房屋转让纠纷经典案例

当事人信息 

上诉人（原审被告）：朝阳东明地产有限公司，住所地辽宁省建平县富山街道办事处新城社区 法定代表人：刘强，执行董事。

 委托诉讼代理人：曹雪莲，辽宁三燕律师事务所律师。

 被上诉人（原审原告）：赵洪涛，男，1977年7月10日出生，汉族，住址朝阳市建平县。 

委托诉讼代理人：姜小飞，女，1982年2月1日出生，汉族，个体，夫妻关系。住址朝阳市建平县。 案件概述 

上诉人朝阳东明地产有限公司(以下简称东明地产公司)因与被上诉人赵洪涛商品房屋预售合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2019）辽1322民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 

 上诉人主张 上诉人东明地产公司的上诉请求是：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审期间，申请人对被上诉人提交的购房收据、合同等证据进行司法鉴定，以确定票据和合同上面印章、签字等是否真实，但一审法院不予接受，剥夺了上诉人的诉讼权利，属于程序违法。一审判决将借款时以房屋做抵押签订的买卖合同认定有效，明显适用法律错误。本案应属民间借贷，而非房屋买卖合同纠纷。 姜小飞辩称，服从一审法院判决。 赵洪涛向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告办理建平县红山街道（3单元14层1号）房屋的房屋过户手续；2、判令被告将建平县红山街道顺泰花园小区2-11号商网交付给原告占有并协助原告办理房屋过户手续；3、如被告不能将建平县红山街道顺泰花园小区2-11号商网交付给原告占有并协助原告办理房屋过户手续则返还原告购房款102万元；4、判令被告赔偿原告因迟延交付房屋给原告造成的经济损失。 一审法院查明 一审法院认定的事实：被告东明地产公司是建平县顺泰花园小区的开发企业，案外人马杰、朱俊范系被告东明地产公司开发的顺馨佳苑小区**号楼的实际施工人。本案所争议的建平县红山街道房屋、2-11号商业网点系被告东明地产公司抵顶给马杰、朱俊范的抵账房。原告赵洪涛通过马杰、朱俊范向被告东明地产公司购买了建平县红山街道房屋及2-11号商业网点。2014年7月15日，原、被告签订《顺泰花园商品房订购协议》1份，协议中约定：“甲方：东明地产公司，第一条：甲方经批准开发建设位于顺泰花园小区，乙方购买的第9号楼3单元14层1号，该商品房的建筑面积暂定为123.5平方米（最终以建平县测绘大队测绘面积为准），第二条：该商品房按建筑面积计算房款，单价为每平方米3,480元（不含税），总金额为429,780元，大写肆拾贰万玖仟柒佰捌拾元整（不含税），第三条：该商品房的其他费用（维修基金、税费等）由乙方（原告）承担。第四条：协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按第二条单价多退少补。第五条：乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款即429,780元（大写肆拾贰万玖仟柒佰捌拾元整）……第七条：乙方如未按本合同规定的时间付清房款或办理贷款，甲方有权再次出售该商品房，因此而造成的损失由乙方承担，第八条乙方所购商品房在未取得产权证之前，未经甲方同意不得转让，如私自转让、乙方应承担违约责任，违约金为总房款的2%。第九条：乙方自愿购买该商品房不得退房，如乙方坚持要求退房，则应承担违约责任，违约金为已付房款的20%。第十一条：后续手续的办理，甲方另行通知购房者签订房产局印发的《商品房买卖合同》。乙方应在接到通知后，三天内签订《商品房买卖合同》，按约定缴纳购房费用，无正当理由逾期办理的，一切后果由原告自行承担。甲方东明地产公司(盖章)，乙方赵洪涛（签字）。2014年7月15日，被告为原告出具了购买房屋的收据1枚。2014年7月15日，原、被告签订《顺泰花园商品房订购协议》（2-11号商业网点）1份，该协议内容与9号楼3单元14层1号房屋的协议内容一致。2014年7月15日，被告为原告出具了购买顺泰花园小区2-11号商业网点的收据1枚。 上述事实，有原、被告的陈述，《顺泰花园商品房订购协议》2份、收款收据2枚，王东海的书面证言1份、石善清的书面证言1份、拨付单1份、《顺馨佳苑3#、4#楼工程结算情况说明》1套、北京天平司法鉴定中心的北天司鉴[2016]文书鉴自第204号鉴定意见书1份、（2015）建叶民初字第06953号民事判决书1份、唐新商品房买卖合同1份、张桂玲商品房买卖合同1份、被告公司出具的证明1份、雷海林补充协议1份、胡胜男商品房买卖合同1份予以证明。上述证据经庭审质证、认证，具有证明效力，一审法院予以采信。

