房地产转让纠纷案例

原告（反诉被告，以下至判决主文前简称原告）：陈祺，男，1976年4月22日出生，汉族，住上海市普陀区新村路***弄***号***室。

委托诉讼代理人：陈世安（系原告父亲），住同原告陈祺。

被告（反诉原告，以下至判决主文前简称被告）：陈丽歆，女，1991年5月21日出生，汉族，住上海市宝山区泗塘一村***号***室。

委托诉讼代理人：王舒怡，上海利歌律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩玙，上海君澜律师事务所律师。

第三人：余佳琳，男，1988年1月24日出生，汉族，住上海市普陀区桃浦路***弄***号***室。

第三人：李昀绛，女，1971年10月29日出生，汉族，住上海市宝山区泗塘一村***号***室。

原告陈祺与被告陈丽歆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月1日立案后，依法适用简易程序。同年8月18日，本院根据被告的申请通知余佳琳作为第三人参加本案诉讼，并于同月29日公开开庭进行了审理。审理中，被告提起反诉，本院审查后于同年11月8日决定受理并与本诉合并审理。同日，本院根据原告的申请通知李昀绛作为第三人参加本案诉讼，并于同月27日再次公开开庭进行了审理。原告陈祺、被告陈丽歆的委托诉讼代理人王舒怡、韩玙和第三人余佳琳均到庭参加了诉讼。被告陈丽歆和第三人李昀绛参加了第二次庭审活动。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的房屋买卖合同及转让原有房屋租赁租约的行为有效；2.判令被告支付原告2017年6月9日至2018年5月14日期间的租金人民币（币种下同）16，800元及押金900元；3.判令被告支付原告全部应付租金及押金自2017年6月9日起至实际清偿日止按每日万分之六点五计算的违约金。事实和理由：2017年6月6日，原、被告签订上海市房屋买卖合同，约定被告以100万元的价格将上海市海霞路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告。原告已按约支付定金和房款共计99万元，另1万元尾款约定于过户后支付。根据合同补充条款（一）：“甲方（即被告）收到购房款后，将交付租赁合同原件给买方，自愿将房产交乙方（即原告）使用，包括甲方在房内所有装修及物品，房屋相关占有、使用、收益权于2017年6月8日后全部转移给乙方，乙方有权自行更换入户钥匙，内有租约无偿转让给乙方”，被告出具转租协议给原告。因被告拒绝交付原告约定的租金和押金，原告认为被告构成违约，故请求判如诉请。

被告辩称，请求驳回原告的诉讼请求。本案实为民间借贷关系，被告的目的是借款，签订房屋买卖合同是为借款作保障，不存在真实的房屋买卖。当时被告的母亲即第三人李昀绛急需用钱，通过朋友介绍认识了第三人余佳琳，余佳琳介绍了原告。余佳琳看了被告的房产证，说拆迁安置房只能以买卖房屋的方式借款，故签了房屋买卖合同。余佳琳还收取了被告利息36万元，其中30万元转账，6万元现金交付。被告认为房屋买卖不是真实意思，构成重大误解；且该房屋市场价格在200万元以上，合同约定仅100万元，显著低于市场价格，构成显失公平，故反诉请求：撤销原、被告之间签订的上海市房地产买卖合同。

原告针对被告的反诉辩称：被告需要借款的目的和原告无关，原告只是买房，不可能借款给被告，不存在重大误解；被告还签具过自愿情况说明及承诺书，明确不得以显失公平等理由提出主张，故不同意被告的反诉诉讼请求。

第三人余佳琳述称，被告的母亲即第三人李昀绛欠款100万元，通过朋友找到其，其说过系争房屋是动迁安置房，只能卖了筹钱，被告是同意的。其通过朋友找到原告，而原告有意买房，故双方签了房屋买卖合同。原告支付了70万元后，其陪同李昀绛以该70万元抵销了100万元欠款。原告支付尾款后，其向李昀绛借款30万元。被告问过其将来有钱了是否可以把房屋再买回来，其讲过那是你和原告之间的事，原、被告之间的关系，就是买卖。

第三人李昀绛述称，其需要借款认识了第三人余佳琳，余佳琳声称自己没有钱，但原告可以出借，需要担保。其女儿名下有房屋，因为是动迁安置房，3年内无法转让、抵押，所以他们要求签订房屋买卖合同为借款作保障，不是真实的房屋买卖。

