房地产转让纠纷案例

原告：王晴，女，1987年12月1日生，汉族，住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人：王荣汉，男。

委托诉讼代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。

被告：上海合生三麟房地产开发有限公司，住上海市浦东新区上南路******。

法定代表人：李勇，总经理。

委托诉讼代理人：吴璐璐，女。

委托诉讼代理人：夏文怡，女。

原告王晴与被告上海合生三麟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；后转为普通程序,公开开庭进行了审理。原告王晴的委托诉讼代理人王荣汉、陈皓，被告上海合生三麟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴璐璐、夏文怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王晴向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还多收的房价款人民币(以下币种同)15,275.82元；2、判令被告支付逾期交房违约金12,080.12元(按房价款5,752,436元每日万分之三标准，共7天，2015年6月20日至2015年6月27日)3、判令被告维修上海市浦东新区西营南路XXX号XXX层XXX室房屋所有北窗漏雨、所有南窗漏风、所有地面大理石材质疏松、开裂、起泡、严重色差问题以及北卧窗台大理石、书房窗台大理石、主次卧窗台大理石质量问题；4、判令被告支付律师代理费2,500元；5、诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告于2012年12月30日与被告签订《上海市商品房预售合同》，向被告购买被告开发的上海市西营南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(装修房)，合同约定：该房屋面积暂测为143.10平方米，其中套内面积118.43平方米，公摊面积24.67平方米。房屋单价为40,198.72元，总价为5,752,436元。双方约定：在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积计算多退少补；当暂测面积与实测面积的误差超过+3%，不向原告收取超过部分的房价款。……房屋交付日期为2015年6月20日。如房屋未按约定期限交付原告，被告应当支付违约金，按原告已经支付的房价款日万分之三计算。原告依约定向被告支付了合同约定的房款。2015年6月18日，原告收到被告交房通知，要求原告在2015年6月20日收房，并通知房屋实测建筑总面积142.96平方米(比预测少0.14平方米)，实测套内面积118.67平方米(比预测多0.24平方米)，公用分摊建筑面积24.29平方米(比预测少0.18平方米)，被告要求按套内建筑面积为依据，进行面积确认及面积差异处理，要求原告补缴房款9,647.69元。原告认为：原告购买房屋时，房价款按建筑面积计算收取，现在实测房屋建筑面积少了，反而要求原告补缴房款，不符合双方合同约定。因此，原告拒绝接受，但被告表示，如果原告不补缴房款，被告也不交房。几经交涉，因原告急于入住，只得先行于2015年6月27日支付上述所谓“补缴房款”。但原告缴费后对该房屋进行验收时，发现该房屋存在多处质量问题，不符合房屋验收标准。但被告要求原告先收房，装修质量问题可在原告入住后由被告维修。因原告急于入住，故于2015年6月27日接收房屋。原告认为，被告在房屋建筑面积减少的情况下，应当按合同约定退还减少面积的房款，现被告反而多收房款，违反了原被告之间的合同约定。被告逾期交房，违反双方合同约定，被告应当承担违约责任。故起诉来院，诉如所请。

被告上海合生三麟房地产开发有限公司辩称,不同意原告第一、第二项诉讼请求。对于原告第三项诉讼请求，若存在质量问题，同意进行维修，但认为窗台大理石部分，原告原来起诉中未提及，故从交付之日起已超过两年质保期，不愿意修复。对于律师费，无合同约定，也非必然产生，不同意支付。

