赠与人、受赠人均已去世，房屋继承何去何从？

房产继承是很复杂的事情，也常常会引发纠纷。

比如继承顺序争议、继承手续缺失等等，常常导致剪不断理还乱的关系发生。以下的这一个故事，则是赠与人和受赠人相继去世，导致房产继承产生纠纷的案例。

案情并不复杂，不过处理起来却很繁琐。因此，建议有涉及房产继承的市民要未雨绸缪，最好提前办理遗嘱公证，或提前做好赠与手续。

案例回放：

家婆赠与+继承亡夫份额，大伯只能继承房产的1/3？

韩先生与妻子蔡女士生有二子，分别是韩大和韩二（化名）。1992年，韩先生以自己的名义向广州市房地产管理局购买了自己长期居住的房改房，其于2003年去世。

此后，蔡女士没有再婚及收养其他子女。

韩二与周女士于1997年结婚，婚后无生育子女。

2008年时，蔡女士在广州市广州公证处公证《赠与合同》，约定蔡女士自愿将韩先生名下房屋属于自己的二分之一产权无偿赠与韩二，韩二表示愿意接受，但未办理产权变更登记手续。

韩二于2014年去世，生前无遗嘱或遗赠扶养协议。

蔡女士于2019年去世。

周女士办理完婆婆后事之后，就向越秀区人民法院提请诉讼，要求大伯韩大同意自己继承家公家婆留下房产的2/3产权。

庭审时，韩大认为，弟媳周女士提出的继承是基于赠与合同及法定继承，因为赠与人与被赠与人均已死亡，赠与合同已经失效，周女士无权继承该房产份额。

法院判决：

赠与合同仍然有效！

法院经审理认为，根据《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

因此，蔡女士赠与涉案房产其所占有的二分之一产权行为，虽未进行物权登记，但不影响赠与合同的效力。

赠与合同是债权合同，当赠与合同发生法律效力后，赠与人与受赠人即形成特殊的债权债务关系。

合同主体不存在，并不能让合同的权利义务终止  图/受访者提供

韩二死亡后，周女士作为其妻子，是第一顺序继承人，有权要求赠与人（蔡女士）继续履行赠与行为。

而蔡女士在世时也未表现撤销，故在蔡女士去世后，其继承人有义务继续履行赠与合同。

由于韩二继承父亲的那部分，在其去世时，母亲和妻子都是继承人；而母亲去世继承的份额，又由大儿子继承了。所以结合本案继承人的顺序、继承财产的份额计算等，法院一审判决涉案房产由周女士占有二分之一产权份额，韩大继承二分之一产权份额。

韩大认为，未经登记不发生物权变动的效力，韩二生前未办理产权变更手续，故在其去世后不能再行主张债权。于是韩大上诉至广州市中院。

法院经审理认为合同自双方当事人签字或者盖章时成立，自成立时生效。对于涉案房产赠给部分未办理物权变更登记手续并不影响赠与合同的效力。

依据《合同法》蔡小姐作为赠与人及一方合同的当事人，其生前未有撤销赠与房产的意思表示，其他继承人在未有法定事由出现的情况下，无权要求撤销该份赠与合同。而且合同的主体不存在亦不是导致合同约定的权利义务终止的法定要件，故维持一审判决。

房产继承有时会产生很多变数

法院说法：

合同主体不存在，不是导致合约终止的法定要件

经办法官指出，根据《合同法》，合同主体不存在，不是导致合同约定的权利义务终止的法定要件。

受赠与人去世后，其继承人有权要求赠与人继续履行赠与合同。

根据《继承法》第三十三条的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他人的遗产实际价值为限。本案中，周小姐要求继承人继续履行赠与义务，并未超出被继承人遗产的实际价值，故其继承人也有义务继续履行赠与合同。

经办法官表示：

一般情况下，继承人（韩二）先于被继承人（其母亲）死亡，其继承人身份丧失，所以他们未处分的1/2房产，二儿媳周小姐是没有继承权的。

如果是被继承人（母亲）先于继承人（韩二）死亡，则会按顺序发生继承，而继承所得的财产除有特殊约定外均为夫妻共同财产，二儿媳不但享有其中的二分之一的权益，对丈夫的二分之一亦享有继承权。

如果韩二有直系后代（子女），即便他先于母亲死亡，其子女也可以发生代位继承，但儿媳是没有代位继承权的。