典型房屋转让合同纠纷案例

当事人信息 

上诉人（原审被告）：龙里碧桂园置业有限公司，住所地：贵州省龙里县谷脚工业园区，统一社会信用代码：915227300720188166。 法定代表人：黄士冯，该公司总经理。 

委托诉讼代理人：段鹏程，男，汉族，1989年7月29日生，住贵州省贵阳市云岩区，系龙里碧桂园置业有限公司职工，特别授权。 

被上诉人（原审原告）：叶玉芳，女，汉族，1984年3月28日生，住四川省内江东兴区。 

案件概述

 上诉人龙里碧桂园置业有限公司因与被上诉人叶玉芳商品房屋预售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2018）黔2730民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 

上诉人龙里碧桂园置业有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人叶玉芳的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、双方签订的商品房买卖合同约定房屋结构为钢混结构，从交易习惯及常识可以得知房屋中肯定是有柱子及承重墙的，被上诉人辩称不知情显然隐瞒了实情；2、一审判决未查清分层分户平面图的性质。该图虽为附图，但仅表示房屋面积大小及方位，未标识具体物品，该图不能作为交付标准的图纸，不能作为房屋内部结构的标识，一审判决对此认定不清；3、一审判决依据的鉴定结果有误，不能作为定案依据。该鉴定结论认定的间接损失过高，其依据为租金损失明显不妥，该鉴定报告仅考虑柱子等不利因素的贬损，不从整体房屋的价值考虑，显不合理。同时，一审法院出具的鉴定函要求鉴定机构以柱子及剪力墙对门面价值的评估影响，时间结点为2018年4月30日，其鉴定意见租金计算标准没有依据，且程序存在问题，在碧桂园公司不存在违约的情况下，一审判决认定其承担损失，于法无据。4、碧桂园公司在房屋定价时综合考虑了房屋的各项不利因素并在原始定价中已将之扣除，现鉴定报告仅考虑柱子等不利因素的贬损而不考虑房屋整套价值，明显不合理。同时，碧桂园公司依据规划及相关部门审定后的图纸建设标的房屋，室内剪力墙及柱子为建筑物的整体部分存在，并非恶意添加。因此碧桂园公司不存在违约，亦未因该剪力墙和柱子的存在而额外获利，一审判决认定其承担损失不符合公平原则。 被上诉人叶玉芳二审未作答辩。 原审原告叶玉芳向一审法院起诉请求：1、判决被告承担违约损失119630元；2、请求判令被告支付房屋租金28837元（租金按照4806元每月计算，暂计算至起诉之日，至款项实际支付之日止），第一、第二项诉请合计148467元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月25日，原告叶玉芳与被告龙里碧桂园置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发建设的，位于龙里县的商铺，建筑面积84.32平方米，套内建筑面积81.3平方米，按套内建筑面积的单价11156.54元计算，总价款907026元，2018年4月30日前交房。签订合同后，原告如约支付了全部购房款907026元，原告与被告在龙里县房地产管理局办理了商品房预售合同的备案登记。2018年4月，原告在接收商铺时，发现商铺内存在：从商铺左右侧墙体的中部分别向中间延伸的两段剪力墙的面积为：剪力墙1：1680mm×250mm；剪力墙2：1230mm×250mm；四根钢筋水泥立柱的面积为：柱1：390mm×440mm，柱2：430mm×420mm，柱3：350mm×540mm，柱4：430mm×440mm。四根立柱在门面内的分布的位置，除柱1与左侧墙体相连，距离后面墙体2460mm外，其余三根立柱与周边墙体不相连，与墙体最近的距离970mm、最远的距离3070mm，三根立柱分别独立的分布在门面内的不同位置，占据不同的空间。原告认为商铺内存在的两段承重墙、四根钢筋水泥柱影响了商铺的使用价值，故拒绝接收商铺。在《商品房买卖合同》中附的房屋分层分户平面图中，并没有标示在负1-5号商铺内存在两段剪力墙、四根钢筋水泥柱。一审另查明，原告购买的碧桂园天麓1号峰景三号楼负1-5号的商铺，与被告开发碧桂园天麓1号四号楼负1-7号商铺，均是同一时段被告开发的商铺，负1-7号商铺已经出售给叶翠萍。两个商铺均是在同一地段，商铺内的面积基本相同，负1-7号商铺内部同样存在与负1-5号的商铺一样的两段剪力墙、四根钢筋水泥柱的问题。叶翠萍于2018年7月24日提起诉讼，对被告龙里碧桂园置业有限公司提出与本案原告叶玉芳相同的诉讼请求。在叶翠萍诉讼一案中，贵州皓天价格评估司法鉴定所受一审法院委托，对负1-7号商铺内存在的两段剪力墙、四根钢筋水泥柱对商铺的使用价值进行鉴定，鉴定的意见为：碧桂园天麓1号四号楼负1-7号门面内立柱及墙体造成的门面价值贬损在鉴定基准日的鉴定价格为119630元。

