房地产转让经典案例参考

当事人信息

 原告：朱维波，男，汉族，1984年12月15日出生，律师，住伊宁市。

 原告：李萌，女，汉族，1983年8月30日出生，自由职业，住伊宁市。 

委托诉讼代理人：朱维波，男，汉族，1984年12月15日出生，住伊宁市，系原告李萌丈夫。

 被告：伊犁群寅房地产开发有限公司。住所地伊宁市巴彦岱镇巴彦岱村**组**号。 法定代表人：苑浩天，该公司总经理。 

 委托诉讼代理人：马晓刚，男，回族，1993年3月5日出生，住伊宁市。

 被告：李振俊，男，回族，1962年3月22日出生，住乌鲁木齐市。

 案件概述 

原告朱维波、李萌与被告伊犁群寅房地产开发有限公司（以下简称群寅公司）房屋预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何学涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱维波，原告李萌的委托诉讼代理人朱维波，被告群寅公司的委托诉讼代理人马晓刚到庭参加诉讼。被告李振俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

 原告朱维波、李萌向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同偿还欠款350，000元；2、判令两被告共同承担逾期还款的违约金105，000元；3、判令两被告共同承担本案诉讼费、保全费、担保费。事实与理由：原告朱维波、李萌与被告群寅公司签订量《商品房买卖合同》，并支付购房款375，000元，因群寅公司未能按期交房，双方解除合同，并约定群寅公司退还原告购房款及利息共计450，000元。截止2017年10月15日，群寅公司仍有350，000元购房款本息未向原告支付；当日，群寅公司、李振俊共同作出承诺，在2017年10月30日一次性支付剩余款项350，000元，逾期支付自愿共同承担剩余款项30%的违约金；但被告并未兑现承诺，后经原告多次催要无果，诉至法院。 

被告群寅公司辩称：1、对于两原告诉请群寅公司偿还房款本息公司不作任何回复，目前因巴彦岱政府牵头，由伊宁市城市投资有限公司介入对群寅公司进行接盘，目前已经进场施工，原告可联系巴彦岱政府或城投公司进行协商；2、约定的违约金过高，请求调整，不同意支付违约金；3、不同意支付案件受理费、保全担保费。 被告李振俊未作答辩。

 一审法院查明 经审理查明：2013年8月19日，以原告朱维波为乙方、以被告群寅公司为甲方签订《房屋认购书》，约定：一、乙方认购甲方在伊宁市××镇面房；建筑面积100㎡，单价7500元/㎡，总价750，000元，乙方付款方式为按揭付款。二、乙方在签订认购书时向甲方付订购款50，000元，在2013年8月29日付325，000元，剩余375，000元乙方通过银行按揭方式支付。三、双方约定于《房屋预售许可证》公告发布之日起30日内，乙方到甲方公司所在地签订含本认购书第一、二条内容的《商品房买卖合同》，如到期不办理或者未按期付款，甲方有权将该房另售他人，甲方全额退还乙方所交房款（不计利息），不承担其他责任。四、该房预计2014年11月30日前交付使用，确切日期以《商品房买卖合同》为准。 合同签订后，原告朱维波分别于2013年8月19日支付房款50，000元，2013年8月24日支付房款325，000元；但群寅公司未能取得房屋预售许可证，双方未按签订《商品房买卖合同》，群寅公司亦未按约定交付房屋。 2015年3月13日，原告朱维波与被告群寅公司协商并签订《房屋认购书》，约定将原告认购的原房屋调整为伊宁市××镇面房；建筑面积（暂定）100㎡，单价7，200元/㎡，总价720，000元；乙方在签订认购书时向甲方付订购款375，000元，剩余345，000元乙方通过银行按揭方式支付；该房预计2016年6月30日前交付使用，并赠送同等大小面积的地下室，其余内容没有变动。 2015年3月15日，群寅公司向原告朱维波出具承诺书，承诺：一、将原告购买的门面房调整××楼），面积为100㎡（送100㎡的地下室）单价调整为单价7，000元/㎡，总价700，000元；二、2015年11月30日前该门面房主体完工，2016年6月30日前交付使用；三、如违约，朱维波有权要求群寅公司承担已收房款总额30%的违约金，同时向乙方支付实际占用房款期间的银行同期贷款利息，并继续履行交付房屋的义务。如朱维波要求解除合同，则群寅公司在承担违约金、支付利息的同时，需一次性全额返还乙方已付房款。 群寅公司因无法按期交付朱维波认购的门面房，2015年11月9日，群寅公司与朱维波签订《还款协议》，约定：“群寅公司认可截止本协议签订时，群寅公司向朱维波返还购房款450，000元（包括占用资金的利息、实际经济损失）；与2015年12月15日前向朱维波返还200，000元，于2016年1月15日前返还250，000元；本协议签订后，双方签订的认购协议予以解除；以上确认的款项若未能及时足额向朱维波支付，则群寅公司承担75，000元的违约金，并将一次性全额支付剩余款项及违约金。”还款协议签订，群寅公司仅于2016年年初退还朱维波100，000元。2017年10月15日，群寅公司、李振俊出具还款承诺，内容为：“朱维波、李萌于2013年购买群寅公司门面房一套，已支付购房款375，000元，经协商群寅公司同意退还购房款并支付利息。经核算截止到2017年11月15日，群寅公司尚欠付朱维波、李萌本金及利息共计350，000元”就剩余的45万元保证金出具承诺书，内容为：“鑫力鹏远公司承建群寅公司开发的位于伊宁市巴彦岱镇惠宁城二期建设，并交纳保证金45万元，该款项由鑫力鹏远公司项目经理李昔华垫付，因工程不能按约定开工，现经三方协商由群寅公司作出如下承诺：1、群寅公司于2017年11月10日之前退还李昔华保证金及违约金57万元；2、若群寅公司未按上述期限履行给付义务，则向李昔华按（2017）新4002民初6511号民事调解书支付违约金拾万元。该承诺书群寅公司加盖印章，李昔华签字同意。因群寅公司未兑现承诺，鑫力鹏远公司于2018年1月31日，向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）新4002财保56号民事裁定书，裁定：“冻结群寅公司在××镇、701、601、901、1011室的产权变更登记手续。”为此，鑫力鹏远公司交纳保全费4，020元，保全担保费5，500元；现鑫力鹏远公司诉至本院。 另查明，2012年7月6日，中国人民银行五年以上期的贷款基准年利率为6.55%。 上述事实，有《收据》两份，伊宁市人民法院（2017）新4002民初6511号民事调解书一份、（2018）新4002财保56号民事裁定书一份，承诺书一份及当事人陈述在案佐证，足以认定。

