再无学区房！新政实施后，为娃买房该注意啥？

作者：李松

案情：

因为孩子要上小学了，薛先生与妻子在海淀区相中了一套学区房，并很快达成了买卖意向。卖掉原有的房子，签订购房合同，交付房款……一切进展的很顺利。然而，到了卖方户口迁出的环节却出了问题。“卖房原来承诺房子名下没有户口，但后来去公安局竟查到房子名下有两个人的户口。”说到这里，薛先生有点恼火，“对方还迟迟不肯搬出。”这意味着，如果户口占用了上学名额，将影响到孩子就学。薛先生有些着急。他已经督促卖房尽快迁出，但迟迟未有结果。僵局之下，薛先生慕名找到了李松律师，希望获得一些专业的法律建议。

1、卖方显然是违约了！咱们暂且搁下此法律问题不谈。实际上，薛先生苦恼的恐怕将不只是这一问题。一个月前，海淀区的学区房政策刚刚发生改变。海淀区宣布，自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。这意味着，2019年以后新买的房子将不再对应固定的小学，要实施多校划片。无独有偶。最近，越来越多的地方也开始针对学区房下手了…丰台区：今年将在部分学校实行购置“二手房”房主子女多校划片方式派位入学，也就是“摇号入学”。东城区：也着手限制新购“学区房”的登记入学，“入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位方式安排入学。”薛先生说，目前房子尚未过户。这意味着，孩子也很可能出现未来无法入学目标学校的情况。“唉！折腾了大半年了，真累心啊！”双手用力反复搓了几下困倦的脸庞，让心情稍作调整，薛先生陷入沉默。

2、可怜天下父母心啊。

学区房，可谓中国教育和楼市共同生下的一个怪胎。一场关于孩子起跑线的竞争，渐渐演变成了父母的修罗场，让很多人为之焦虑，让社会怨气丛生。像薛先生的案例，中国的父母不在少数。事关孩子的前途和未来，在购买学区房时，家长们又该注意些什么呢？接下来，我们来听一听律师的专业解答。

怎么理解学区房的买卖？

从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，教育资源垄断导致阶层固化的结果。基于这样的一个现状，很多家长为了给孩子提供一个好的教育，往往需要先买一个“学区房”。那么，问题来了：法律上没有“学区房”的概念，家长们买房子的目的是为了实现孩子上学，而不是单纯的居住目的。交易过程中，该如何更好地实现自己的目的，避免劳心伤财最终化为泡影呢？先看下面这则规定。

法律分析：

房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情势变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权解除合同。《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）>的通知》第二十一条。那么，如何在购买学区房时，防范因政策发生变动而带了风险呢？随着新规定的下发，房屋将不再随学校相对应，实施多校划片，那么买方购买学区房的目的就无法实现，因为购买房屋并不能保证一定能获得房屋对应学校的入学名额。二手房买卖实践中，为了规避风险，减少交易的不稳定性，购买学区房时，最好在合同中约定清楚房屋性质为学区房，遇到政府新的政策时，双方有解除合同的权利。若买卖双方在合同中明确约定，买卖房屋是学区房，卖方应保证房屋内的学区名额。若合同中并没有约定房屋为特定的学区房，合同中的其它条款也无法推定双方所交易的为学区房，一方以政府的新的政策为由主张解除合同，很难主张自己具有合同依据。

明白了！那像薛先生遇到的“户口不迁出”的这种情况，该如何处理？按照法律规定，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。因此，原房主应当将户口迁入其具备落户条件的地方，以便新房主迁移户口。根据公安户政部门的相关文件，对原住户居民搬走但户口仍未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。薛先生可依据该相关文件，向派出所申请为其办理落户手续。其次，因派出所无法强制原房主迁移户口，所以在签订购房合同时，也要约定好卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户口迁出，逾期未迁出，需承担一定金额(或者每日一定金额)的违约责任。另外，购买学区房通常是因子女上学需要，在购房合同中可以注明合同的目的，并约定若因原房主拒绝迁出户口导致新房主无法或延期落户，从而影响子女入学的，买房者有权解除合同，并要求支付违约金。通过以上违约金及解除合同条款可以督促原房主尽早办理户口迁移手续。

律师总结

学区房最大的风险不在房价，而在学区。将“学区”约定到合同中至关重要。现在一年一政策，而政策的方向就是让教育和房产脱钩。现在，显然政策已经很明显了。未来“全面多校划片”政策是否会推行至全北京，甚至更大范围，这个答案想来肯定的：在“房住不炒”和“淡化学区房”这个大背景下，推进多校划片是大趋势。

因此，提醒各位家长在购买学区房时，应当谨慎，通过明确的合同约定来保护好自己的权益。