本院经审理认定事实如下：对于当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。2017年6月6日，原、被告签订上海市房地产买卖合同（合同编号：XXXXXXX），约定被告以100万元的价格将海霞路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积83.62平方米的房屋出售给原告；合同第九、第十条的第三款均载明：“若甲乙双方有任何不履行本合同以及所有双方签订的有关买卖该房屋的协议及附件任一款情况，均属于合同违约，则按照以下条款办理：1、双方协商解决。2、协商未果情况下违约方未履行合同的，每逾期一日则必须承担总房价款万分之六点五（6.5/10000）的违约金作为违约补偿金给对方（未违约方）……”；补充条款（一）载明：“……因本房屋为动迁安置房，据个人小产证上市时间为2019年9月29日……甲方（即被告）收到购房款后，将交付租赁合同原件给买方，自愿将房产交乙方（即原告）使用，包括甲方在房内所有装修及物品，房屋相关占有、使用、收益权于2017年6月8日后全部转移给乙方，乙方有权自行更换入户钥匙，内有租约无偿转让给乙方……”；附件三约定：合同签订当日原告向被告支付购房定金31.5万元，签订后3日内支付房价款67.5万元，双方共赴房地产交易中心办理房屋产权过户手续后，支付尾款1万元。同日，被告签具自愿情况说明及承诺书给原告，载明被告因个人原因需要资金，自愿出售上述房屋，该处系动迁安置房，现可交易但不能过户，协商过程中买方基于4个疑问迟迟不愿购买，被告为排除买方疑虑以促进交易予以一一解答，并承诺不得以显失公平等理由提起诉讼。同日，原告按约支付了定金31.5万元给被告，被告签具定金收条给原告。同日，被告另签具交房及过户承诺书给原告，载明：“……本人因先行收到购房款，将交付租赁合同原件给买方，自愿将房产交买方使用，包括本人在房内所有装修及物品，房屋相关占有、使用、收益权于2017年6月7日后一概转让给买方，买方有权自行更换入户钥匙，内有租约无偿转让给买方。……”次日，原告支付37.5万元给被告；双方签订房屋交接书，确认当日起房屋已交接，内有租约权益一并转让给原告，并提供租赁合同；被告在租赁合同背面签具转租协议，载明上述房屋自2017年5月15日起转租原告，房租每月1，500元至原告银行账户。同月9日，原告支付30万元给被告。因租赁合同约定租金一年一付，被告未将已收取的2017年6月9日至2018年5月14日期间的租金及押金交付原告，以致涉讼。

另查明，2017年6月9日，被告转账支付第三人余佳琳30万元，余佳琳签具收条，载明：“本人余佳琳，收到海霞路XXX弄XXX号XXX室陈丽歆借款99万利息，利息为一年，2017年6月9日至2018年6月8日。提前还款剩于（余）利息退还。此次借款是陈丽歆与陈琪（祺）以买卖方式办理。（以银行转账）”。被告提供的第三人李昀绛和余佳琳之间的电话录音也可证明李昀绛向余佳琳表明的意图是借款而非卖房。

审理中，第三人李昀绛于2017年7月31日向原告签具承诺，载明：“本人对海霞路XXX弄XXX号XXX室房屋转让陈祺已确认，不会以此房做抵押与任何卖买（买卖）及借款。不再对外借款。督促陈丽歆去法院开庭”，并在租赁合同上签注已付租金及押金10日内由李昀绛转付清给陈祺等内容。被告质证认为与本案无关。

庭审过程中，原告发问被告：“我有没有和你谈过借款的事情？”被告答：“没有。”原告问：“借款本金、利息多少？”被告答：“不知道。”原告发问第三人李昀绛：“你什么时候、什么地点谈过借款的事情？”李昀绛答：“是没有谈过。在签买卖合同之前，我不认识你。”

审理中，被告及第三人李昀绛均未能提供原告和第三人余佳琳之间存在恶意串通损害其利益的相关证据。本案经调解，未成。

本院认为，根据合同相对性原则，原、被告之间的法律关系性质应以原、被告双方之间所签相关合同及文件来确定，且审理中未发现原告和第三人余佳琳之间有恶意串通的行为或者意思联络，故余佳琳和第三人李昀绛之间的约定不能约束或者改变原、被告之间的法律关系性质，故原、被告之间为房屋买卖合同关系。因未发现合同存在法律规定的无效情形，故认定有效；相关转让租赁合同的行为同样认定有效。庭审中查明原、被告签订合同时被告以及李昀绛均未向原告作出过借款的意思表示，故不构成重大误解。系争房屋地处本区祝桥镇（原机场镇），合同约定的价格远低于市场价格是当事人无须举证证明的众所周知的事实；但低价不等同于显失公平，法律规定的显失公平构成要件之一为一方利用优势或者对方没有经验所致，原告并无优势，被告年满26周岁也非没有经验，对其房屋价值应当有其自己的判断，且被告还签具自愿情况说明及承诺书给原告，排除原告疑虑并承诺不得以显失公平等理由提起诉讼等等，显然被告主张的显失公平不符合构成要件，不能成立。合同应当继续履行。被告不按约转交已收取的租金和押金给原告，构成了违约，被告除应支付已收取的部分租金和押金外，还应按约偿付原告违约金。

综上所述，原告的诉讼请求应予支持；被告的反诉诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、第二款的规定，本院不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和第一百一十四条第一款规定，判决如下：

一、确认原告陈祺和被告陈丽歆于2017年6月6日签订的上海市房地产买卖合同（合同编号：XXXXXXX）及转让租赁合同的行为有效；

二、被告陈丽歆于本判决生效之日起十日内支付原告陈祺已收取的2017年6月9日至2018年5月14日期间的租金16，800元及押金900元；并偿付上述租金及押金自2017年6月9日起至实际清偿日止按每日万分之六点五计算的违约金；

三、驳回反诉原告陈丽歆的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费242元，减半收取计121元（原告已预交121元），由被告陈丽歆负担；反诉案件受理费减半为40元（反诉原告已预交40元），由反诉原告陈丽歆负担。被告陈丽歆尚应于本判决生效后七日内交纳本院121元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员王睿

二〇一八年一月二十五日

书记员董旭峰