 一审法院认为 

本院认为，一、履约保证金，是指大型招标项目、工程招标、政府采购项目或者拍卖，为防止各种不确定性和风险以及考察中标单位有没有实力完成此采购项目的一种程序，属于一种特殊的督促中标人履行合同的措施，具有控制合同有效执行与风险防范的功能。本案鑫力鹏远公司为承建被告群寅公司开发的位于伊宁市巴彦岱镇惠宁城二期建设工程施工项目，按双方口头约定交纳保证金，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，合同有效。 二、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案因群寅公司开发的惠宁城二期建设工程未能开工建设，而向鑫力鹏远公司出具退还保证金的“承诺书”，且在庭审中鑫力鹏远公司对该承诺书及内容予以认可，说明双方协商一致，对保证金合同给予了解除，群寅公司应按照承诺书的约定履行义务。 三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定：“约定的违约过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案群寅公司承诺于2017年11月10日退还保证金及违约金57万元，逾期则向李昔华按（2017）新4002民初6511号民事调解书支付违约金拾万元。在庭审中，虽然群寅公司对出具的承诺书予以否认，但却愿意退还保证金45万元，并同意按同期银行贷款利率计算鑫力鹏远公司的损失，其实质上是认为约定的违约金过分高于给原告造成的实际损失，请求予以调整。本院结合本案实际，考虑被告占用原告保证金的时间、金额等因素，原告实际损失体现在占用资金期间的利息，利息计算止判决当日即自2019年6月13日即为55,575元[（45万元×4.75%×2年）+（45万元×4.75%×2年）×30%]。对鑫力鹏远公司主张群寅公司支付因本案支出的律师代理费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第第九十三条第一款、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

 一审裁判结果

 一、被告伊犁群寅房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告新疆鑫力鹏远建设工程有限公司保证金45万元； 二、被告伊犁群寅房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告新疆鑫力鹏远建设工程有限公司违约金55，575元； 三、被告伊犁群寅房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告新疆鑫力鹏远建设工程有限公司支出的保全担保费5，500元； 四、驳回原告新疆鑫力鹏远建设工程有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10，500元，减半收取5，250元，保全费4，020元合计9，270元，原告新疆鑫力鹏远建设工程有限公司负担795元，被告伊犁群寅房地产开发有限责任公司负担8,475元。 

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。

 审  判  员   何学涛 

 二〇一九年六月十三日 

 书  记  员   袁 荣

编辑：LH