四方盛发公司诉四方新城业委会所有权纠纷

案情摘要

2013年4月16日，四方新城业委会提起本案诉讼，诉称：四方盛发公司是上海市巨鹿路568弄四方新城小区的开发商，该小区于1998年全部竣工并经核准登记。小区业主在购买房屋和车位时，均按购房流程及相关规定将应由业主承担的房屋维修基金交给了四方盛发公司，共计人民币（以下币种均为人民币）1，919，762．82元。根据相关法律规定，维修基金属于全体业主所有，开发商在代为收取后，应依法划转至专门的维修基金专户。但目前开发商仅划入维修基金专户146，744．87元，还有1，773，017．95元未划入。故四方新城业委会要求判令：1、四方盛发公司返还业主维修基金1，773，017．95元；2、四方盛发公司赔偿上述维修基金利息损失（以1，773，017．95元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2003年1月1日计算至实际付款之日）。 四方盛发公司答辩称：其已将作为开发商应该交付的维修基金全部交入维修基金专户，且未向业主收取过维修基金，故不存在返还维修基金及赔偿损失的责任，不同意四方新城业委会的诉讼请求。 2014年4月9日，上海市静安区人民法院作出（2013）静民一（民）初字第965号民事判决书，判决：一、四方盛发公司应于判决生效之日起十日内返还四方新城业委会维修基金1，773，017．95元；二、四方盛发公司应于判决生效之日起十日内支付四方新城业委会维修基金1，773，017．95元的利息（按照中国人民银行同期存款利率的标准，自2003年1月1日起计算至判决生效之日止）。案件受理费20，757元，由四方盛发公司承担。判决后，四方盛发公司提出上诉。2014年8月1日，本院作出（2014）沪二中民二（民）终字第911号民事裁定书，裁定：一、撤销（2013）静民一（民）初字第965号民事判决；二、发回重审。 2015年7月31日，上海市静安区人民法院经重审后作出本案一审判决。 一审法院经审理查明如下事实： 一、上海市静安区巨鹿路568弄四方新城小区系四方盛发公司开发建造的外销商品房。四方盛发公司于1997年起销售该小区商品房，委托东亚物业管理（中国）有限公司（以下简称“东亚物业公司”）、上海东衍物业管理有限公司（以下简称“东衍物业公司”）办理出售房屋的交接，并委托黄乾亨黄英豪律师事务所办理出售楼款的收取手续。据四方盛发公司发给东亚物业公司的《收楼证明书》显示，有“业主已付清楼价款，管理费、管理费按金及维修基金等由业主直接付往东亚物业管理公司，请给予安排验收”、“业主已付清楼价款，已付清首月管理费、管理费按金及维修基金等，请给予安排验收”等几种记载；据《四方新城管理处物业管理收费通知》显示，有“维修基金（具体金额不等）”或“维修基金（具体金额不等）＋750（车位）”等记载；据黄乾亨黄英豪律师事务所发给四方盛发公司的《收楼证明书》显示，有“业主已付清楼价款，已付清月管理费、管理费按金及维修基金（各业主具体金额不等）等，请给予安排验收”的记载。 东衍物业公司向业主开具的《收据》显示：2003年10月30日，东衍物业公司收取了2号3层A室业主维修基金6，482．30元和物业代收费2，141元；2003年11月11日，东衍物业公司收取了2号7层D室业主维修基金6，482．30元和物业代收费2，141元；2003年12月17日，东衍物业公司收取了1号20层A室业主维修基金6，482．30元和物业代收费2，141元；2004年2月6日，东衍物业公司收取了3号6层C室业主维修基金6，157．90元和物业代收费2，141元等。 二、1998年1月22日，四方盛发公司（甲方）与顾晓雯（乙方）签订了《上海市外销商品房出售合同》（合同编号95-0080-0161），约定乙方向甲方购买四方新城小区第3幢7楼D室。该合同附件三“承诺书”中约定，购买方声明确认已详细审阅四方盛发公司与该屋苑第一位签约购买者“彪胜发展有限公司”于1997年4月18日签署的中国上海市巨鹿路568弄上海四方新城管理总公约。该总公约约定：“管理者”指发展商自任或根据总公约而聘请或委任管理屋苑的人士或公司，“维修基金”指发展商或管理者根据总公约用于保养、美化及维修屋苑而收取的基金。