本案经审理认定事实如下：原告于2012年12月30日与被告签订《上海市商品房预售合同》，向被告购买上海市西营南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋。合同第二条约定：据甲方暂测该房屋建筑面积为143.10平方米，其中套内建筑面积为118.43平方米、公用分摊建筑面积为24.67平方米。合同第三条约定：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(包含房屋全装修价格)为人民币40,198.72元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价(包含房屋全装修价格)暂定为人民币5,752,436元。合同第五条约定：在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第十一条约定，被告定于2015年6月20日前将房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第二十二条约定：甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定：该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同第二十九条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同补充条款一第二条第一款约定，按本合同第三条之约定，根据该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。补充条款一第二条第三款约定：经过上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测公用分摊建筑面积与预测公用分摊建筑面积不一致的，本合同第三条约定的该房屋转让总价不变。合同补充条款一第二条第四款约定：经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测套内建筑面积、地下附属面积之和与预测套内建筑面积、地下附属面积之和不一致的，甲乙双方同意当误差为+3%以内(不包括+3%)时，根据该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。合同补充条款一第五条第三款约定，由于乙方原因，而延期办理房屋交接手续，则乙方按合同约定应于房屋交接时履行的义务(包括物业管理费之承担。房款余款之支付等)，自甲方通知中规定交接期限届满之次日起，自动转由乙方承担并由乙方承担逾期履行之违约责任。合同签订后，原告依约支付了房款。后被告向原告发出《办理房屋交接手续结清楼款须知》，告知原告房屋实测建筑总面积为142.96平方米，其中实测套内面积为118.67平方米，公用分摊建筑面积为24.29平方米，要求原告根据《上海市商品房预售合同》补充条款一第二条约定，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，补缴房款9,647.69元，同时载明：请业主(所有购房人)在结清上述款项后，办理房屋交付手续。若业主未结清上述款项，开发商不承担由此产生的延期房屋交付责任。原告于2015年6月27日向被告补缴房款9,648元，并于同日接收房屋。2015年6月27日房屋验收情况表上上亦明确次卧窗台大理石要修补等内容。

