工程价款优先受偿权不得对抗交付大部分购房款的消费者

案情摘要

陆燕枝向法院提出诉讼请求：1、判令确认坐落于肇庆市德庆县德城德庆大道财政局后背金汇豪庭住宅A栋807号房屋属于原告所有；2、判令被告在原告付清剩余房款后将肇庆市德庆县德城德庆大道财政局后背金汇豪庭住宅A栋807号房屋过户到原告名下，过户产生的相关费用根据国家相关规定各自承担；3、判令被告将肇庆市德庆县德城德庆大道财政局后背金汇豪庭住宅A栋807号房屋交付给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原告陆燕枝是买受梁伟广的配偶，梁伟广于2014年6月25日与被告德庆和煌酒店管理有限公司签订了编号为0000538号的《金汇豪庭认购书》，购买被告坐落于肇庆市德庆县德城镇德庆大道财政局后背金汇豪庭A栋807号商品房，成交总价为448268元。买受人已支付购房定金为50000元，支付第一期购房款88268元和第二期购房款130692元。后因被告经营出现问题，导致案涉房地产被法院查封无法办理房屋过户登记手续，梁伟广担心被告未能履行相应的合同义务，暂停了支付剩余购房款。 梁伟广于2016年8月13日因病去世，原告在为维护自身利益，特向人民法院提起诉讼。被告德庆和煌酒店管理有限公司辩称：对原告起诉主张的事实和诉讼请求没有异议。法院认定本案事实如下：2014年6月25日，买受人梁伟广于2014年6月25日与被告《金汇豪庭认购书》，双方约定：1、梁伟广认购被告座落于肇庆市德庆县德城镇德庆大道财政局后背［金汇豪庭］住宅A栋807号房屋，预售建筑面积为120．33平方米，预售套内建筑面积为100．10平方米，毛坯房，成交总价为人民币448268元；2、付款方式及期限：为一次性付款，定金为人民币50000．00元，须于签署本认购书时付清；第一期购房款为人民币88268．00元，须于2014年9月5日前付清，同时签订《商品房买卖合同》；第二期购房款为130692元，须于2014年10月5日前付清；第三期购房款为89654元，须于2014年11月5日前付清，第四期购房款为89654元，须于交楼时付清。合同订立后，买受人梁伟广按照约定先后向被告支付了定金、第一期和第二期购房款共268960元，被告分别出具了收据给梁伟广收执。在合同履行过程中，因被告经营不善，公司实际控制人失联后，发生严重债务危机，债权人纷纷提起诉讼，多名债权人相继申请查封了被告开发的上述金汇豪庭商品房，梁伟广遂暂停支付余下购房款。 原告陆燕枝与梁伟广于1990年11月22日登记结婚，婚后生育了梁嘉程、梁津铭两个儿子。梁伟广于2016年8月13日因病去世，梁伟广的法定继承人包括原告陆燕枝、儿子梁嘉程、梁津铭及母亲吴旺，其他合法继承人均书面明确放弃继受上述商品房买卖合同的权利和义务。在诉讼期间，原告陆燕枝于2017年3月6日支付了剩余购房款179308元。

争议焦点

存在建设工程价款优先受偿权和设定抵押权的情况下，已交付大部分购房价款的消费者请求办理该是商品房的过户登记，人民法院应否支持？

裁判要点

消费者购买商品房用于居住用途，且已交付该商品房的全部或者大部分款项的，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权、已设定在建工程抵押的抵押权均不得对抗买受人。买受人请求开发商交付房屋并协助办理该商品房不动产过户登记的，人民法院应予支持。

适用法律

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《商品房销售管理办法》第十六条,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条

（来自：中国司法案例网）