未依法登记领取权属证书的房产不得转让

裁判要点：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》未依法登记领取权属证书的房产不得转让的规定，未经依法登记领取权属证书的房地产，其买卖合同为无效合同。（以下判决书源自中国裁判文书网）

山西省太原市中级人民法院

民事判决书

（2019）晋01民终4989号

上诉人（原审被告）：贾学艾，女，1966年2月23日出生，汉族，无固定职业，住太原市清徐县。

上诉人（原审被告）：王建平，男，1968年1月13日出生，汉族，系被告贾学艾的配偶，无固定职业，住太原市清徐县。

二上诉人共同委托诉讼代理人：贾根存，北京大成（太原）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：罗玉梅，女，1971年12月28日出生，汉族，太原市小店区环卫局职工，住山西省太原市。

委托诉讼代理人：董秀川，北京中伦文德（太原）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李红，山西熙力律师事务所律师。

上诉人贾学艾、王建平与被上诉人罗玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3011号判决向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人贾学艾、王建平上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3011号民事判决书，依法改判上诉人贾学艾与被上诉人罗玉梅签订的编号为：YAJ-MM-00032号《太原市存量房买卖（居间）合同》有效；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,只有违反效力性强制性规定的,才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上应属于管理型强制性规定,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项只是规定了对于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,但在该部法律中并没有明示违反该条规定的任何法律责任,也未规定违反该条款将导致合同无效。实践中,如果出卖人未办理领取出卖房屋的所有权证书,即使出卖人将房屋实际交付给买受人,也会因出卖人未取得权属证书导致买受人无法通过办理权属变更登记取得房屋所有权。此类交易提交到房屋登记行政管理部门,房屋登记行政管理部门显然无法为买受人办理房屋所有权变更登记。因此,违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的法律后果是导致当事人无法履行合同中有关权属变更登记的义务,该后果实际上是对合同履行的影响,与合同效力的判断没有直接关联。因而,不能以违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项直接作为否定合同效力的依据,房屋买卖合同的效力仍要根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行判断。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中特别补充说明,经双方协议,如过户期间,开发商原因不予过户,上诉人不承担违约责任。这也说明在合同履行中不能办理过户的责任应由开发商承担。三、合同法五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人与被上诉人签订的合同不具有合同无效的情形。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的时候,是在居间方太原市小店区亿安居房屋信息咨询服务部的居间下进行,上诉人王建平已经将涉案房屋的情况如实告知了被上诉人,同时开发商山西晋豫泰房地产开发有限公司的相关责任人也在签约现场,被上诉人的丈夫武卵生还与山西晋豫泰房地产开发有限公司办理过相关合同手续,被上诉人对涉案房屋的情况是了解的,上诉人不存在恶意串通,隐瞒事实的情形。同时,上诉人与被上诉人签订合同的行为也没有损害国家、集体的利益,没有损害社会公共利益。四、《中华人民共和国物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。即,房屋买卖合同是房屋所有权发生变动的原因,其效力判断不以房屋所有权是否变动和能否变动为依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。该规定明确了出卖人在没有取得标的物所有权情形下与买方签订买卖合同的效力认定方法,即出卖人对标的物没有所有权不是认定合同无效的理由。故,即使上诉人在出卖涉案房屋时,没有取得房屋的权属证书,其与被上诉人签订的房屋买卖合同也是有效合同。综上所述,上诉人认为,一审法院适用法律错误。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,该规定的目的在于规范房地产市场交易秩序,保障交易安全,确保政府有关税收征管等,此当属房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施,而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定。因此,违反该法条的规定转让房地产,仅仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵,但与该合同的效力无关。请求二审法院撤销一审法院的错误判决,依法改判上诉人贾学艾与被上诉人罗玉梅签订的编号为:YAJ-MM-00032号《太原市存量房买卖(居间)合同》有效。

被上诉人罗玉梅辩称：1、双方买卖的房屋系违章建筑，根据《中华人民共和城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖居间合同》无效；2、合同中第五条明确约定上诉人保证该房屋不存在其他的权利纠纷，但实际上该房屋是存在其他的权利瑕疵的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。

