城市人买农村房，有哪些特殊情况能被法院认定有效？

作者：李松团队

今天跟大家讲一讲城市人买农村房屋，被法院认定有效的几种特殊情形。大家都知道，城市人不允许买农村宅基地房屋。我们国家出台了相关的法律，禁止城市人买农村房，只允许本集体成员组织之间进行内部流通买卖。由于房价上涨，双方交易多年以后面临拆迁，卖方反悔的案例比较多。但是有几种特殊情况，法院可以认定有效，在这里分享给大家。

第一种情形，双方的交易在1999年1月1日之前。

1999年，国务院办公厅颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，其中第二条的就规定了，农民的住宅不得向城市居民出售。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。而在这之前，国家并未做出禁止城里人买农村房的法律规定。根据“法不溯及既往”的原则，即不能用今天的规定去约束昨天的行为。由于法律未作禁止性规定，双方的交易时间又比较早，法院可以认定双方的买卖有效。

第二种情形，双方买卖的土地性质发生了变更。

我们处理过一个案件，双方买卖时是农村的宅基地，后来这个地方从村委会变成了居委会，集体土地变成了国有土地。法院在审理的时候，查明这块土地性质为国有土地，双方买卖农村宅基地的性质也发生了变化。因此法院认为双方的买卖行为合法有效。

第三种情形，买受人签合同时是城里人，但签完合同，就将自己的户口迁到了诉争房屋内。

当然，也就由城市户口变成农村户口。这样，双方在产生纠纷时，其户口已经落到本村，属于本村村民。这种情况下，法院也可以判决有效。

第四种情形，买受人原来是本村集体成员，后来把户口签到了城里。

在审理过程中，法院征询了村委会的意见。

村委会认为虽然买受人的户口迁走了，但是由于买受人从小在本村长大，也为村里付出过相应的劳动，仍然认为他属于本集体成员。这种情况下，法院也可以认定双方的合同有效。

第五种情形，买受人不是本集体成员，但其妻子属于本村村民。

法院认为这个购买行为是夫妻共同购买行为，也会认定合同有效。

以上，就是城里人买农村房，几种被法院认定有效的特殊情形。