 一审法院认为：《商品房买卖合同》中附的房屋分层分户平面图或合同的文字内容，没有显示或说明负1-5号门面内存在两段剪力墙、四根立柱，且被告也未提供证据证明在与原告签订商品房买卖合同时已经履行告知原告门面内存在剪力墙、立柱的事实，故推定被告出售给原告的负1-5号门面内没有两段剪力墙、四根立柱。但客观上，现负1-5号门面内存在的两段剪力墙，四根立柱，占据了门面的使用面积，影响了门面空间的使用，对门面的使用价值、商业价值造成贬损。原告选择要求被告承担赔偿损失的违约责任，符合法律规定和本案事实，故原告要求被告赔偿门面贬损价值损失的诉讼请求，按同案同判的原则，采纳贵州皓天价格评估司法鉴定所的鉴定意见，按鉴定机构鉴定门面贬损价值119630元予以确认，并予以支持。被告按期交付门面，而原告拒绝接受，故造成原告门面租金的损失，应由原告自行承担，被告据此提出的抗辩理由，予以采纳，对原告要求被告支付租金28837元的诉讼请求，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决：一、被告龙里碧桂园置业有限公司在判决生效后十五日内，赔偿原告叶玉芳购买的碧桂园天麓一号峰景三号楼负1-5号门面的价值贬损119630元；二、驳回原告叶玉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1635元（已减半收取），原告叶玉芳承担311元，被告龙里碧桂园置业有限公司承担1324元。 

 二审法院查明 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 

二审法院认为 

本院认为，首先，双方当事人签订《商品房买卖合同》，对案涉商品房进行交易，作为出卖方，龙里碧桂园置业有限公司理应对其商品房在通常使用过程中与同类房屋相较的不利因素履行诚实的告知义务，以供买方选择；对于存在的不利因素，理应在合同中明确约定。对于实际交房后存在的室内两段承重剪力墙和三根立柱，明显超出了买方对商品房使用功能的善良期待，对此其事先并未知晓。因此一审判决认定龙里碧桂园置业有限公司承担相应的瑕疵履行责任，符合法律规定。其次，对于因存在不利因素导致的损失问题，一审委托有权机构作出相应鉴定并无不当，龙里碧桂园置业有限公司主张该鉴定意见与事实不符，理应提供相应的反驳证据。由于其未能提供，一审判决将该鉴定意见作为认定相关损失的依据亦无不当。龙里碧桂园置业有限公司在二审中还主张其在出卖时已综合考虑到该不利因素，但未提供相应的证据证明其对存在不利因素的房屋已作价格调整，因此其此项主张，本院不予采纳。 综上所述，龙里碧桂园置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

 二审裁判结果 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2693元，由龙里碧桂园置业有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长王军

审判员陈福江 

 审判员李颖敏 

二〇一九年五月九日 

 法官助理吴奕 

 书记员罗远凤

编辑：LH