被上诉人罗玉梅向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令确认原告罗玉梅与被告贾学艾签订的《房屋买卖居间合同》无效；2、请求人民法院判令被告共同返还原告购房款630000元，并向原告支付按中国人民银行贷款利率计算至全部返还之日止的利息，暂计算至2019年3月20日的利息为25616.17元；3、判令被告贾学艾、王建平共同赔偿原告装修费用27000元、居间服务费10000元；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告贾学艾、王建平承担。

一审法院审理查明：原告罗玉梅与武卯生系夫妻关系，被告贾学艾与王建平系夫妻关系。2010年1月3日，被告贾学艾为乙方与晋豫泰公司为甲方签订编号为FL1532的房屋认购协议，主要内容为：乙方购买甲方位于小店区人民南路原永安市场，建设名称为“福隆新居”的房屋一套，为1#楼1单元、第9层，房号为1092号，建筑面积为108.40平方米，单价为3050元/平方米，总价为330620元等其他权利义务内容。2018年4月11日，被告贾学艾为甲方（出售房），原告罗玉梅为乙方（购买方），太原市小店区亿安家居房屋信息咨询服务部为丙方（居间方）签订编号为YAJ--M--00032的太原市存量房买卖（居间）合同，主要内容为：甲方自愿将其所有的房产出售给乙方，房屋具体情况如下：房屋所有人为贾学艾，位于小店区人民路福隆新居，建筑面积为108.4平方米，所在楼层为9层，总楼层为21层，房屋产权性质为小产权，使用性质为住宅。甲乙双方议定此房产成交价格为630000元。付款方式为：乙方在签订本合同时支付甲方50000元作为定金，尾款为580000元。甲乙双方协商一致同意于甲方收到尾款当日或2018年4月21日前交接该房屋。甲方保证涉案房屋在交易时没有权属争议，不存在查封、债务、抵押、欠缴税费、出租纠纷和权籍问题等影响房产交易的情况。本合同签订时，丙方已经为双方提供了经纪服务并承担了相应的责任，且履行了甲乙双方的如实告知义务。乙方应支付所成交房屋总价款2.5%的服务费，共计10000元作为丙方的服务佣金。本合同由甲乙丙三方签字盖章之日起生效。在合同下方注明“经双方协商，如过户期间，因开发商原因不予过户，甲方不承担违约责任，定金金额退还乙方”。并约定其他权利义务内容。2018年4月11日，原告向被告贾学艾支付福隆新居定金20000元。2018年4月13日，原告罗玉梅向太原市小店区亿安居房屋信息咨询服务部支付福隆新居居间服务费10000元。2018年4月12日、18日，原告向被告王建平分别转账支付福隆新居购房款30000元、580000元。2018年4月18日，武卯生与晋豫泰公司就涉案房屋签订编号为FL1532的房屋认购协议，主要内容为：武卯生购买晋豫泰公司开发的位于小店区人民南路原永安市场，建设名称为“福隆新居”的房屋一套，为1#楼1单元、第9层，房号为1092号，建筑面积为108.40平方米，单价为3050元/平方米，总价为330620元等其他权利义务内容。同日，案外人武卯生与山西晋豫泰房地产开发有限公司更换交纳购房款330620元的收据，并支付涉案房屋合同变更手续费5000元，2012年度暖气费1626元。

另查明，被告贾学艾在2017年6月装修涉案房屋期间，案外人宋明书称其与晋豫泰公司就涉案房屋签订房屋认购协议，涉案房屋应归其所有。被告贾学艾于2018年1月3日向太原市杏花岭区人民法院对晋豫泰公司提起诉讼，请求其继续履行双方签订的房屋认购协议，确认涉案房屋归贾学艾所有。2018年2月1日，贾学艾向太原市杏花岭区人民法院提出撤诉申请，该院作出（2018）晋0107民初140号民事裁定书，准许贾学艾撤回起诉。2018年2月2日，晋豫泰公司向贾学艾出具证明书，主要内容为：晋豫泰公司于2010年1月23日与贾学艾签订房屋认购协议，贾学艾购买本公司开发的位于太原市小店区人民南路福隆新居1号楼1单元1092号房屋一套，贾学艾于2010年1月25日支付了全部购房款，本公司出具了收据。后贾学艾占有了该房屋并进行了装修，现因第三人原因导致纠纷，故本公司出具证明书，内容如下：涉案房屋归贾学艾所有，与第三人无关，本公司出具证明后贾学艾可以继续对涉案房屋进行装修并占有使用。与第三人纠纷由本公司出面解决，与贾学艾无关。特此证明。

