600万的房子100万卖给孙子，这样的协议有效吗？

作者：李松

案情：

老张的父母有一套房产。1998年，老张父亲因病去世。因为一直是母亲住着，老张和大哥也一直未对该房屋进行继承析产。2011年，老张母亲去世。老张便与大哥商量提出遗产继承。但不料，大哥却拿出了母亲与侄子（大哥的儿子）签订的《房屋买卖合同》，称母亲已将房子“卖”给了孙子。这是怎么回事？

早在2005年，老张父母最疼爱的孙子张帅要结婚，老张母亲为了帮孙子解决婚房问题便搬去了老张哥哥处居住，把自己名下的这套房子以100万元价格卖给了张帅，并办理了过户手续。直到老张母亲去世，老张才知道房产已经过户给了侄子。老张于是将侄子诉至法庭，却未曾想，竟被法院驳了回来。“法院还不给审了，这哪有这天理儿？”老张不理解。“您以什么诉讼理由进行诉讼的？”我好奇。“无权处分啊！我妈无权处分了我应该继承我爸的那一部分。我因此要求法院判定之前的买卖合同无效。”

按照最高法司法解释的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

也就是说，在老张的这场诉讼中，如果老张以母亲无权处分房产为由，要求法院判定母亲与侄子之间的合同是无效的，那么肯定是会败诉的。“那我该怎么办？”听完我的解释，老张有些困惑。“我建议你以 ‘恶意串通’为由，要求法院判定你母亲与侄子之间的购房合同无效。”我说。“为什么？”老张说。合同法第52条从保护善意第三人角度出发，规定了合同无效的几种情形，其中之一就是：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。我进一步解释：“围绕房子，你也是共有产权人。在你与侄子的纠纷中，母亲在处理房屋时，隐瞒事实，以低价转让的方式擅自处置了你应该占有的六分之一。”“而作为侄子的一方，在明知的情况下，接受了房屋的买卖。在行为上，他们构成了 ‘恶意串通’。”

律师提醒：

其实也是想提醒大家，在处理房屋纠纷时，选择怎样的诉讼技巧是很重要的。如果选择错了诉讼方向，很有可能就是虽然占理，但面临的却是败诉的局面。最终，老张接受了我的建议下，重新调整了诉讼策略。最后取得美好结局。