本公司赋予发展商具有债权管理屋苑之权力，管理期限自第一期建筑工程验收合格并由发展商验收之日起至屋苑所有单元全数竣工验收合格后五年；期满后，管理权自动续约五年。期满后，发展商之管理权再自动延续两年，如此类推直至有关土地使用权期满。惟在本总公约生效五年后，业主委员会可依据本公约内有关条款自行行使其管理权。管理者可向各业主收取一定数目的金额或于每月管理费中提取一定之百分比作为维修基金。 三、2003年前，四方新城业委会在中国农业银行上海卢湾支行陕西路营业所开立账号为XXXXXXXXXXXXXXXXX的账户，2003年5月，中国农业银行上海卢湾支行陕西路营业所更名为中国农业银行卢湾延中支行，四方新城业委会在该行的账户账号变更为XXXXXXXXXXXXXXXXX。据四方盛发公司提供的银行凭证显示，四方盛发公司于2003年3月13日向四方新城业委会支付维修基金1，012，266元。上述账户此后再无四方盛发公司支付记录。 2007年5月14日四方盛发公司向静安区房地局支付了四方新城小区维修基金1，819，664．42元。2009年4月27日，静安区房屋土地管理局将上述维修基金本息全部移交给上海市静安区四方新城业主大会。 据四方新城业委会向上海市房屋维修资金管理系统查询，四方新城业委会维修资金交存明细表显示：房地产开发企业应交款总计2，831，930．42元，实交款总计为1，819，664．42元；购房人（共计424户）应交款总计1，919，762．82元，实交款总计为146，744．87元。 四方新城业委会于2009年开始向相关部门反映该小区维修基金账册移交情况。 2012年4月28日，四方新城业委会根据业主大会议事规则规定以书面征求意见的形式向全体业主发出通过诉讼追讨维修基金的意见征询表，共向业主送达200份、放入业主信箱215份，另有9户业主电话征询意见。至2012年5月14日截止日，四方新城业委会共收回209户业主反馈意见，其中208户同意、1户弃权。2012年7月31日及8月1日，四方新城业委会工作人员电话征询17户业主，均同意诉讼，另有6户业主补交了意见征询表，亦同意诉讼。2012年10月17日，四方新城业委会向法院起诉要求四方盛发公司返还维修基金1，773，017．95元并赔偿损失，后于2013年4月15日撤回起诉。2013年4月16日，四方新城业委会提起本案诉讼。 四、四方新城小区建成之后，先是由四方盛发公司委托东亚物业公司作为前期物业公司，之后又历经了东衍物业公司、上海德康物业管理有限公司及上海复欣物业管理有限公司作为该小区物业管理单位。其中上海德康物业管理有限公司与四方新城业委会于2005年5月30日签约，委托管理期限自2005年6月1日至2010年1月31日。东亚物业公司系香港法人，其作为股东之一于1996年6月注册成立东亚物业管理（广州）有限公司，2003年起其成为东亚物业管理（广州）有限公司的独资股东。东亚物业管理（广州）有限公司于1997年9月注册成立了东亚物业管理（广州）有限公司上海分公司，负责人为劳慧敏，该分公司于2007年3月注销。东衍物业公司为一人有限责任公司，股东为东亚物业管理（广州）有限公司，法定代表人为劳慧敏，该公司于2007年3月注销登记。 五、从1997年至2005年期间，四方新城小区424套房屋及100个车位均售出。本案再审中，双方确认，四方新城小区有5套房屋已缴纳房屋维修基金，分别为1号18层B室、1号18层C室、1号20层B室、3号3层B室和7号8层A室；有5个车位已缴纳维修基金，分别为16号、71号、84号、85号及86号。此外，四方新城业委会确认，有8套房屋和12个车位因未能调查到一手房出售时间，对此，四方新城业委会在本案中不主张。综上，四方新城业委会在本案中主张的是411套房屋和83个车位的维修基金，四方新城业委会变更诉讼请求为：一、要求四方盛发公司返还维修基金1，302，401．30元；二、四方盛发公司支付维修基金1，302，401．30元的利息（按中国人民银行同期存款利率的标准，自2003年1月1日计算至判决生效之日）。 一审审理中，本案的争议焦点如下： 一、四方新城业委会在本案中是否具有诉讼主体资格？ 