一审法院认为，本案争议的焦点是原告与被告贾学艾签订的房屋认购协议是否有效。被告贾学艾与晋豫泰公司签订的房屋认购协议，被告贾学艾与原告罗玉梅、太原市小店区亿安家居房屋信息咨询服务部签订的太原市存量房买卖（居间）合同，收款收据、转账凭证，原告罗玉梅的配偶武卯生与晋豫泰公司签订的房屋认购协议及晋豫泰公司向武卯生出具的合同更名收款收据，上述证据可以证明涉案房屋系被告贾学艾从晋豫泰公司购买后，转让给原告罗玉梅，被告罗玉梅、王建生在收取原告支付的购房款630000元，并协助原告罗玉梅以其配偶武卯生的名义在晋豫泰公司办理房屋认购协议的更名手续，晋豫泰公司并未收取原告的购房款也未直接将涉案房屋出售给原告罗玉梅，因此涉案房屋的转让主体是转让方被告贾学艾，受让方原告罗玉梅。原告罗玉梅与被告贾学艾、太原市小店区亿安家居房屋信息咨询服务部在签订太原市存量房买卖（居间）合同时已注明涉案房屋尚未取得权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让的规定，原告罗玉梅与被告贾学艾的合同行为违反了未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让的法律的强制性规定，故原告罗玉梅与被告贾学艾签订的太原市存量房买卖（居间）合同为无效合同。在合同无效的情况下，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告应向被告贾学艾返还位于太原市小店区人民南路福隆新居1号楼1单元1092号的房屋。收款收据及转账凭证，可以证明原告已履行向被告贾学艾支付购房款630000元的义务，故被告贾学艾应当向原告返还涉案房屋购房款630000元，因被告贾学艾与被告王建平系夫妻关系，原告罗玉梅在向被告贾学艾支付定金20000元后，向被告王建平分别转账支付30000元、580000元，可以证明被告王建平对被告贾学艾向原告罗玉梅出售涉案房屋一事知情且同意，并实际收取购房款610000元，故被告王建平应当对被告贾学艾向原告罗玉梅返还购房款630000元承担共同还款责任。原告明知其与被告贾学艾签订的太原市存量房买卖（居间）合同的涉案房屋为小产权房仍然购买，本身存在一定的过错，故原告的主张利息的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。原告主张的装修费用27000元，未提供证据证明，该项请求，理由和证据不足，本院不予支持。原告主张的居间费用10000元的诉讼请求，原告在本案中存在过错，且其系向太原市小店区亿安居房屋信息咨询服务部支付，故该项请求，理由和证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告罗玉梅与被告贾学艾签订的《太原市存量房买卖（居间)合同》无效；二、被告贾学艾、王建平于本判决生效之日起十日共同返还原告罗玉梅购房款630000元；三、原告罗玉梅于本判决生效之日起十日向被告贾学艾返还位于太原市小店区人民南路福隆新居1号楼1单元1092号的房屋；四、驳回原告罗玉梅的其他诉讼请求；案件受理费减半收取3863元（原告已预交），由被告贾学艾、王建平负担。

二审中双方当事人没有提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，案涉房屋太原市小店区人民南路福隆新居1号楼1单元1092号，在双方签订《太原市存量房买卖(居间)合同》时未依法取得权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。上诉人贾学艾与被上诉人罗玉梅的合同行为违反了法律的强制性规定，故双方签订的《太原市存量房买卖(居间)合同》为无效合同。

综上所述，上诉人贾学艾、王建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7726元，由上诉人贾学艾、王建平负担。

本判决为终审判决。

审判长   李　哲

审判员   赵四民

审判员   成志刚

二Ｏ一九年八月二十六日

书记员   程贝贝