同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，才认定对房产享有足以排除强制执行的民事权益

裁判要点：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，才认定对房产享有足以排除强制执行的民事权益（以下判决书源自中国裁判文书网）

河北省沧州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀09民终8170号

上诉人（原审被告、申请执行人）：侯全胜，男，1984年2月1日出生，汉族，住沧州市运河区。

上诉人（原审被告、申请执行人）：杨德胜，男，1952年5月20日出生，汉族，住南皮县，系侯全胜之岳父。

以上二上诉人委托诉讼代理人：孙占栋、于洪源，河北宁昌律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、执行案外人）：崔建峰，男，1972年1月25日出生，汉族，住泊头市。

委托诉讼代理人：赵志强，河北理苑律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：范玉海，男，1959年8月16日出生，汉族，住南皮县。

被上诉人（原审第三人、被执行人）：张之荣，女，汉族，1959年7月3日出生，住南皮县。

上诉人候全胜、杨德胜因与被上诉人崔建峰、范玉海、张之荣执行异议之诉一案，不服河北省南皮县人民法院（2019）冀0927民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

候全胜、杨德胜上诉请求：1.撤销（2019）冀0927民初1059号民事判决书，并依法改判被上诉人崔建峰对涉案房产不享有排除强制执行的权利，上诉人可以对产权证南字第××号房产及土地进行强制执行；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决的作出缺乏事实和法律依据，事实不清、证据不足，严重侵害了上诉人的合法权益。一、被上诉人范玉海与崔建峰之间的两份土地及厂房转让协议应当认定为无效的协议。双方签订的协议明显属于恶意串通的协议，否则无须签订两次协议，此外涉案房产转让协议签订时房产存在抵押，转让未经抵押权人同意，合同不生效。二、被上诉人崔建峰交付给范玉海的款项并非房款。而且大部分款项均为与本案无关的案外人所付，不能认定为是崔建峰向范玉海支付了房款，一审法院将货款甚至取款凭证都认定为房款明显认定事实错误。三、如果认定被上诉人崔建峰与范玉海之间的转让协议有效，那么被上诉人崔建峰完全可以在合理期间内到相关部门办理产权转移登记，并不属于非因自己的原因未办理房产过户手续的情况。综上所述，被上诉人崔建峰并不享有足以排除强制执行的权利，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法予以改判。

崔建峰辩称，被上诉人崔建峰与范玉海、张之荣签订了厂房转让协议，该协议有效，崔建峰支付了相应价款并占有标的物，一审法院认定事实正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。

范玉海辩称，事实上诉人清楚，当时过户时上诉人知道，我收到的款项是房款和土地款，同意一审判决。

张之荣未答辩。

崔建峰向一审法院起诉请求：1.判决撤销南皮县人民法院（2019）冀0927执异14号执行裁定；2.判决立即停止对房权证南字第××号房产的执行，解除对房产的查封；3.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2018年4月20日，申请人侯全胜、杨德胜申请执行（2017）冀0927民初1680号民事调解书所确定的内容，被执行人范玉海、张之荣未能履行还款义务。2018年7月16日南皮县人民法院在查明案涉房产（房权证南字第××号）在范玉海名下的情况下，作出（2018）冀0927执328号裁定书，对该房屋进行了查封，另查明2016年8月22日以（2016）南民初字第1856号民事裁定书对案涉房屋所座落的土地进行了查封。2017年5月17日以（2017）冀0927民初730号民事裁定书对案涉房屋所座落的土地进行了查封。以上事实有（2019）0927执异14号裁定书佐证。