四方盛发公司认为，维修基金属于业主的个人财产，四方新城业委会仅有统一筹集和管理的权利，财产性质属于业主个人财产，因此，应以业主个人名义诉讼。 原审法院认为，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。 本案中，四方新城业委会根据业主大会议事规则向业主发出了意见征询表，并获得了小区过半数业主的同意。另外，2003年前，四方新城业委会已在中国农业银行上海卢湾支行陕西路营业所开立账号，维修基金应归入户名为四方新城业委会的专户。 综上，原审法院认为，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，法院确认四方新城业委会的诉讼主体资格，四方盛发公司关于原告不适格的辩称意见，不予采纳。 二、业主在购房时是否已经支付了维修基金？ 根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，首期交纳标准由房地产开发企业和购房人在住宅转让合同中约定；业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按照业主公约规定的标准交纳首期维修基金。新建外销商品房住宅出售时设立维修基金的，应当按照住宅转让合同约定的时限，将首期维修基金存入专户银行；业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按业主公约规定的时限将首期维修基金存入规定的开户银行。后来因内、外销商品住房并轨，关于外销商品房维修基金的管理又有规定为：凡在2001年8月1日前出售的新建外销商品住房的维修基金筹集，按照商品住房出售合同的约定或者房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行；凡在2001年8月1日后出售的新建外销商品住房的维修基金筹集，按照内销商品房的相关规定执行。而根据内销商品房维修基金管理的相关规定，内销商品房应当设立维修基金，首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳，首期维修基金购房人应于房地产权属登记前缴纳，房地产开发企业在办理初始登记时缴纳，业委会成立时住宅尚未出售的，房地产开发企业应在业委会成立之日起15日内缴纳业主部分的维修基金。本案中，四方新城小区的商品房出售时间跨越新、老外销商品房维修基金规定交接的时间节点，应结合房屋销售的实际情况综合判断维修基金的缴纳情况。从已查明的事实分析，四方盛发公司于1997年开始销售四方新城小区的房屋，此时对外销房维修基金如何缴纳虽未有强制性规定，但在四方盛发公司与业主签订的购房合同中有“管理者可向各业主收取一定数目的金额或于每月管理费中提取一定之百分比作为维修基金”之约定，在东亚物业公司、东衍物业公司及黄乾亨黄英豪律师事务所与业主办理交房手续的材料中，绝大部分涉及到维修基金内容，因此可以认定四方盛发公司在出售四方新城小区房屋时，存在与购房者约定缴纳维修基金的事实，且从收楼证明书等材料记载来看，业主缴纳维修基金的金额与所购房屋的面积大小相关。此外，在2001年8月31日以后出售的房屋，根据相关规定，购房人应在办理房地产权变更登记前缴纳维修基金，而四方新城小区424套房屋已由四方盛发公司出售，因此可以推定在2001年8月31日之后购买并取得房屋产证的业主已缴纳了维修基金。综上，原审法院确认四方新城小区业主在购买房屋时已经缴纳了维修基金的事实。至于四方新城业委会对8套房屋和12个车位未能查阅到相关的出售时间，而提出保留诉权，在本案中不主张，于法无悖，法院予以准许。 三、四方盛发公司是否应承担返还维修基金并赔偿损失之责任？ 东亚公司作为四方新城小区的前期物业公司，四方盛发公司委托其办理已出售房屋的交接手续，在房屋交接过程中向业主代收包括维修基金在内的相关费用符合常理，且根据《四方新城管理处物业管理收费通知》的记载，物业管理处确实向业主收取了一定金额的维修基金。东衍物业公司与东亚物业公司为关联企业，在接替东亚物业公司成为四方新城小区物业管理公司之后，继续受四方盛发公司委托与业主办理房屋交接手续，在此过程中代收包括维修基金在内的相关费用亦符合常理，且根据其向业主开具的《收据》记载，确实存在其向业主收取了一定金额维修基金的事实。