解读《上海高院关于离婚房产分割的规定》（二）

9、问：婚前共同出资，登记在双方名下的房产的如何分割?

答：夫妻双方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资多的一方可适当多分。

注意，这里讲的是共同共有，不是按份共有，意味着离婚时一般不按出资多少来分割；如果购房时双方另有约定，按照约定处理；另外，如果结婚不成，我们认为应当按照出资比例分割房产。

解读：双方婚前出资，登记在双方名下，为夫妻双方共有财产，无特殊约定，为共同共有。

例如，甲乙婚前共同出资购买房产，登记在甲乙名下。该房产为夫妻双方共同财产。如甲乙未约定房产为按份共有，可以认定为共同共有。

10、问：婚前双方出资，房产登记在一方名下，如何分割房产？ 

答：对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但对于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。

如果结婚不成，应当根据出资份额比例分割房产。

解读：本条应注意是婚前双方购买房屋，并在婚前登记在一方名下，视为一方个人财产。而不是婚后双方购买房屋，并登记在一方名下，此种情况下应为夫妻共同财产。

举例：甲乙婚前共同出资购买了房屋，房产登记在乙名下。后，甲乙离婚，该房产应视为乙的个人财产，如有房贷或者借款，为乙的个人债务，乙应当对甲的出资与清偿部分予以返还。若甲同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在乙一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。

11、问：婚后双方购买的房产如何分割？ 

答：婚后双方购买的房产，不论登记在一方或双方的名下，一般认定为夫妻共同财产。但是，若有证据证明一方是以个人财产购买或是由婚前个人财产转化过来的，则应当认定为个人财产。

要注意的是正确认定是以个人财产购买的还是以共同财产购买的，比如以一方的工资收入购买的，因为一方的收入一般情况下也属夫妻共同财产，故房产应当认定为夫妻共同财产。

解读：本条应注意，在婚后双方购买的房产，不论房产登记在一方或者双方的名下，均为夫妻共同财产。

举例：甲乙婚后购买的房产，不论是登记在一人名下还是甲乙共同名下，均应认定为甲乙夫妻共同财产。但是，如果甲举证证明甲是以其个人财产购买的，或者甲是以其婚前财产购买的，且登记的仅为甲一人，则应认定为甲的个人财产。

12、问：夫妻一方通过福利、补贴等方式取得产权房，离婚时如何分割？

答：夫妻一方在婚后通过福利、单位补贴取得产权房，但同时与用人单位签有服务协议的，由于该方对此房的获得具有较大贡献，且其将来择业的自由会在服务期内受到限制，因此，夫妻离婚时，因服务期问题而导致房产权利受影响的事实尚未发生的，对该房产的分割应考虑尚存服务期的长短、夫妻共同生活的时间，适当多分给签有服务期的一方。

解读：婚后，夫妻一方通过福利分房，同时与用人单位签有服务协议的，该房产应为夫妻共同财产。但是，因为该方对房产获得贡献较大，故应考虑适当多分给该方。

13、问：法律上认定为一方的房产，另一方参与还贷或装修的，应当如何处理？ 

答：首先要明确的是，这里讲的法律上认定为一方的房产，指的是婚姻期间法律上就不认为属于夫妻共同财产，而不是指离婚诉讼后法院判决房产最终归一方拥有产权，离婚房产最终总是归一方所有。　

法律上认定为一方的房产，另一方参与还贷或装修的，法律规定给与参与还贷或装修的一方适当的补偿，但并没有明确具体的方法。实践中，有的按照当初投入的金额返还，有的还计算一定的利息，有的则考虑房产的增值额按一定的比例给与补偿。我们认为，除非双方有明确约定，这种参与行为，不是借款，也不是投资，而是一种添附，所以适当的补偿计算方法应当是：（一方投入的偿还按揭贷款数额＋一方的投入装修款数额）×房产增值率。其中房产增值率，双方不能达成协议的，可按照以下方式确定：对离婚时的房屋市场价值进行评估，评估后的价值与购买时价值之间比率。但是，若房产贬值，投入方可直接按照原投入金额主张。

解读：上海高院认为，第一，一方参与还贷或者装修，是一种添附行为；

第二，房产增值率的计算方式为：房屋评估后的现价值/购买时原价值；

第三，补偿计算方法为：添附金额（一方投入的偿还按揭贷款数额+一方的投入装修款数额）×房产增值率。

14、问：法院将房产判归一方导致房产需要变更的登记，房产仍有按揭贷款的，如何处理？ 

答：法院将房产最终判归一方，通常同时确认该方同时承担还清贷款余额的义务；但是根据当初的借款合同，还款义务人不仅仅是该方或根本就是另一方，或者根据夫妻共同财产而产生的共同债务应当由夫妻共同承担。

我们认为，法院所作的判决只是为解决离婚问题而正确处理离婚双方之间关系的处理方式，在离婚裁判文书中对名义还贷人并不等同于对借款合同债务人，还款名义人的变更并不代表借款合同债务人的变更，银行仍得基于原先的借款法律关系要求离婚未获得房产的一方共同承担还款义务，并且仍得对房产主张抵押权。所以，不存在“变更还贷人的行为属于债的转移中债务承担的范畴，须经债权人同意”的问题；所以，交易中心和银行须按照判决的认定的内容变更登记。

解读：甲乙诉讼离婚，法院判决房产归乙所有，同时判决由乙承担还清贷款余额的义务。但是根据当初的借款合同，还款义务人为甲乙二人。银行提出意见，如果还款义务人仅为乙一人，那么势必增加了银行的风险。上海高院则认为，“还款名义人的变更并不代表借款合同债务人的变更，银行仍得基于原先的借款法律关系要求离婚未获得房产的一方共同承担还款义务，并且仍得对房产主张抵押权。”因此，即使房产所有人由甲乙变为乙一人，还款义务人由甲乙二人判决由乙一人还款，银行仍可以要求甲共同承担还款义务，银行仍可以对房产主张抵押权。

15、问：婚前一方或一方父母公有使用权房如何分割？ 

答：根据司法解释（二）第十九条规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。但从上海的实际出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用价值，也有失公允，实践中，可区分下列情形处理：

a、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。

b、一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。

c、对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

解读：婚姻法司法解释（二）第十九条规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。

参考上海的实际，应注意以下几点，举例如下：

第一，甲婚前承租的公房，基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，离婚分割该财产房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。

第二，甲婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后，甲乙以夫妻共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为甲一方个人所有。产权房的剩余价值按照夫妻共同财产分割。

第三，房屋婚前由甲一方父母承租，婚后甲乙以夫妻共同财产购买为产权的公房，推定为甲之父母对甲乙夫妻双方的赠与，离婚时可以直接将产权房按共同财产分割处理。

16、问：离婚分割财产对房产的价值如何确定？ 

答：可以先由双方协商确定，协商不下可以竞价，也可以根据评估确定。但是，按照婚姻法及其司法解释的规定，财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则，所以竞价需要同时满足以下条件：(1)双方同意竞价；(2)双方经济、住房等条件基本相同。

解读：对房产价值确定，可以采取双方协商、双方竞价、第三方评估的方法。在竞价时应注意，第一，双方同意竞价；第二，双方经济住房等条件基本相同。