安置房与协议约定的不符

(一)首部

　　1．判决书字号
　　一审判决书：辽宁省葫芦岛市连山区人民法院(1995)连民初字第2号。
　　二审判决书：辽宁省葫芦岛市中级人民法院(1995)葫民终字第289号。
　　2．案由：房屋拆迁安置纠纷。
　　3．诉讼双方
　　原告(被上诉人)：季连成。
　　被告(上诉人)：葫芦岛市中物房地产开发公司。
　　法定代表人：陈立君，经理。
　　诉讼代理人：陈树武，该公司动迁安置科科长。
　　第三人：刘忠纯。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审法院，辽宁省葫芦岛市连山区人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：李茂山；人民陪审员：王学岩、周连吉。
　　二审法院：辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：陈国栋；代理审判员：董建中、白玉铭。
　　6．审结时间
　　一审审结时间：1995年3月13日。
　　二审审结时间：1995年10月30日(经院长批准延长审限)。
　　(二)一审情况
　　1．一审诉辩主张
　　原告季连成诉称：1992年6月26日原告与被告达成安置协议。协议规定被告为原告安置二室一厨楼房一所，面积52平方米，安置具体位置在B6楼第四层西头，原告按其增加的面积16平方米出资12480元。原告于1992年6月25日交8000元。1994年8月发现被告已将安置给原告的楼房出售给第三人，为此，原告要求回迁到协议规定的位置并赔偿经济损失8万元。
　　被告葫芦岛市中物房地产开发公司辩称，双方所签协议属实，在对原告诉迁过程中，由于政府建设部门对该地区规划进行调整，原协议无法履行，加之被告的负责人几经调整，现负责人及时通知原告调整双方协议内容，现协议中安置给原告房间已售给第三人，继续履行已不可能，但可以调整安置位置。
　　第三人称：不知道原告、被告所诉拆迁安置协议纠纷一事，现房间已装修，不同意退还楼房，如要退，则赔偿经济损失20万元。
　　2．一审事实和证据
　　1992年6月26日被告葫芦岛市(原锦西市)中物房地产开发公司与季连成签定了动迁安置补偿协议书。该协议书规定：对原告的原居住有照房屋一间(面积17．9平方米)，由被告按使用面积安置是一室一厨楼房一所(面积36平方米)。原告增加建筑面积16平方米，按商品房造价每平方米780元出资，计12480元，增加到52平方米。协议规定安置在B6楼第四层西头。另外规定被告自1992年6月26日起每月付给原告临时住房费25元。协议达成前，原告于1992年6月25日付给被告出资款8000元。协议达成后，被告没有按原设计方案建筑施工B6号楼，而是增大了该楼面积结构，调整为商品楼，但未通知原告。1994年1月份原告发现该楼房已出售给第三人，第三人进行了装修。为此，原告要求回迁至协议规定的楼房。
　　上述事实，有原、被告签订的动迁安置补偿协议书(迁字第2期第16号)，原告出资交款收据，第三人购房交款收据及双方当事人陈述等证实。
　　3．一审判案理由
　　被告与原告签订动迁安置补偿协议书后应全面地按协议内容履行，将安置给原告的楼房出售给第三人是违约的行为，被告应承担违约责任，由于被告人将该楼房售给第三人，原告要求回迁将会给第三人造成较大的经济损失，因此，原告坚持回迁至该楼的要求是不现实的，但其要求被告赔偿经济损失并承担违约金的诉讼应予支持。
　　4．一审定案结论
　　辽宁省葫芦岛市连山区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第(七)、(八)项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
　　(1)解除原、被告签订的动迁安置补偿协议书。
　　(2)被告付给原告楼房折价款57200元，扣除原告应补交的出资款4480元，被告实际付原告52720元。