至于黄乾亨黄英豪律师事务所，受四方盛发公司委托收取在香港业主的售楼款，再向业主代收包括维修基金在内的相关费用亦符合常理，并且根据《收楼证明书》记载，亦存在业主向其支付了维修基金的事实。因此，四方新城业委会提供的上述相关证据，已经形成完整的证据锁链，原审法院采纳四方新城业委会的意见，认定存在四方盛发公司曾委托上述单位向业主收取包括维修基金在内相关费用的事实。在委托关系终止时，四方盛发公司理应与上述单位结算相关费用，并将属于全体业主共有的维修基金交至专用账户。若四方盛发公司未与上述单位进行相关费用的结算，四方盛发公司作为委托人亦有责任将属于业主共有的维修基金返还给四方新城业委会，并赔偿四方新城业委会相应的银行利息损失。 四、四方新城小区业主在购房时已经支付的维修基金金额如何确定？ 对本案中涉及的419套房屋，四方新城业委会认为，从现有证据证明，四方盛发公司已收取的355套房屋维修基金共分为三种情况：一是87套房屋有明确维修基金金额记载，这类房屋绝大多数在2003年9月2日之后由开发商出售（仅有一套日期为2002年10月21日），其中3号6层C室和7号1层C室能提供证据原件，并且注明维修基金的收取标准为房屋成本价的3％（3号6层C室房屋面积68．04平方米，维修基金：46．80元／平方米×68．04平方米＝3，184．30元；7号1层C室房屋面积131．58平方米，维修基金：1，560元／平方米×0．03％×131．58平方米＝6，157．90元）。四方新城业委会按照此计算标准对留存的证据复印件及证据原件进行了核算，共查实有87套房屋维修基金记载金额与房屋面积存在房屋成本价3％的对应关系。据此，四方新城业委会主张四方盛发公司共收取了87套房屋维修基金金额为522，349元；二是156套房屋维修基金与管理费等其他费用金额混同，这类房屋绝大多数在1997年出售，有3套在1998年，有1套在1999年，有2套在2001年，从证据上显示业主已付清首月管理费、管理费按金及维修基金，且大部分均按港币收取。四方新城业委会认为，根据小区部分业主的回忆，当时小区的管理费标准大约为9元／平方米，交维修基金的标准是2个月的管理费。四方盛发公司在庭审中并未对此提出异议，因此，四方新城业委会认为虽然房屋维修基金与管理费等其他费用金额混同，但可以推算出其中的三分之一是房屋维修基金。按照港币1997年的汇率1．08折算，四方新城业委会参照有明确维修基金金额部分的房屋面积计算得出四方盛发公司收取156套房屋维修基金金额为324，664元；三是112套房屋仅有《收楼证明书》但未记载维修基金金额的，四方新城业委会根据出售时间在2003年9月1日之前的，按照前述第二类的标准，即2个月管理费的标准计算维修基金；在2003年9月1日之后出售的，按照前述第一类的标准，即46．80元／平方米的标准计算维修基金。据此，四方新城业委会主张四方盛发公司共收取了112套房屋维修基金金额为249，289．90元。 同时，四方新城业委会认为，除了上述三类有证据的之外，四方新城业委会查阅到56套房屋的一手房出售日期，四方新城业委会认为，根据法律规定和公约的规定，业主均应已缴纳了房屋维修基金，才能办理入住。四方新城业委会将56套房屋的一手房出售日期以2003年9月1日为分界，分为两类，依据前述第一、二类的标准，四方新城业委会主张四方盛发公司共收取了56套房屋维修基金金额为154，117元。 关于83个车位维修基金，四方新城业委会认为可以分为以下几类：一是18个车位在相关证据中明确写明了金额（17个写明金额为每个750元，1个写明金额为1，350元）；二是9个车位在相关证据中写了包含车位维修基金，但与其他项目混同在一起，四方新城业委会剔除了房屋维修基金等其他项目后，将剩余金额计入车位维修基金（9个车位维修基金分别为：2号20层C室的1号、2号车位为1，196元、3号7层B室的6号车位为537元、3号8层A室的12号车位为864元、3号20层B室的32号车位为656元、2号20层B室的33号车位为656元、7号8层C室的77号车位为625元、3号20层C室的98号车位为656元、7号1层B室的204号车位为561．