房地产转让纠纷案例

当事人信息

 原告陆永士，男，1952年11月9日出生汉族，住浙江省余姚市。

 委托代理人陈启勇（特别授权代理），浙江中汇律师事务所律师，由宁海县法律援助中心指派。 被告余姚市住房和城乡建设局（统一社会信用代码：113302810029728157），住所地浙江省余姚市南滨江路218号。 法定代表人谢高，男，局长。

 出庭应诉负责人宋文钦，男，副局长。 

委托代理人窦鹤年、黄胜军（特别授权代理），浙江鑫浩律师事务所律师。

 第三人新中宇集团有限公司（统一社会信用代码：91330281720466124L），住所地浙江省余姚市城区长安路218号（中宇锦江大厦）11楼。 法定代表人史科达，男，执行董事。 

委托代理人郑海波、陈柯（特别授权代理），浙江南雷律师事务所律师。

 案件概述

 原告陆永士因认为被告余姚市住房和城乡建设局未履行城建监管职责，于2019年3月5日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，于2019年3月6日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书。本院依法组成合议庭进行审理。因新中宇集团有限公司与本案处理有利害关系，本院依法通知其为第三人参加本案诉讼。2019年8月2日，本院依法公开开庭审理了本案。原告陆永士及其委托代理人陈启勇，被告余姚市住房和城乡建设局的出庭应诉负责人宋文钦及委托代理人黄胜军，第三人新中宇集团有限公司的委托代理人郑海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 

原告陆永士诉称，原告向第三人预购商品房一套，在接收房屋时发现该商品房存在外墙不合格、地下车库出入口等实际建筑物定位与规划设计图及竣工验收图不符等造成安全隐患的情况。原告多次向被告书面反映，被告曾向第三人发出过责令整改通知，但是否整改、整改结果如何均未对原告履行告知义务。2018年12月20日，被告向原告作出书面答复，回避了原告反映的问题，不履行法定职责。原告认为，经规划部门审定的规划设计具有行政法上的拘束力，第三人未按照规划设计的要求建设并擅自改变规划确定的地下车库出入口方位，还未按施工图进行施工建设，造成安全隐患，被告有权责令纠正并予以行政处罚，但被告拒不履责，故诉请法院判令被告余姚市住房和城乡建设局履行监管职责，落实《责令整改通知书》中对车库出入口与市政道路规划红线距离不足、坡道转弯半径及坡度不符合车库设计规范要求问题的整改意见，纠正第三人的违法行为，承担本案诉讼费及检测费32000元。 原告陆永士向本院提供了以下证据： 举报信2份、《信访事项处理意见书》1份、《关于信访事项处理意见书的复函》1份、余建管改字（2016）第110401号《责令整改通知书》1份、《检验检测报告》1份，用以证明被告收到原告举报后未对责令整改通知书中第二、三项整改内容履行监管职责的事实。 以上证据均为复印件。

 被告余姚市住房和城乡建设局辩称，涉案小区于2011年12月底交房。2016年陆永士、陆永泉向被告反映类似情况并信访。被告及时进行了调查，于2016年11月4日作出信访答复。2016年12月1日，陆永士就第三人建设的涉案小区“车库出入口与市政道路规划红线距离不足、坡道转弯半径及坡度不符合汽车库设计规范要求”等问题，向余姚市人民法院提起商品房预售合同之诉。余姚市人民法院于2017年7月18日作出（2016）浙0281民初11255号民事判决，驳回陆永士的诉讼请求。该判决认定“涉案房屋存在的瑕疵并不会对原告的居住使用产生实质影响，原告无理由拒绝收房，因其拒绝收房导致的损失亦须自行承担，故原告主张被告未交付合格、安全的房屋而要求被告承担损失赔偿及违约责任，证据不足，不予支持”。该判决被二审法院予以维持。陆永士就类似问题多次到被告处信访。被告于2018年12月作出余建信访答字〔2018〕138号和143号《信访事项处理意见书》，并进行了多次协调。本案系原告与第三人因履行买卖合同发生的民事纠纷，不属于行政诉讼受案范围。即使属于行政诉讼受案范围，被告也不存在履责情形，原告诉请缺乏事实和法律依据。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》等规定，工程项目建设施工期间，对工程实体质量和工程质量责任主体的工程质量行为实施监督，实施工程的竣工验收备案管理工作。被告在涉案小区建设中依法依规对工程质量实施了监督，对第三人报送的竣工验收备案文件进行了备案。在接到原告信访后，被告于2016年11月4日依法向第三人送达了《责令整改通知书》，并牵头原告与第三人就具体整改事项进行了多次协商，但都未达成一致意见。2018年8月，被告责令第三人就整改事项进行说明，第三人答复出入口通道基本符合使用要求并提出整改补救方法，2018年9月中旬已在坡道口增设警示灯和反光镜，在坡道上增设隔离带作为车行导向线，并在出口安排保安加强管理。被告已依法履行了监管职责，不存在不履责情形。原告诉请要求被告赔偿检测费32000元，缺乏事实与法律依据。行政赔偿以行政主体违法行使职权为前提，被告不存在违法行使职权的情形，不符合行政赔偿的前提条件。且本案中原告于2016年6月20日以信访形式向被告提出履责申请，至2019年2月才提起本案诉讼，已超过法定起诉期限。

