购房人应采用便捷、安全、可证的支付方式向出卖人支付房款并保有出卖人出具的收款凭据。

裁判要点：房屋买卖是较为重大的民事活动，购房人应采用便捷、安全、可证的支付方式向出卖人支付房款并保有出卖人出具的收款凭据。（以下判决书源自中国裁判文书网）

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪02民终1448号

上诉人(原审原告)：周庙珍，女，1956年4月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。

被上诉人(原审被告)：王琪，男，1951年2月23日出生，汉族，住上海市虹口区。

原审第三人：王远俊，男，1953年12月7日出生，汉族，住上海市虹口区。

上诉人周庙珍因与被上诉人王琪、原审第三人王远俊房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2018)沪0109民初33087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人周庙珍上诉请求：撤销一审判决，支持己方一审诉请。

事实和理由：己方从未转让过上海市霍山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)及申请转移登记，系争房屋被登记在王琪名下是王远俊伙同王琪对己方财产的巧取豪夺。己方不认识王琪也没任何关系更无从谈起房屋买卖。整个案件全是王远俊策划操纵，利用王琪来欺骗己方。关于己方签名盖章问题。系争房屋转移登记的所有材料中己方的签字均非本人亲笔，加盖的名章的真实性亦被己方坚决否认。一审送交鉴定的检材无比对价值。己方从未申请过系争房屋产权登记，房屋转让和转移登记材料均无己方的签名，是王远俊以欺骗手法一手炮制。平型关路的房屋买卖也是王远俊参与交易，己方根本没到场。十几年来，己方一直误以为自己仍是系争房屋权利人，直至2018年3月通过向上海市虹口区房地产交易中心调查得知房屋是在自己不知情的情况下已经被转移登记在王琪名下。一审有意回避王远俊在办理系争房屋登记中显而易见的违法操作，王远俊伪造国家公文、私刻公章等等行为已触犯了法律，必须承担相应的法律责任。

被上诉人王琪辩称，同意一审判决，请求予以维持。

原审第三人王远俊述称，同意一审判决，请求予以维持。

周庙珍向一审法院起诉请求：确认周庙珍与王琪就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“《买卖合同》”)无效，系争房屋产权恢复至周庙珍名下。

一审法院认定事实如下：2000年12月12日，包括系争房屋在内的上海市霍山路XXX弄XXX号共计16套房屋的产权经核准登记在上海兴源房屋收购置换有限公司(以下简称“兴源公司”)名下，其中，系争房屋建筑面积为60.22平方米。

2000年12月15日，兴源公司作为出卖方(甲方)、周庙珍作为买受方(乙方)签订《买卖合同》，约定，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为人民币(以下币种均为人民币)18.8万元，合同签订之日起10日内，乙方将转让价款一次付与甲方。该合同落款处甲方一栏盖有“上海兴源房屋收购置换有限公司”的印章，并由王远俊作为兴源公司代理人签名，甲方法定代表人处盖有“凌铭嘉”的印章，乙方一栏有“周庙珍”的签名及盖章。系争房屋该次交易的《上海市房地产转让、登记申请书》落款处申请人一栏有“周庙珍”的签名及盖章，原权利人一栏盖有“上海兴源房屋收购置换有限公司”的印章，并由王远俊作为兴源公司代理人盖章。2001年1月6日系争房屋产权经核准登记至周庙珍名下，但周庙珍从未取得系争房屋。

2002年8月26日，周庙珍作为出卖方(甲方)、王琪作为买受方(乙方)签订《买卖合同》，约定，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为18万元；合同签订后，乙方于2002年8月26日支付3万元定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2002年10月25日前支付15万元；甲方于2002年10月25日前腾出房屋并通知乙方进行验收交割。该合同落款处甲方一栏有“周庙珍”的签名及盖章，乙方一栏由王琪签名并盖章。系争房屋该次交易的《上海市房地产转让、登记申请书》落款处申请人一栏由王琪签名并盖章，原权利人一栏有“周庙珍”的签名及盖章。2002年9月7日，系争房屋产权经核准登记至王琪名下。

