土地编号为3-05-55的国有土地使用权证,并未被撤销或确认无效等。在此情形下,虽然邳州市国土资源局出具了与该土地权证所载内容矛盾的书面说明,但仅据其书面说明并不足以认定案涉土地性质系国有划拨土地,且邳州市xx建筑材料厂上述土地权证应被撤销或者确认无效等。本案系民事诉讼,无权对行政行为的效力作出判断。如邳州市国土资源局等行政机关认为上述土地权证的颁发行为确实有误,也应首先自行予以纠错。而在上述土地权证被依法撤销或者作出其他相应处理前,应当认定案涉土地的使用权已由有权机关进行过确权登记。在相关土地权证经依法处理前,目前尚不具备对xx居委会本案诉请应否得到支持作出实体裁判的条件,故本案不属《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的人民法院受理民事诉讼的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条规定,裁定如下:

一、撤销江苏省邳州市人民法院(2018)苏0382民初1498号民事判决;

二、驳回邳州市运河街道xx社区居民委员会的起诉。

邳州市运河街道xx社区居民委员会预交的一审案件受理费18688元退还邳州市运河街道xx社区居民委员会,邳州市xx建筑材料厂预交的二审案件受理费9344元退还邳州市xx建筑材料厂刘甲预交的二审案件受理费9344元退还刘甲徐州xx实业有限公司预交的二审案件受理费9344元退还徐州xx实业有限公司