综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告余姚市住房和城乡建设局向本院提交了以下证据： 1.《关于君悦国际花园房屋质量问题的投诉》，用以证明原告于2016年6月20日向被告就涉案房屋存在质量问题提出投诉的事实； 2.余建管改字（2016）第110401号《责令整改通知书》，用以证明2016年11月4日被告向第三人送达《责令整改通知书》并责令第三人进行整改的事实； 3.《关于君悦国际一期3#坡道的相关事宜》，用以证明第三人就被告发出的《责令整改通知书》提出了整改意见的事实； 4.《关于君悦国际一期3#坡道相关事宜的工作汇报》，用以证明第三人将整改情况向被告进行了汇报的事实； 5.余建信访答字〔2018〕138号《信访事项处理意见书》和余建信访答字〔2018〕143号《信访事项处理意见书》，用以证明2018年12月20日被告就原告提出的信访事项作出回复的事实； 6.（2016）浙0281民初11255号民事判决书、（2017）浙02民终3436号民事判决书，用以证明原告就涉案房屋预售合同纠纷提起民事诉讼，均被法院判决驳回诉请的事实。 以上证据各1份，且均为复印件。 第三人新中宇集团有限公司未提交书面意见，当庭述称，同意被告余姚市住房和城乡建设局答辩意见，请依法驳回原告的诉讼请求。 

第三人新中宇集团有限公司未向本院提供证据。 

经庭审质证，本院对原、被告提供的证据认定如下： 原告提供的证据，被告对举报信、信访处理意见书、复函及整改通知的真实性均无异议，对证明目的有异议，认为不能证明被告存在不履责情形，被告依法对工程质量在施工过程中进行监管，对竣工验收后的质量问题投诉应按照质量保修规定处理，被告仅起协调作用，在协调不成的情况下可通过司法途径解决；对检验检测报告有异议，认为真实性无法核实且与本案无关联性，即使该报告真实，但生效民事判决已确认涉案房屋具备正常使用的基本条件，瑕疵问题并不影响原告的实际居住及使用，故不能证明其待证事实。第三人表示对于举报信、信访处理意见书、复函并不知情，无法发表质证意见；认可被告向第三人送达整改通知的事实，但对于整改通知中第二、三项整改内容有不同意见；对检验检测报告的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为系原告单方委托鉴定，且报告第9页认为地下车库出入口实测距离不符合《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第5.2.4.2条要求，该要求并非禁止性规定，对鉴定结论不予认可。 被告提供的证据，原告对证据1、2、5均无异议；对证据3、4的真实性无异议，关联性有异议，认为第三人提出的整改意见不符合整改通知要求，被告未履行监督第三人落实整改通知义务的职责；对证据6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为民事判决仅驳回原告要求第三人赔偿损失及违约责任的诉讼请求，并未认定第三人建造的房屋符合安全和质量标准。第三人对被告证据1、2、5的质证意见与对原告证据中举报信、信访处理意见及复函的质证意见相同；对证据3、4、6均无异议。 

上述证据中原告提供的举报信及信访处理意见书与被告证据5，本院对其真实性予以确认，该证据可以证明原告向被告申请监督第三人落实整改通知内容以及被告将第三人整改情况予以反馈的事实；被告证据1，原告无异议，该证据可以证明原告曾向被告就涉案房屋质量问题提出投诉的事实；被告证据2、3、4，因各方当事人对该证据的真实性均无异议，故对其真实性予以认定；被告证据6为生效民事判决，对该证据的效力予以确认；原告提供检验检测报告用以证明涉案房屋存在质量问题，因涉案房屋外墙质量瑕疵及地下停车库兵马司路出入口问题已被生效民事判决所确认，故对该事实予以认定。