 一审法院认为 一审法院判决认为，被告东明地产公司为案外人马杰、朱俊范出具的拨付单是双方真实意思表示，被告东明地产公司负有将拨付单中的“抵账房”过户给马杰、朱俊范的义务。因案外人马杰与原告赵洪涛协商一致将“抵账房”中房屋、2-11号商业网点出售给原告，双方为了交易方便与被告东明地产公司达成一致意思表示，由原告与被告东明地产公司签订《顺泰花园商品房订购协议》被告为原告出具相应数额的收据，将房屋、2-11号商业网点出售给原告，原告将收据中载明的款项支付给马杰，则被告东明公司向马杰、朱俊范过户“抵账房”的义务因原告向马杰支付相应款项而得到履行，但东明地产公司则负有将“抵账房”房屋2-11号商业网点过户给原告的义务。对原告要求被告协助原告办理建平县红山街道房屋过户手续的诉讼请求本院予以支持。对原告要求被告将建平县红山街道顺泰花园小区2-11号商网交付给原告占有并协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求一审法院予以支持。原告主张被告赔偿其因迟延交付房屋给原告造成的经济损失，但未提交证据证明损失及数额，对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。被告东明地产公司作为法人企业，对外进行民事法律行为时，在合同中盖章的行为应当视为法人意思表示，公章的真假与否是被告东明地产公司内部管理问题，不能以此对抗他人。对被告东明地产公司关于“朝阳东明地产有限公司”的公章及会计的签名是虚假的，申请法院予以鉴定的答辩意见，一审法院不予支持。

 一审法院裁判 一审法院判决如下：一、被告东明地产公司于本判决发生法律效力后十五日内，协助原告办理房屋过户手续； 二、被告东明地产公司于本判决发生法律效力后十五日内，按《顺泰花园商品房订购协议》约定将符合验收条件的顺泰花园小区2-11号商网交付原告占有并协助原告办理房屋过户手续； 三、如被告东明地产公司不能按《顺泰花园商品房订购协议》约定将符合验收条件的顺泰花园小区2-11号商网交付原告占有并协助原告办理房屋过户手续，被告应返还原告购房款102万元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6990元，由被告东明地产公司负担。 

 二审法院查明

 本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。 二审法院认为 本院认为，东明地产公司因欠付实际施工人马杰、朱俊范工程款而出具的以房抵债拨付单，有具体房屋位置及双方签字确认，是双方协商一致的真实意思表示，已形成合意，符合以物抵债诺承性合同的构成要件，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。通过对马杰在公安机关陈述、王东海和石善清的书面证言，以及赵洪涛的自认和庭审质证分析表明，马杰、朱俊范作为实际施工人在建平县顺馨佳苑小区建设施工期间，由于资金短缺曾向赵洪涛借款，后双方协商将东明地产公司抵顶给朱俊范的案涉房屋抵顶给赵洪涛，且东明地产公司与赵洪涛签订了《商品房订购协议》、出具了《收款收据》并载明：付款人赵洪涛、收款单位东明地产公司以及具体金额、房屋位置，并加盖了东明地产公司印章。

上述事实应认定，东明地产公司认同将其抵顶给朱俊范的房屋抵顶给赵洪涛，且东明地产公司已将其中一套房屋交付。据此，朱俊范对赵洪涛抵顶房屋的事实，属于双方协商一致的真实意思表示，已形成以物抵债诺承性合同，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。赵洪涛持有的东明地产公司出具的《收款收据》是合法有效的债权凭证，其证明双方交易事实成立，东明地产公司应履行房屋交付义务。 二审期间，东明地产公司辩称案涉《商品房订购协议》、《收款收据》上印章是伪造的。一审期间，《北京天平司法鉴定中心文书鉴定意见书》表明，赵洪涛持有的《商品房订购协议》、《收款收据》上印章，与同一时间、同一案由的（2015）建叶民初字第06953号闫宝富与东明地产公司房屋买卖合同案中，闫宝富持有的《商品房订购协议》、《收款收据》上印章，属同一枚印章盖印。在该案中，东明地产公司对闫宝富出具的《商品房订购协议》、《收款收据》印章的真实性无异议，且已经朝阳中院审理驳回上诉、维持原判，亦经辽宁高院再审驳回东明地产公司的再审申请，成为具有法律效力的生效判决。

此外，该《鉴定意见书》还注明，赵洪涛持有的《商品房订购协议》、《收款收据》上印章，与另一案外购房者持有《收款收据》的印章，非同一枚印章。通过对上述鉴定结论和本案案情的分析，赵洪涛持有的《商品房订购协议》、《收款收据》上印章，与另案闫宝富持有《收款收据》等材料上印章相同，且已经东明地产公司认同。同时，不排除东明地产公司拥有多枚印章的可能性。本案东明地产公司未提交充分证据证明，案涉印章是伪造的；也无证据证明鉴定机构资质有瑕疵或存在程序违法。基于案涉房屋已交付，实际上东明地产公司已确认案涉以房抵债事实的成立。因此，东明地产公司的抗辩理由，证据不足，本院不予支持。 

综上，东明地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下： 

二审裁判结果 

 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,980元，由上诉人东明地产公司负担。 本判决为终审判决。

 审判长刘玉华

审判员  汪 江 

 审判员  姜永涛

 二〇一九年十月三十一日 

 书记员  毕 雪

编辑：LH