房地产转让纠纷案例

原告：张宸，男，1985年4月19日出生，汉族，基石国际融资租赁有限公司职员，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：刘佳，北京市航舵律师事务所律师。

被告：刘宝金，男，1960年2月3日出生，汉族，中电一局集团建设发展有限公司退休职工，住北京市朝阳区。

第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：刘田，董事长。

委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。

第三人：北京伟嘉安捷投资管理有公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：高晓辉，总经理。

委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。

原告张宸（以下简称姓名）与被告刘宝金（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资管理有公司（以下简称伟嘉安捷公司）为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。张宸及其委托诉讼代理人刘佳，刘宝金，我爱我家公司和伟嘉安捷公司之委托诉讼代理人徐俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张宸向本院提出诉讼请求：请求判令解除我与刘宝金于2017年3月14日签订的编号为E17XXXXXX25的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，刘宝金返还我已支付的购房定金10万元。事实和理由：我作为买受人与刘宝金作为出卖人于2017年3月14日签订了编号为E17XXXXXX25的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其附件（以下合称“《房屋买卖合同》”），约定我向刘宝金购买坐落于北京市朝阳区芍药居X号院X号楼X层X号的房产，房屋成交总价为人民币730万元。我在合同签订当日向刘宝金支付定金人民币10万元；通过“组合贷款”方式贷款人民币427万元；其余成交总价款分2次支付，并约定了双方权利义务等其他内容。我于2017年3月14日，即签订《房屋买卖合同》的当日，按约定向被告支付了10万元购房定金。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法（2017）3号），规定“暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。”为贯彻该通知，北京16家银行取消首房9折优惠，将不低于贷款基准利率的0．9倍调整为不低于贷款基准利率的0．95倍。上述新政策施行后，我无法实观《房屋买卖合同》约定的贷款人民币427万元，无法继续履行合同。根据《房屋买卖合同》第五条第（二）款的约定，如因政策调整导致贷款机构未对原告批准贷款，且我无法支付该房屋成交总价款的，合同终止，刘宝金返还我累计已付购房款，双方互不承担违约责任。根据合同约定，我已向刘宝金支付的10万元定金属于房屋成交总价款的一部分，该已交付的10万元属于已付购房款。上述情况发生后，我多次联系刘宝金说明政策变更后，我无法按约定金额贷款，且无法补足差额的情况；且因新政我欲出售的商住两用房出售亦出现问题，导致我无法支付首付款。故要求刘宝金按约定返还我已经支付的10万元已付购房款，解除《房屋买卖合同》，但均未果。我迫于无奈，故诉至法院，望判如所请。

刘宝金辩称：我一直要求张宸支付房屋的首付款63万元。在催促的过程中，张宸说不能购买涉案房屋，说受317新政影响，贷款贷不下来，造成他买不了涉案房屋，但我从未见过任何银行办不下贷款的证明，张宸应举证证明银行贷款办不下来。因此，不同意张宸的诉讼请求。

我爱我家公司和伟嘉安捷公司辩称：在张宸和刘宝金签订合同后的第三天，北京市出台了317新政。按照原政策，张宸可以贷款427万元。新政实施后，张宸会受到一定的影响，但具体能够贷到多少款项还需要银行进行核算。2017年3月底前，张宸提出没有能力继续履行合同，我爱我家公司就组织双方协调此事，刘宝金明确表示不同意解除合同。对于张宸的诉讼请求，我们听从法院的判决

当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据双方提交的证据，本院认定事实如下：

刘宝金为北京市朝阳区芍药居X号楼X层X号房屋的产权人（以下简称X号房屋）。2017年3月12日，张宸通过中国民生银行的账户向案外人李某某先后转款5万元、3万元。2017年3月14日，张宸与刘宝金经我爱我家公司居间签订了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定：张宸向刘宝金购买X号房屋，房屋总价款为730万元，其中房屋主体价格657万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿款为72万元。张宸应于本合同签订当日向刘宝金支付定金10万元。张宸选用组合贷款的方式申办贷款，拟贷款金额为427万元，分两次向刘宝金支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次为网签后2个工作日自行交接63万元，第二次于交税后过户前通过资金监管方式划转230万元。如因国家法律或者政策调整导致贷款机构未对张宸批准贷款，且张宸无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。刘宝金返还张晨累计已付购房款，张宸、刘宝金互不承担违约责任。刘宝金应当在收齐全部房款5日内将房屋交付给张宸。双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，张宸与刘宝金签署了《补充协议》，《补充协议》中约定：因刘宝金个人原因导致无法亲自到现场签署合同，因此委托李某某代为签署出售X号房屋的买卖合同以及其他一切相关文件。当日，张宸再次通过民生银行账户向李某某转款2万元。李某某代刘宝金为张宸书写了定金收据，确认收到张宸购买X号房屋的定金10万元。

2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布的京建法〔2017〕3号《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，该通知内规定：居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。同日，北京市住房和城乡建设委员会发出京建发［2017］第112号的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告内规定：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京己连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。据此，原告表示其系以出售其名下原有的商住两用房的售房款购买X号房屋，在“317”新政实施后，其原有房屋难以售出，且其亦不能获得新政实施前的贷款额度及贷款年限，故于2017年3月20日左右将相关情况告知刘宝金及我爱我家公司，提出要求解除双方合同。刘宝金、我爱我家公司认可三方曾在新政实施后多次进行协商，但因刘宝金不同意解除合同，故协商未果。

审理中，刘宝金自述，因张宸未履行合同，导致其在另购房屋的买卖合同中违约，其自行赔付案外人违约金50万元。故不同意解除双方的合同，拒绝返还张宸已交付的定金。

本案审理中，张宸提交了其与案外人段某某、落款时间为2017年3月11日的就张宸名下位于北京市朝阳区汤立路X号院X号楼X层X号房屋（以下简称XXX号房屋）的商住房房屋买卖业务签订文件合订本及落款人为段某某及代理人王某某的情况说明一份，称张宸本人欲以出售XXX号房屋的售房款支付给刘宝金作为X号房屋的首付款，但因在新政实施后，段某某失去购房资格，故张宸与段某某之间解除了房屋买卖合同关系，张宸无力凑足首付款。张宸与段某某的合同显示交易总价款为116万元。刘宝金表示上述证据与其无关，二第三人表示对上述证据的真实性无法确认。张宸另提交了基石国际融资租赁有限公司的职业收入证明，该证明显示张宸在该公司担任基础设施业务一部部门总经理职务，月税前收入为76500元。

本院认为：对于合同订立后由于“3．17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。根据现有证据可以证明因“3．17新政”导致张宸购房的贷款期限缩短，其购房的首付款显然有增加，结合其收入情况，对张宸的履约能力构成了一定程度的影响。综合对张宸与刘宝金的合同履行程度、张宸的成本增加比例及其实际尚存在商用房贷款、消费贷款等资信情况等因素考量，张宸要求解除双方合同的请求应予支持。因“3．17新政”原因导致合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人，故刘宝金应返还张宸已支付的定金。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，本院判决如下：

一、对原告张宸与被告刘宝金之间就北京市朝阳区芍药居X号楼X层X号房屋的买卖合同关系予以解除。

二、被告刘宝金于本判决生效之日起七日内返还原告张宸购房定金十万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2300元，由原告张宸负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长张海文

审判员柯岩

人民陪审员王新忠

二〇一八年十一月二十七日

书记员李倩倩