庭审中双方有以下争议：1.原告方主张与被告范玉海方的买卖房屋行为在房屋在抵押前，被告侯全胜不予以认可，主张崔建峰的转账是货款，并不是房屋买卖的房款，原告方提交了2012年8月8日租赁协议及收条，证明自2012年8月8日原告租赁范玉海本案所涉及的房屋和土地，范玉海收原告租金7万元，时间是2012年8月9日；提交了一份土地厂房转让协议，证明2014年7月13日，原告与范玉海就本案的土地及房屋订立转让协议、补充协议及收到条，原告以150万的价款购买，在2014年7月13日协议的基础上又增加12.2万元的价款上，被告范玉海收到原告的房屋土地转让款150万元整和12.2万元，原告已付齐了全款；原告提供了有范玉海及其妻张之荣土地厂房转让协议一份，证明对2014年7月13日转让协议没有异议，张之荣作为产权的共有人对转让没有异议；提供了土地证一份、房产证一份，证实双方订立协议后，被告范玉海将土地证及房产证交付原告方占有；另外原告还提供了支付范玉海转让款明细一份和证据16张，证明具体支付给范玉海162.2万元的事实。（其中有5份凭证付款人写的是沧州荣威机械技术有限公司，该公司是原告的独资企业，原告依公司的账户支付了房款；另外依郝洪春（原告的舅，并且在原告公司上班）的名义转款支付给被告20万元，是原告的妻子在银行贷款30万转到郝洪春的名下，郝洪春又将20万转到被告名下）；提供了原告公司的营业执照一份，证明原告的该公司的法定代表人。被告侯全胜不予以认可，主张对于证据土地厂房转让协议，在查封之后，是无效的，而且还有协议的补充协议第四条，协议生效后替代2014年7月13号协议，原协议作废，也是无效的；原告转给范玉海的全款均用他人名字转款，不能证明转款为购房款，转账凭证不能看出是崔建峰转入；原告和范玉海之所以没有过户是因为房证的原因，原因就是查封状态，所有原告全款买房屋事实不成立，另外被告范玉海本身是失信人员，他们之间互相承认事实不认可。被告范玉海表示原告所述属实，对原告的证据无异议。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告主张给被告范玉海的部分款项是以原告单位和原告亲属账户支付的，而且与被告范玉海无任何货物往来，所支付的款项不是货款，全部为房款，原告提供了土地及房屋订立转让协议、补充协议及转账记录，被告范玉海均予以认可，故认定原告与被告范玉海订立的房屋买卖合同合法有效。根据原告与被告范玉海签订土地及房屋订立转让协议及（2019）0927执异14号裁定书查明查封该涉案房产的时间，可以认定原告与被告房屋买卖合同签订及原告占有该涉案房产均在法院查封之前，故原告对该案涉房产（房权证南字第××号)享有足以排除强制执行的民事权益。被告侯全胜虽主张原告支付给被告范玉海的是货款，并且法院查封在案涉房屋买卖前，但其未能提供相应的证据，故被告侯全胜的主张，理据不足，不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，缺席判决：不得对房权证南字第××号房产进行执行。案件受理费9699元，由被告侯全胜、杨德胜承担。

本院二审期间，崔建峰提交提交泊头市郝村镇西流堡村民委员会和泊头市郝村镇流澥寺村村民委员会证明两份，用于证明崔广岭、郝秀臻系崔建峰的父亲和母亲，郝洪春是崔建峰的舅舅。候全胜、杨德胜质证称，请法庭核实。范玉海质证称，该证据具有真实性；候全胜、杨德胜提交一份由南皮县自然资源与规划局出具的房屋抵押登记申请书，用以证明被上诉人之间可能存在其他的债权债务关系，因通过该证据体现的崔建峰的妻子王素兰向银行贷款是范玉海为其抵押担保，涉案房屋存在抵押，根据法律规定存在抵押的不动产如需要出售需经过抵押权人同意，否则双方的买卖合同无效。崔建峰质证称，对上诉人提交的申请书证明的目的有异议，第一，该申请书不能证明范玉海与王素兰之间有债权债务关系，第二，涉案的房地产土地证和房产证现均由崔建峰持有，房产证上没有抵押的记载，因此范玉海与崔建峰之间的房地产转让协议合法有效。范玉海质证称，同意崔建峰的质证意见。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。崔建峰在一审中提交的向范玉海付款证据显示，大部分款项的付款时间发生于案涉转让协议签订之前，且崔建峰在一审中提交的向范玉海付款证据显示部分款项为货款，故不能认定崔建峰已向范玉海支付了案涉房地产的全部转让价款。崔建峰也不能提交有效证据证明案涉房地产非因其自身原因未办理过户登记。崔建峰请求排除对涉案房产的强制执行，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故不能认定崔建峰对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销河北省南皮县人民法院（2019）冀0927民初1059号民事判决；

二、驳回被上诉人崔建峰的诉讼请求。

一审案件受理费9699元，二审案件受理费19398元，均由被上诉人崔建峰负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王卫东

审判员　　胡希荣

审判员　　王兰英

二〇一九年十二月二十七日

书记员　　王金娜