之后，系争房屋由王远俊交付给王琪居住至今。

一审另查明，2002年9月13日，王琪与案外人毛某某、陆某签订《上海市房地产买卖合同》，约定，王琪将其所有的建筑面积40.80平方米的物华路房屋转让给毛某某、陆某，房屋转让价款为16.5万元。

一审中，周庙珍向一审法院申请对落款时间为2002年8月26日的出卖方为周庙珍、买受方为王琪的系争房屋《买卖合同》及《上海市房地产转让、登记申请书》中“周庙珍”签名的真实性进行鉴定。一审法院委托司法鉴定科学研究院进行鉴定，鉴定结论为，前述《买卖合同》及《上海市房地产转让、登记申请书》上需检的“周庙珍”签名均不是周庙珍本人所写。经质证，周庙珍、王琪、王远俊对鉴定结论均无异议。

之后，王琪申请对落款时间为2002年8月26日的出卖方为周庙珍、买受方为王琪的系争房屋《买卖合同》及《上海市房地产转让、登记申请书》落款处“周庙珍”印章的真实性进行鉴定，王远俊向一审法院申请对落款时间为2000年12月15日的出卖方为兴源公司、买受方为周庙珍的系争房屋《买卖合同》及《上海市房地产转让、登记申请书》落款处“周庙珍”印章的真实性进行鉴定，一审法院委托司法鉴定科学研究院进行鉴定。鉴定过程中，周庙珍、王琪、王远俊均未提供盖有周庙珍印章的鉴定比对样本材料。为此，一审法院调取了周庙珍等人作为原告、上海中虹(集团)有限公司等公司作为被告的(2009)虹民(行)初字第55号房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件中一审法院调取的两份材料：1、出卖方为刘学鑫、买受方为张树高就上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《买卖合同》，该份《买卖合同》附件五中“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”一栏盖有“周庙珍”的印章；2、落款时间为1995年5月3日周庙珍与上海浦港建设发展总公司就新建路XXX号房屋签订的《房屋租赁协议》，该份协议落款处甲方一栏盖有“周庙珍”的印章。在2010年4月7日的(2009)虹民(行)初字第55号案件庭审中，一审法院向周庙珍出示了上述两份材料并询问了周庙珍的意见，周庙珍表示对于上述两份材料的真实性无异议，并称平型关路XXX弄XXX号XXX室《买卖合同》中“周庙珍”的印章是周庙珍本人的，新建路XXX号《房屋租赁协议》中“周庙珍”的印章是周庙珍本人盖的。一审法院将该两份材料作为“周庙珍”印章的鉴定比对样本材料提交给司法鉴定科学研究院，经鉴定，结论为，2002年8月26日的《买卖合同》、《上海市房地产转让、登记申请书》及2000年12月15日的《买卖合同》、《上海市房地产转让、登记申请书》上需检的“周庙珍”印文与1995年5月3日新建路XXX号《房屋租赁协议》、出卖方为刘学鑫的平型关路XXX弄XXX号XXX室《买卖合同》上的“周庙珍”印文均是同一枚印章所盖印。经质证，周庙珍对鉴定结论有异议，表示对法院提供给鉴定单位的比对材料有异议，比对材料上“周庙珍”的印章不是周庙珍本人的印章，且鉴定单位在鉴定中仅用了几个章作比对，在(2009)虹民(行)初字第55号案件中，周庙珍对鉴定也提出了异议。王琪、王远俊对鉴定结论无异议。

一审法院认为，本案的争议焦点为：系争房屋是周庙珍出资向兴源公司购买取得还是王远俊借用周庙珍名义购买。首先，周庙珍陈述其为购买系争房屋支付王远俊20万元现金，王远俊曾向其出具20万元的收条，2001年1月，王远俊将系争房屋产权证交付给周庙珍并从周庙珍处取回20万元的收条。对此，王远俊予以否认。周庙珍对其陈述未能举证证明，且周庙珍所称王远俊交付产证同时取回收条的说法不符合常理，故无法认定周庙珍为取得系争房屋产权支付了对价。其次，自2001年1月系争房屋产权登记至周庙珍名下起至今，周庙珍从未取得系争房屋。根据周庙珍陈述，王远俊提出帮助其出租系争房屋，但其从未收到租金。如系争房屋系周庙珍出资购买取得，周庙珍在取得系争房屋产权之后的17年间，既未向系争房屋出售方兴源公司主张交付房屋，也未向王远俊主张房屋租金，其行为显与常理不符。因此，一审法院认定，系争房屋是王远俊借用周庙珍名义购买，而非周庙珍出资向兴源公司购买取得。