 一审法院查明 

经审理查明：原告陆永士系余姚市君悦国际花园小区业主。2016年6月，原告向被告余姚市住房和城乡建设局投诉第三人新中宇集团有限公司（原宁波中宇房地产有限公司）建设的君悦国际花园小区房屋存在质量问题。2016年11月4日，被告向第三人下发余建管改字（2016）第110401号《责令整改通知书》，内容如下：“经君悦国际花园业务投诉并查实，由你单位开发建设的君悦国际花园18幢106室、107室存在以下问题：1.外立面多处破损。2.车库出入口与市政道路规划红线距离不足。3.坡道转弯半径及坡度不符合汽车库设计规范要求。现责令你单位在2016年12月15日前对外立面破损处按质量保修相关规定进行维修。对车库出入口与市政道路规划红线距离不足和坡道转弯半径及坡度不符合汽车库设计规范要求等问题会同设计单位提出符合规范要求的整改补救方案，并按整改方案实施整改。未整改前要加强管理做好安全防护措施。逾期未整改的，本机关将依法处理。”2018年8月，被告责令第三人就整改事项进行说明。第三人书面答复计划在2018年9月18日前完成以下工作：1.在坡道口增设警示灯和反光镜；2.在坡道上增设隔离带作为车行导向线；3.保安进行24小时安全管理。2018年9月27日，第三人向被告书面汇报已如期完成上述工作，并承诺将结合实际，继续寻求更为完善的方案。2018年12月，被告作出《信访事项处理意见书》，告知原告第三人实施整改的相关情况。2018年11月，原告向被告举报，认为君悦国际花园一期地下车库兵马司路出入口未按设计施工造成安全问题，要求被告责令第三人按照《责令整改通知书》要求进行整改。

 另查明，2016年12月，原告以涉案房屋存在严重质量问题和安全隐患为由起诉第三人新中宇集团有限公司，要求第三人交付合格房产或支付违约金并赔偿损失。余姚市人民法院经审理于2017年7月18日作出（2016）浙0281民初11255号民事判决，查明涉案房屋所在工程于2011年11月30日取得《浙江省建设工程规划核实确认书》，第三人于2011年12月7日组织设计、施工、工程监理和有关单位验收，完成备案，被告余姚市住房和城乡建设局于2011年12月22日在涉案房屋所在的房地产开发项目交付使用备案联系单上载明“同意备案”。该判决对涉案房屋外墙质量瑕疵及地下停车库兵马司路出入口问题予以确认，认为新中宇集团有限公司作为涉案工程建设单位，理应遵循诚实信用原则，妥善维修房屋外墙瑕疵并及时解决地下车库车辆出入的不利因素，因涉案房屋经竣工验收合格并取得备案证明文件，具备商品房正常使用的基本条件，且查实的瑕疵问题并不影响原告对涉案房屋的实际居住及使用，原告主张证据不足，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。宁波市中级人民法院经审理认为原审法院认定讼争房屋属瑕疵问题、不影响实际居住及使用，判决驳回原告诉请并无不当，对一审判决予以维持。 一审法院认为 本院认为，本案中涉案房屋所在工程已通过规划核实确认并取得竣工验收备案，地下停车库兵马司路出入口问题虽属客观存在并经法院确认的事实，但该质量问题已被生效判决认定为瑕疵问题，不影响实际居住及使用。《建设工程质量管理条例》第三十九条第一款规定：“建设工程实行质量保修制度”。《房屋建筑工程质量保修办法》第三条第一款规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。”本案被告余姚市住房和城乡建设局对原告投诉进行了核实，并向第三人下发了《责令整改通知书》，后将第三人整改落实情况告知原告，被告在涉案房屋取得竣工验收备案后已履行了相应的监管职责，故原告诉请的理由不能成立，本院不予支持。被告抗辩原告起诉不属于行政诉讼受案范围且超过法定起诉期限，该主张不能成立，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：

 一审裁判结果 

驳回原告陆永士的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告陆永士负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费50元；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期届满后七日预交，逾期不交，作放弃上诉处理。 

 审判人员 

 审判长秦沓 

人民陪审员俞建芬

 人民陪审员李恒镯 

二〇一九年九月四日 

代书记员徐晓晓

编辑：LH