经原告申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对上海市浦东新区西营南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋所有北窗外墙漏雨、所有南窗漏风、所有大理石材质诉讼、开裂、起泡、严重色差问题、卫生间排气管维修问题出具修复方案，明确工期。上海市房屋建筑设计院有限公司于2018年1月8日出具上房院司鉴[2017]建鉴字第1120号鉴定意见书，鉴定意见为：1、系争房屋地面/、墙面/踢脚线大理石局部存在裂缝、缺角、空鼓、色差、地面大理石普遍存在砂眼。餐厅北窗曾出现渗漏情况。客卫排气风管与竖向排风道连接不牢。南卧窗扇底框与轨道建缝隙较大，造成漏风、漏雨。2、对上述问题应予以修复，修复方案、修复工期估算详见本意见书第五部分，供法院判案参考。大理石缺陷的修复，应委托有能力、有经验的专业队伍和专业人员实施，更换的大理石等原材料应符合相关国家标准，修复施工应符合国家相关标准。鉴定意见书第五部分分析说明：(一)装修损坏分析：1、大理石损坏分析，系争房屋地面/踢脚线/窗台大理石存在的砂眼、爆边、裂纹、色差，客厅/餐厅/玄厅/过道等部位砂眼分布较为普遍、损坏程度较严重，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2010)第6.3.8条：面层的表面应色泽一致，板块应无裂纹、掉角、缺棱等缺陷。上述缺陷主要大理石自身材料质量存在缺陷有关，与大理石镜面处理不到位也有关。主卫墙面大理石存在空鼓，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50201-2001)第8.3.5条：满粘法施工的饰面砖工程应无空鼓。2、北窗渗漏分析，北窗曾经出现的渗漏，与系争房屋屋面及外窗框顶部渗漏有关。3、南窗漏风分析，系争房屋主卧及南次卧窗户窗扇底框与轨道间缝隙过大，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50201-2001)第5.3.11条：窗框、扇配合间隙留缝限制≤2mm的要求，造成漏风、雨水侵入，这与窗户自身加工质量有关。4、卫生间排气管损坏分析，与排气管安装质量存在问题有关。(二)修复方案：1、大理石修复方案：(1)损坏情况：大理石墙面空鼓，位置：主卫，修复方案：拆下空鼓大理石，重新粘贴。(2)损坏情况：大理石地面明显色差，位置：过道及客厅，修复方案：予以更换(注意控制色差，整个地面/台面统一做二度镜面处理)。(3)损坏情况：大理石长裂缝(长度大于10mm)，位置：入户门门槛，修复方案：予以更换(注意控制色差，整个地面/台面统一做二度镜面处理)。(4)损坏情况：砂眼普遍存在且程度较为严重的大理石，位置：北卧窗台、客厅、餐厅、过道、玄厅、客卫，修复方案：予以更换(注意控制色差，整个地面/台面统一做二度镜面处理)。(5)损坏情况：一般性砂眼、短裂缝(长度小于10mm)，位置：主卫，修复方案：1)对所有存在砂眼/裂缝的大理石进行位置标识；2)剔除砂眼/裂缝内所有疏松体，清理干净坑洞/缝隙；3)采用专门的大理石修补剂(颜色应调配与原大理石颜色相近)嵌填；4)待填补材料硬化后，对地面进行二度镜面处理。(6)损坏情况：窗户漏风，位置：南卧，修复方案：更换窗扇。(7)损坏情况：北窗渗漏，位置：餐厅、北卧，修复方案：1)铲除屋面不符合要求的修补层；2)清理干净屋面；3)按施工规范要求对屋面和女儿墙泛水处重做防水，确保新老防水层连接牢固，屋面不产生渗漏；4)对北窗外框上部花岗石角部进行压力灌浆处理。(8)损坏情况：排气管连接不牢，位置：客卫，修复方案：按规范要求重新安装卫生间排气管。注：更换大理石时，拆除原大理石后，应凿除部分原粘结层，并清理干净基层。(三)修复工期估算：修复前准备：1个工作日；大理石的更换/重贴/修复等：7个工作日；大理石镜面保护处理：5个工作日；保养养护：6个工作日，共计19个工作日。2018年4月25日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具司法鉴定补充意见，明确上述鉴定意见书第四(三)中空鼓的面砖，建议予以更换(更换后的面砖应与元面砖同规格，并应避免色差)。2018年6月22日，上海市房屋建筑设计院有限公司根据原告反映的情况，复查现场后发现：1)主卫地面四块大理石存在不同程度砂眼、局部较明显；地面东、西、南、北侧大理石镶条存在长裂缝；2)东南卧窗台大理石多处存在明显砂眼；3)西南卧窗台局部存在一般性砂眼，据此在2018年1月8日鉴定意见的基础上，再次出具司法鉴定补充意见，将2018年1月8日鉴定意见书(二)修复方案中大理石修复方案第(3)项大理石长裂缝(长度大于10mm)的位置，调整为入户门门槛、主卫地面大理石全部镶边；第(4)项砂眼普遍存在且程度较为严重的大理石位置，调整为北卧/书房窗台、客厅/餐厅/过道/玄关/客卫/主卫地面；第(5)项一般性砂眼、短裂缝(长度小于10mm)的位置，调整为主卫、西南卧窗台。针对该补充鉴定意见，原告认为一楼东南卧窗台大理石修复方案，鉴定部门表示确实遗漏该部位修复方案，应添加在第(4)项砂眼普遍存在且程度较为严重的大理石中，需要进行更换。

以上事实，有《上海市商品房预售合同》、房款发票、《房屋交接书》、办理房屋交接手续结清楼款须知、房屋验收情况表、司法鉴定意见书及司法鉴定补充意见、庭审笔录等证据及当事人的陈述在案佐证。