鉴于系争房屋是王远俊借用周庙珍名义购买，周庙珍实际并非系争房屋产权人，故王远俊经手将系争房屋出售给王琪，并不侵害周庙珍的利益。又本案审理中，应王琪、王远俊申请，一审法院依法委托司法鉴定科学研究院对出卖方为周庙珍、买受方为王琪的系争房屋《买卖合同》、《上海市房地产转让、登记申请书》落款处“周庙珍”印章及出卖方为兴源公司、买受方为周庙珍的系争房屋《买卖合同》、《上海市房地产转让、登记申请书》落款处“周庙珍”印章的真实性进行鉴定，经鉴定确认，上述四份材料中“周庙珍”的印文与(2009)虹民(行)初字第55号案件审理中周庙珍确认加盖其本人印章的平型关路XXX弄XXX号XXX室《买卖合同》及新建路XXX号《房屋租赁协议》中“周庙珍”的印文是同一枚印章所盖。由此说明，在王远俊借用周庙珍名义买卖系争房屋的过程中均使用了周庙珍本人的印章，周庙珍对于王远俊借用其名义买卖系争房屋知情并同意。因此，对于周庙珍要求确认其与王琪就系争房屋签订的《买卖合同》无效，系争房屋产权恢复至周庙珍名下的请求，不予支持。王远俊经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法作出缺席判决。

一审法院判决如下：对周庙珍要求确认其与王琪就上海市霍山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，该房屋产权恢复至周庙珍名下的诉讼请求，不予支持。

二审中，周庙珍提交(2013)杨民四(民)重字第8号谈话笔录复印件，用于证明王远俊是黑恶势力，其于2014年4月26日纠集他人闯入周庙珍家中盗走资料。

本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。

本院另查明，(2009)虹民(行)初字第55号案件笔录载明，周庙珍确认平型关路XXX弄XXX号XXX室《买卖合同》及新建路XXX号《房屋租赁协议》中“周庙珍”的印章是其本人印章。

本院认为，房屋买卖是较为重大的民事活动，购房人应采用便捷、安全、可证的支付方式向出卖人支付房款并保有出卖人出具的收款凭据。根据在案证据及当事人陈述，难以证实周庙珍为取得系争房屋支付了对价。从占有使用情况来看，周庙珍亦从未占用使用系争房屋。系争房屋是王远俊借用周庙珍名义购买，具有高度盖然性。需要指出的是，周庙珍所述与兴源公司房屋买卖情况、房款支付情况、产证持有情况、委托王远俊出租系争房屋情况等，均无相关书面依据可供佐证，本院对此实难采信。

(2009)虹民(行)初字第55号案件笔录载明，周庙珍确认平型关路XXX弄XXX号XXX室《买卖合同》及新建路XXX号《房屋租赁协议》中“周庙珍”的印章是其本人印章。一审法院根据当事人申请，以前述书面材料中印文作为比对样本，对于系争房屋买卖过程中相关书面文件中“周庙珍”印文提交专门机构进行鉴定，客观合理，并无不当。根据鉴定意见，可以证实在王远俊借用周庙珍名义买卖系争房屋的过程中均使用了周庙珍本人的印章。一审关于周庙珍对于王远俊借用其名义买卖系争房屋知情并同意的认定意见，具备事实依据。上诉人周庙珍要求确认与王琪就系争房屋签订的《买卖合同》无效的上诉请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人周庙珍负担。

本判决为终审判决。

法官助理张末然

审判长　彭　辰

审判员　姚　跃

审判员　徐　江

二〇二〇年三月二日

书记员　张末然

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……