40元）；三是仅有出售合同，没有查到收车位维修基金凭证的56个车位，四方新城业委会认为，根据《收楼证明书》、《房屋交付单》、《物业管理费收费通知》、《收据》等证据的显示，2003年9月1日之前每个车位应缴的维修基金金额是540元，2003年9月1日之后每个车位应缴的维修基金金额是750元。根据上述第一、二、三类的情况统计，四方新城业委会认为四方盛发公司收取了车位维修基金51，981．40元。 四方盛发公司认为，四方新城业委会作为本案的原告，应当举证证明业主实际缴纳维修基金的户数以及每户缴纳的具体金额。四方新城业委会拿不出业主缴纳维修基金的凭证等资料，应当承担举证不能的法律后果。 原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，应根据房屋销售的实际情况综合判断维修基金的缴纳情况。关于87套房屋有明确维修基金金额记载，四方新城业委会主张四方盛发公司共收取了房屋维修基金金额为522，349元，四方新城业委会与四方盛发公司对历届业委会留存的资料反复进行核对，虽然四方盛发公司认为部分证据系复印件，但四方新城小区自1997年交付起至今已近18年之久，现仍能查阅到留存的复印件，已是不易。四方新城业委会提供的复印件从行文、规制、落款等并无异常，依常理判断，原审法院对四方新城业委会的陈述予以采信。关于156套房屋维修基金与管理费等其他费用金额混同，四方新城业委会认为其中的三分之一是房屋维修基金，得出四方盛发公司收取的维修基金金额为324，664元。原审法院认为，四方新城业委会提供的证据能相互印证，与四方盛发公司在庭审中的陈述一致，对四方新城业委会的陈述亦予以采信。关于仅有《收楼证明书》但未记载维修基金金额的112套房屋，以及四方新城业委会查阅到一手房出售日期的56套房屋，原审法院认为，四方新城业委会根据出售时间在2003年9月1日之前的，按照2个月管理费的标准计算维修基金；在2003年9月1日之后出售的，按照46．80元／平方米的标准计算维修基金，计算方法合理，其主张在合理范围之内，在四方盛发公司未能提供相佐证据予以否定的情况下，对四方新城业委会的主张予以支持。同理，原审法院认为四方新城业委会主张88个车位的维修基金，证据间能相互印证，计算方法合理，一并予以支持。 综上所述，原审法院认为，建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。四方新城小区业主在购房时已实际支付了维修基金，而四方盛发公司作为开发商，曾委托东亚物业公司、东衍物业公司及黄乾亨黄英豪律师事务所收取包括维修基金在内相关费用，负有将属于主业共有的维修基金返还给四方新城业委会、赔偿相应的银行利息损失之责。根据前述认定，四方新城业委会要求四方盛发公司返还维修基金1，302，401．30元，合理合法，予以支持。此外，四方新城业委会根据业主缴纳维修基金的时间跨度，折中要求四方盛发公司赔偿四方新城业委会自2003年1月1日起的银行利息损失，其主张并无不当，予以支持，四方盛发公司应按照中国人民银行同期存款利息标准支付四方新城业委会自2003年1月1日起至判决生效之日止的银行利息损失。原审法院据此作出判决：一、上海四方盛发房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市静安区四方新城业主委员会维修基金人民币1，302，401．30元；二、上海四方盛发房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市静安区四方新城业主委员会维修基金人民币1，302，401．30元的利息（按照中国人民银行同期存款利率的标准，自2003年1月1日起计算至判决生效之日止）。 原审判决后，上诉人四方盛发公司不服，向本院提起上诉称：一、四方新城业委会不具备本案的诉讼主体资格。维修基金属于业主的个人财产，应由业主以自己的名义提起诉讼。此外，原审法院判决的维修基金进入业委会账户后，业委会如何将款项分配到业主账户，存在操作上的障碍。二、四方盛发公司没有授权东亚物业公司收取维修基金。