本院认为，基于意思自治与合同自由的原则，对于房屋实测面积与预测面积不一致的，合同有约定应当依约定处理，无约定的从法律。双方合同第五条与合同补充条款约定有不一致，而根据合同第二十九条之约定，合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。双方合同补充条款一第二条第三款约定，房屋实测公用分摊建筑面积与预测公用分摊建筑面积不一致的，房屋转让总价不变；第四款约定，房屋实测套内建筑面积与预测套内建筑面积不一致的，双方同意当误差为+3%以内(不包括+3%)时，按每平方米建筑面积单价计算多退少补。按照以上约定，当房屋暂测面积与实测面积不一致时，双方按照套内建筑面积结算，而分摊建筑面积发生变化不影响房屋总价。双方合同约定清楚、具有可操作性。依据以上约定，若实测分摊建筑面积超过双方约定的分摊建筑面积，或者由此导致房屋总建筑面积增加，原告亦不必增加支付房款。由此而言，该约定虽为格式条款，但尚不存在免除或限制被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情况，自不存在所谓需提示说明的问题，也不存在效力瑕疵问题。本案应当依据上述补充条款的约定确定双方权利义务，系争房屋实际分摊建筑面积虽较商品房预售合同约定有所减少，但套内建筑面积有所增加，被告基于补充条款的约定有权于交房时要求原告补交房款。原告实际补交相应房款后，要求被告予以退还，与双方约定不符，故对原告要求被告退还房款之诉请，本院不予准许。关于原告主张的逾期交房违约金之诉请，被告认为根据补充条款一第五条第三款约定，原告应付足余款才进行交房；本院认为，首先根据该补充条款约定无法作出双方约定款清交房的推定，其次原告已按照双方预售合同约定足额支付合同价款，之后双方对于差价款的支付存在争议，涉及差价款金额有限，在此情况下被告以原告未付清付款而拒绝交付房屋，双方权利义务明显失衡，故对被告抗辩不予采信，被告理应按照合同约定向原告支付逾期交付房屋违约金。被告对于原告提出维修表示同意，但认为其中窗台大理石部分已超过保修期，本院认为对于窗台大理石问题，原告在双方交房时已提出过窗台大理石问题，而且之后原告亦就大理石维修提起诉讼，虽无直接证据证明原告针对窗台大理石部分单独进行沟通，但在系争房屋大理石普遍存在问题的情况下，本院有理由相信原告在沟通过程中已就窗台大理石问题一并向被告提出过相应主张，故对被告提出窗台大理石已过保修期、不同意维修的抗辩不予采信。原告对鉴定意见中涉及窗户漏风问题提出异议，鉴定部门已作出相应解释，故原告要求维修质量问题的请求，本院根据鉴定意见书，据实予以支持。被告提出申请要求对修复方案进行造价评估，但原告坚持要求被告进行修复，故该评估已无必要。原告认为房屋仍存在的其他质量问题或之后修复过程中存在的损失，可依法另案主张权利。原告主张律师费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告上海合生三麟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告王晴逾期交房违约金12,080.12元(2015年6月21日至2015年6月27日)；

二、被告上海合生三麟房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按照上房院司鉴(2017)建鉴字第1120号司法鉴定意见书以及上房院司鉴(2017)建鉴字第1120号补1司法鉴定补充意见之修复方案对原告王晴位于上海市西营南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋主卫大理石墙面空鼓、过道及客厅大理石地面明显色差、入户门门槛、主卫地面大理石全部镶边大理石长裂缝(长度大于10mm)、北卧窗台、书房窗台东南卧窗台、客厅、餐厅、过道、玄厅、客卫、主卫地面砂眼普遍存在且程度较为严重的大理石、主卫、西南卧窗台一般性砂眼、段裂缝(长度小于10mm)大理石南卧窗户漏风、餐厅、北卧北窗渗漏之质量问题进行修复；

三、驳回原告王晴的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费546元，由原告王晴负担325元，被告上海合生三麟房地产开发有限公司负担221元；鉴定费20,000元，由被告上海合生三麟房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 长  周 婉

人民陪审员  田有娣

人民陪审员  范 靖

二〇一八年七月二十七日

书 记 员  杨 华