非房屋所有人或者土地使用人不得出卖他人的房产或地产，否则构成无权处分行为 。

裁判要点：商品房销售合同的成立有其特殊性，出卖方必须具有房屋所有权或者土地使用权，非房屋所有人或者土地使用人不得出卖他人的房产或地产，否则构成无权处分行为。（以下判决书源自中国裁判文书网）

内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）内09民终1099号

上诉人（原审被告）：乌兰察布市集宁区福华房地产开发有限责任公司。

法定代表人：孟晓霞，经理。

上诉人（原审被告）：闫永宏，男，1977年9月17日，汉族，现住内蒙古自治区乌兰察布市。

二上诉人委托诉讼代理人：张海东，内蒙古同声律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：韩有利，男，1970年1月30日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌兰察布市。

委托诉讼代理人：赵岗，乌兰察布市148协调指挥中心第三法律服务所法律工作者。

原审被告：孙毅，男，1974年2月2日出生，汉族，现在内蒙古自治区包头市监狱服刑。

上诉人乌兰察布市集宁区福华房地产开发有限责任公司（简称福华公司）与被上诉人闫永宏、韩有利以及原审被告孙毅商品房销售合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2018）内0902民初2672号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人福华公司与上诉人闫永宏共同委托诉讼代理人张海东与被上诉人韩有利及其委托诉讼代理人赵岗、原审被告孙毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

福华公司和闫永宏上诉请求：1、请求法院依法撤销集宁区人民法院作出的（2017）内0902民初2672号民事判决，发回原审人民法院重审或查明事实后依法改判驳回被上诉人韩有利的全部诉讼请求。2、诉讼及诉讼支出的合理性费用全部由被上诉人韩有利承担。事实和理由：一审程序存在严重违法情形。依据《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑问题的规定》第十条、第十一条之规定，集宁区人民法院将该案件在2014年5月20日移送集宁区公安局后，针对该案只有两种处理模式，第一种是移送犯罪线索，经济纠纷继续审理，第二种是认为涉嫌犯罪，移送有关材料，同时应当驳回被上诉人的起诉。依据集宁区人民法院在2014年5月20日给集宁区公安局出具的《案件移送函》，该案应按第二种模式，移送有关材料同时驳回被上诉人的起诉。一审案件实体判决严重罔顾事实、扭曲事实，被上诉人韩有利未向福华公司支付过对价也没有签订过《商品房买卖合同》。争议房屋已经设置了他项物权原审法院判决闫永宏、福华公司、孙毅交付被上诉人争议房屋，这是一个有法律及事实障碍且不可能实现的判决。基于以上事由，请求二审法院查清事实，依法裁判。

被上诉人韩有利答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序无误。上诉人声称一审法院在审理程序上存在严重违法时不成立的。根据法律的规定法院裁定驳回起诉应当是在案件审理过程中，查明该案涉及刑事犯罪的情况下才应当作出裁定。而本案是在案件受理后没有进行审理时的移送，移送的目的就是对案件是否涉及刑事犯罪进行审查，如果案件不涉及刑事，则由公安机关退回法院继续审理，故本案一审法院在公安机关查证本案不涉及刑事犯罪后继续恢复审理是正确的，并不存在程序违法。其次本案中被上诉人在交付购房首付款后，由孙毅为被上诉人打下收条。孙毅作为实际开发商，收取购房款并交付房屋和钥匙，被上诉人完全有理由相信房屋买卖合同关系成立。再次，根据《民事诉讼法》第170条第2款的规定“原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人的，第二审人民法院不得再次发回重审”，故上诉人请求发回重审的请求不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。

原审被告孙毅答辩称：我的答辩意见和一审时候一致，该给人家的房子就交付给人家。

原告韩有利向一审法院起诉请求：1.判令被告交付原告购买的位于乌兰察布市集宁区水语山城小区9号公馆（恒轩寓）1号楼2单元2楼西户楼房一套；2.由被告承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：1.原告韩有利提供的证据有被告孙毅出具的收条、询问笔录、会议纪要、收据，以上证据本院予以采信。2012年，原告韩有利向被告孙毅订购了乌兰察布市集宁区水语山城小区9号公馆（恒轩寓）1号楼2单元2楼西户楼房一套，面积108平米，当时按照市场价以每平米2900元购买，原告支付被告孙毅购房款16万元，其中1万元未打收条，但被告孙毅在庭审过程中认可该事实，予以确认。因被告未办理购房合同等相关手续，现原告尚欠购房款153200元。又有原告提供的证据证实，故对以上事实予以确认；2.被告闫永宏、被告福华公司提供的证据乌兰察布市中级人民法院刑事判决书，予以采信。3.人民法院调取的证据有建设施工管理协议书、施工管理协议书、合作开发合同书、杨福元的询问笔录，对以上证据予以采信。被告孙毅开发建设水语山城小区9号公馆没有资质，挂靠被告福华公司，孙毅和被告闫永宏是双方内部合作关系。

