经典案例：陈欣与江苏启迪科技园发展有限公司商品房预售合同纠纷案

当事人信息

上诉人（原审被告）：江苏启迪科技园发展有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。

法定代表人：胡波，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘丹，男，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：陈欣，男，1986年12月8日生，汉族，住南京市秦淮区。

委托诉讼代理人：陈金林（陈欣之父），住南京市秦淮区。

审理经过

上诉人江苏启迪科技园发展有限公司（以下简称江苏启迪公司）因与被上诉人陈欣商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初5096号判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

江苏启迪公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、合同单价及总价在合同签订时已经确定，没有最终结算的可能和必要。2、上诉人退还面积补差款是根据相关法律、法规规定及合同约定，对合同约定的房屋建筑面积与实际套内面积误差范围内价款的处理方式，并非是对整个合同价款的最终结算。一审认定上诉人应以该款项冲抵尾款，没有依据；上诉人也未实际冲抵被上诉人购房尾款。3、入住凭单并非上诉人向被上诉人实际出具的正式有效文件，对上诉人不具有约束力。该入住凭单为复印件，亦无上诉人印章或上诉人授权人员签字，一审判决据以认定该文件对上诉人有约束力，实为不当。上诉人在一审中已充分举证证明陈欣支付的21000元为逾期付款违约金，《客户签约确认单》原件也可清楚证明被上诉人已付款项为1078286元，尚有20000元余款未支付。

被上诉人陈欣辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。理由：2016年4月11日陈欣与江苏启迪公司协商约定缴纳321000元，包括违约金和尾款，因此陈欣不欠江苏启迪公司任何钱。从案件证据来看，不仅在入住凭单中明确表明了2016年4月11日交房，且开发的尾款也已经结清，物业费、公摊水电费均已经缴纳。房屋交接记录中也载明了钥匙已收回，验收房屋确认书已签，业主档案已登记，业主材料已收取，门禁卡、可视对讲、房屋质量保证书、业主手册、房屋使用说明书、赠品等均已发放。如房款未结清，上诉人不可能交付上述材料。被上诉人在办理不动产登记手续时，上诉人也没有提出还有20000元尾款未付；在被上诉人收房入住一年后，上诉人又称还欠房屋尾款20000元，显然不能成立。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

陈欣向一审法院起诉请求：判令江苏启迪公司向其开具全额购房发票并协助其办理不动产权证书。

一审法院认定事实：陈欣与江苏启迪公司于2014年5月9日签订《商品房预售合同》，由陈欣购买江苏启迪公司位于南京市江宁区麒麟街道东麒路333号启迪城智园7幢302室房屋，建筑面积86.5平方米，总价1098286元。合同第五条付款方式、时间和迟延付款的责任约定：“一、乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款：分期付款：第一期，应于2014年5月9日前支付778286元……预购商品房抵押贷款：公积金贷款320000元……二、乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外：按照未付到期价款的万分之一每天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。”甲、乙双方其他约定第三条对预购商品房贷款的补充约定：“1、乙方选择商品房贷款付款方式的，乙方应于本合同签订之日向贷款银行申请按揭贷款支付，乙方应于签署本合同之日五日内办理完毕银行按揭贷款手续（包括但不限于向银行提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料、与银行签署借款合同及办理有关手续，并承担相关费用）。乙方延迟办理完成上述事宜，视为乙方延期付款，应按本合同第五条的约定承担延期付款违约责任。”第五条对房屋交付时间、条件的补充约定：“5、乙方未付清房屋所有款项（包括本条第2、4款涉及的全部款项）时，甲方有权拒绝交付房屋和履行本合同及其他约定的义务；并且乙方须参照合同第五条的违约承担责任。”2014年5月9日，陈欣支付了首付款778286元，江苏启迪公司开具了778286元的购房发票。后因陈欣妻子征信问题，未成功办理公积金贷款。2015年11月28日，双方办理了房屋交付手续。2016年4月11日，陈欣向江苏启迪公司刷卡支付300000元及21000元，其中21000元收款事由一栏中载明：“智07-302（违约金）”。同日，由当事人双方共同签字确认了房屋面积误差及补差退款金额，由江苏启迪公司向陈欣退还面积补差款2285元。2017年4月6日，陈欣诉至一审法院，要求江苏启迪公司向其开具全款购房发票并配合其办理不动产权证书。审理中，陈欣陈述上述21000元是其向江苏启迪公司支付的购房尾款。江苏启迪公司陈述该21000元为陈欣应承担的逾期付款违约金，且在收据中载明了收款事由为违约金，故其拒绝履行上述义务合法有据。双方对此意见分歧较大，致调解未成。

上述事实由当事人提供的证据及当事人陈述所证实。

一审法院认为，案件的争议焦点为陈欣是否已经付清购房款。根据合同约定，陈欣应付购房款1098286元，因交付房屋面积误差，扣除面积补差退款2285元，实际应付房款1096001元。2014年5月9日，陈欣支付首期购房款778286元，2016年4月11日支付房款300000元，以上合计1078286元。至于2016年4月11日陈欣支付的21000元如何认定，虽然在收款事由中注明“智07-302（违约金）”，但是，从2016年4月11日双方处理房屋面积补差退款事宜时，江苏启迪公司向陈欣退还了面积补差款2285元来看，江苏启迪公司应不予退还该部分款项，以冲抵购房尾款，说明双方对房屋总价已作了最终结算。此外，从入住凭单中也可以看出，在开发公司财务部一栏中已注明：“购房尾款已结清、面积补差已结清”，且有经办人签字。江苏启迪公司虽称该入住凭单为开发商办理交房过程的内部程序性文件，该经办人并非合同经办人，并不实际清楚业主的付款情况，因此按照正常交房应满足的条件勾选了相应的内容，并不能据此判断陈欣已经付清购房款。但一审法院认为，该入住凭单为开发商向业主出具的正式有效的文件，对双方均有约束力，经办人处的签字亦是代表江苏启迪公司的意见，亦即江苏启迪公司在入住凭单上确认了陈欣已经结清了购房尾款。至于其内部关于房款结算和交房如何衔接，不能成为判断陈欣是否付清房款的依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条之规定，判决江苏启迪公司于判决发生效力之日起10日内协助陈欣办理位于南京市江宁区麒麟街道东麒路333号启迪城智园7幢302室房屋的不动产权证书（含开具购房发票）。一审案件受理费80元，由江苏启迪公司负担。

二审中，当事人未提交证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。

本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应依约履行。上诉人上诉称2016年4月11日被上诉人支付的21000元为违约金，被上诉人尚欠尾款20000元。对此本院认为，上诉人虽然在收款事由中单方注明“智07-302（违约金）”，但是结合现有证据与事实，上诉人已依约交付房屋且确认双方结清相关费用，面积补差款也已退还，上诉人认为该21000元为违约金而非房款，证据尚不充分。一审法院判令上诉人协助被上诉人办理房屋产权证，并无不当。

综上，启迪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人江苏启迪科技园发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长殷源源

审判员孙伟

审判员张旭东

二〇一七年十月三十一日

书记员戴苗