东衍物业公司是业委会聘任的，并非四方盛发公司聘请的前期物业公司。东亚物业公司与东衍物业公司收取的维修基金，应由其自行返还，与四方盛发公司无关。三、四方盛发公司没有收取过业主的维修基金。原审法院对业主是否缴纳了维修基金以及缴纳的具体数额没有查清。请求撤销原审法院判决，改判驳回四方新城业委会在原审中的诉讼请求。 被上诉人四方新城业委员会答辩称：一、因维修基金关系到全体业主的权利，所以业委会有权代表业主提起诉讼。在起诉前，业委会按照法定程序征询了业主的意见，故业委会具有原告主体资格。二、东亚物业公司和东衍物业公司是四方盛发公司委托的前期物业管理公司，其在办理交房手续过程中收取的维修基金，应由四方盛发公司返还。三、业主在购买房屋时，均签署了业主公约，承诺按照业主公约缴纳维修基金。且四方新城业委会在原审中提交了大量的证据证明每套房屋、每个车位的具体缴费金额，故原审法院判决是正确的。请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 二审中，本案的争议焦点为：一、四方新城业委会是否具有诉讼主体资格。对此，本院认为，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。涉案维修基金虽由业主在购买房屋、车位时，按其所购房屋、车位分别予以缴纳，但依照法律规定，涉案维修基金的权属应为业主共有。在维修基金的使用和管理方面，也是由业主委员会和业主代表大会按照法定和约定的程序行使，业主个人无法使用、处分维修基金。此外，本案诉讼是向四方盛发公司主张维修基金，为积极行使权利之行为，由此产生的法律后果将归结于全体业主。基于上述理由，业主委员会可以作为原告提起本案诉讼。四方盛发公司认为，维修基金应为业主个人所有、应以业主个人名义提起诉讼，无法律依据，本院不予采纳。 二、四方盛发公司有无委托东亚物业公司、东衍物业公司向业主收取维修基金。 本院认为，按照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，在2001年8月1日后出售的新建外销商品住房的维修基金筹集，按照内销商品房的相关规定执行。本案中，东亚物业公司和东衍物业公司办理房屋交接手续的时间大多在2001年8月1日之后，业主在购房时，按照法律规定以及商品房预售合同的交易习惯，有理由相信收取维修基金的主体为开发商。 此外，根据四方盛发公司在原审中的自述，在四方新城小区商品房出售过程中，四方盛发公司曾委托东亚物业公司、东衍物业公司办理出售房屋的交接手续。业主在与东亚物业公司、东衍物业公司办理房屋交接手续、缴纳维修基金时，有理由相信其所缴纳的维修基金，是上述两家物业公司代理四方盛发公司所收取。四方盛发公司作为委托人仍应向业主承担返还责任。如四方盛发公司认为东亚物业公司、东衍物业公司没有按照委托关系的约定将业主缴纳的维修基金转交给四方盛发公司，其可依委托关系向上述两家物业公司主张权利。故本院对四方盛发公司的该节上诉意见不予采纳。 三、业主缴纳维修基金的具体金额如何确定。

争议焦点

本案的争议焦点为：一、四方新城业委会是否具有诉讼主体资格。二、四方盛发公司有无委托东亚物业公司、东衍物业公司向业主收取维修基金。三、业主缴纳维修基金的具体金额如何确定。

裁判要点

一、建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。业主委员会和业主代表大会按照法定和约定的程序行使维修基金的使用权和管理权，业主个人无法使用、处分维修基金，由此产生的法律后果也归结于全体业主；二、按照法律规定以及商品房预售合同的交易习惯，开放商委托物业公司办理出售房屋的交接手续时，业主在购房时有理由相信收取维修基金的主体为开发商；三、业主在购买房屋时，均承诺遵守业主公约，缴纳维修基金。但实际履行中，是否缴纳则应根据每套房屋、每个车位是否有交费的相应证据予以甄别。

适用法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

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