一审法院审理后认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告孙毅通过挂靠被告福华公司，取得了乌兰察布市集宁区水语山城小区九号公馆项目的开发人资格，被告孙毅是该项目的实际控制人和九号公馆项目部负责人，被告孙毅与原告已形成事实上的房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，应认定为合法有效。被告辩称双方真实的法律关系是民间借贷关系，且案涉商品房买卖合同系对双方民间借贷的担保，依据不足，不予采信。被告孙毅借用福华开发公司名义，挂靠开发公司开发项目属于违法行为，被告孙毅和福华公司应共同承担法律责任，而不是由第三人承担交易中的损失，不能因此对抗第三人。被告孙毅和闫永宏是内部合作关系，该合作协议只对签订协议双方产生法律约束力，不能对第三人产生法律效力，故三被告应当共同交付原告所购买的位于乌兰察布市集宁区水语山城小区9号公馆（恒轩寓）1号楼2单元2楼西户楼房一套，并出具购房合同和办理权属证书所需的手续。对于原告所欠的剩余房款，因原告和被告孙毅在庭审中均认可，为了不增加当事人的诉累，合并审理，故在三被告出具购房合同和办理权属证书所需的手续时，原告韩有利应当同时交付三被告剩余房款153200元。上述事实使原告对于被告孙毅买卖房屋行为形成合理信赖，原告的合理信赖利益应当受到保护。对于原告要求三被告共同交付所购买的位于乌兰察布市集宁区水语山城小区9号公馆（恒轩寓）1号楼2单元2楼西户楼房一套并出具购房合同和办理权属证书所需的手续的诉讼请求，予以支持。同时原告应当交付三被告剩余房款153200元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：被告孙毅、闫永宏、福华公司于判决发生法律效力后10日内共同连带将原告所购买的位于乌兰察布市集宁区水语山城小区9号公馆（恒轩寓）1号楼2单元2楼西户楼房一套交付原告韩有利；并出具购房合同和办理权属证书所需的手续；原告韩有利同时交付被告孙毅、闫永宏、福华公司剩余房款153200元。案件受理费5998元，由被告孙毅、闫永宏、福华公司共同负担。

本院二审期间，上诉人福华公司与被上诉人闫永宏、韩有利以及原审被告孙毅均没有新的证据向法庭提交。

本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，根据《城市房地产管理法》第40条和《城市房地产转让规定》第7条，房屋买卖合同需要签订书面合同，而本案当事人之间并未签订书面合同，在案证据仅有孙毅为被上诉人韩有利出具的合计15万元的房款收条，该房款收条是否真实交款没有相关证据予以佐证，理应承担举证不能得法律后果。商品房销售合同的成立有其特殊性，出卖方必须具有房屋所有权或者土地使用权，非房屋所有人或者土地使用人不得出卖他人的房产或地产，否则构成无权处分行为。本案涉案房产的权属是属于上诉人福华公司，商品房预售许可证也是颁发给福华公司的，而并非自然人孙毅。根据合同相对性的原理，上诉人福华公司和闫永宏与被上诉人韩有利之间的房屋买卖合同关系不能成立。被上诉人韩有利尚未交清房款，原审被告孙毅即交付钥匙也不符合房产销售市场的日常交易惯例，故应当依法改判驳回韩有利的诉讼请求。被上诉人韩有利可通过另诉孙毅解决款项纠纷。

综上所述，福华公司和闫永宏的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项的规定，判决如下：

一、撤销内蒙古自治区集宁区人民法院（2017）内0902民初2672号民事判决。

二、判决驳回被上诉人韩有利的原审诉讼请求。

二审案件受理费5998元，由被上诉人韩有利负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张文东

审判员　　郝春雷

审判员　　尹志明

二〇一八年十二月三日

书记员　　张　鹏