　　(3)被告付给原告临时住房补贴900元。
　　(4)被告付给原告违约金(以57200元为本金自1992年6月26日起按日万分之五计算至执行完毕之日止)。
　　(5)上述款项自判决发生法律效力后15日内一并付给原告。
　 (三)二审诉辩主张
　　上诉人诉称：季连成拖欠出资款4480元至今未付，显属违约，原定安置给季连成的B6楼是经市政府规划调整为商品楼的，属行政行为，我方未有违约，所安置的36平方米产权归公，原审判决不当。
　　被上诉人答辩：原协议规定各种款项1个月内付清。交款时提经中物公司领导同意，我未有违约，所安置的B6楼调整时即出售给刘忠纯，未通知我，对方显系违约。
　 (四)二审事实和证据
　　二审法院查明：中物公司与季连成双方依照锦西市(1990)23号文件精神，于1992年6月26日签订了动迁安置补偿协议书，中物公司调整安置给季B13号楼一单元四层东二室。有葫芦岛市动迁办公室证明佐证。
　 (五)二审判案理由
　　二审法院经审理认为：中物公司与季连成签订的动迁安置补偿协议书为有效协议，中物公司不按协议履行，擅自变更回迁协议及房屋的面积、性质并出售给他人，应承担违约责任。现因原安置回迁房屋出售已是既成事实，应由中物公司对季连成另行妥善安置。季尚欠出资款未交，亦属违约，应及时补交。季延期回迁，系中物公司违约行为所致，应得到适当补偿。一审判决将原协议安置面积全部折价由中物公司赔偿，因大部分产权属于建设单位，故严重损害了建设单位利益，显系不当。因中物公司有条件在同一安置区域内和较好楼层妥善安置季，原审全部解除双方原定安置协议亦不妥当。
　　(六)二审定案结论
　　辽宁省葫芦岛市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项之规定，判决如下：
　　1．撤销葫芦岛市连山区人民法院(1995)连民初字第2号民事判决第一、二、三、四项，维持第五项。
　　2．由中物公司安置给季连成二居室楼房52平方米，位置为市轻工小区B13号楼一单元四层东二室9号；增加面积16平方米，产权归季连成。
　　3．由中物公司给付季连成临时住房补贴共1500元(从1992年6月26日至1995年9月共39个月，其中前18个月每月25元，计450元，后21个月每月50元，计1050元)。
　　4．由中物公司给付季连成违约金(8000元为本金，自1992年6月26日起至1995年9月30日止按日万分之五计算)。
　　5．季连成补交尚欠中物公司增加面积出资款4480元。
　　(七)解说
　　本案二审法院的处理意见是正确的，除适用《中华人民共和国民事诉讼法》的规定外，也符合《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国经济合同法》有关民事法律行为、合同、违反合同的民事责任的法律规定。中物公司与季连成签订的动迁安置补偿协议，是在平等自愿的基础上，依照有关法律法规文件签订的，其内容齐全，权利义务明确，是有效协议，双方均应自觉履行协议中约定的权利义务。中物公司因建设和规划需要变更协议确定回迁地点楼房图纸，应及时通知季连成，对其说明情况，并对其另行妥善安置，承担违约责任，求得对方谅解。在未通知季连成的情况下，中物公司擅自变更图纸施工，并按商品房出售原协议中安置给季连成的房屋，违背了协议中对季连成的承诺，损害了季连成的利益，确属违约行为，应承担相应的民事责任。中物公司的违约行为确实造成了后果，但在该公司承认违约并说明尚有条件为季连成安置不低于原安置条件的房屋(同区域同层楼房)的情况下，判决全部解除协议改用赔偿的处理方法不妥。因为原协议约定的基本内容在作出合理调整后能够履行，并不损害原告的合法利益，也不损害第三人利益。特别是一审判决将协议约定实际安置面积全部折价赔偿，严重侵犯属于建设单位所有的那部分房屋所有权，损害了这部分房屋所有权人的利益，是错误的，应当纠正。

（来自：中国司法案例网）