预购商品房抵押权预告登记权利人是否优先受偿

案情摘要

原审法院审理认定：2013年2月26日，原、被告签订《个人一手住房贷款合同》一份。合同约定被告袁相宏向原告贷款127万元，贷款期限为240个月，贷款用途为支付其购买坐落于天台县赤城街道杨家山1号D06幢302室房屋，贷款利率为年利率5．895％，罚息利率为约定利率加收50％，还款方式为每月等额本息还款，还款日为每月1日，借款人未按期归还贷款本息的，原告可宣布合同项下贷款本息全部提前到期，要求借款人赔偿因其违约造成的损失，包括律师费等；被告袁相宏以合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、实现债权的费用等，并办理了抵押权预告登记手续，但未办理抵押权登记手续。合同还约定，被告杨帆地产公司为本合同项下债务提供阶段性连带保证责任；主债务在保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权导致的律师费等相关费用。合同签订后，原告依据合同约定完成借款款项的交付义务。借款后，被告袁相宏归还了部分借款本息，尚欠原告借款本金1201373．55元及2015年4月1日之后的利息未还。被告杨帆地产公司亦未承担保证责任。原告为此诉至法院，并支付律师代理费18000元。 原告中行天台县支行于2016年3月7日向原审法院起诉称：被告袁相宏因购房于2013年2月26日与原告签订了JEHQAA20130084号《个人一手住房贷款合同》（下称贷款合同）。《贷款合同》约定：贷款金额为127万元，贷款期限为240个月；贷款用途为支付其购买坐落于天台县赤城街道杨家山1号D06幢302室房屋；还款方式为每月等额本息还款，还款日为每月1日。并约定：借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，为之，借款人袁相宏在合同附件二《抵押物清单》确认其以坐落于天台县赤城街道杨家山1号D06幢302室房屋为该笔借款提供抵押担保的抵押物。《贷款合同》同时约定：杨帆地产公司提供阶段性连带保证责任；对之，杨帆地产公司及其代表人在《贷款合同》的保证人处盖章。《贷款合同》还对各方的权利义务及合同订立、履行中的费用承担、违约责任等作出了详细的约定。合同签订后，原告依据合同约定将借款款项划入指定账户，完成借款款项的交付义务。被告用以抵押担保的抵押物经天台县房地产管理处办理了抵押预告登记，登记证号为：天房预2013字第0390号。借款发生后，被告袁相宏依约履行还款义务至2015年4月1日后即再无还款，至今已逾8期。且至今日，原告尚未收到合同项下抵押物的他项权证。原告认为：原、被告之间的借款合同合法有效，原告依约交付借款款项后，已经完成了己方义务；被告袁相宏其行为已经构成违约。依据合同约定，原告有权宣布合同项下债权提前到期，要求被告袁相宏提前偿还借款本息并承担罚息等违约责任。基于被告所提供的抵押担保，原告依法就抵押物折价或者拍卖、变卖的价款在权利价值范围内享有优先受偿权。因借款人袁相宏的违约发生在被告杨帆地产公司应承担担保责任的阶段内，故被告杨帆地产公司应对之承担连带责任。请求判令：1、被告袁相宏偿还原告借款本金1201373．55元，并支付利息、罚息（利息、罚息按双方合同约定的利息结算办法，自2015年4月1日起算至债务履行完毕时止）；2、被告袁相宏承担原告为实现债权支出的律师代理费18000元；3、原告对坐落于天台县赤城街道杨家山1号D06幢302室房屋折价或者拍卖的价款在权利价值范围内享有优先受偿权；4、杨帆地产公司对袁相宏向原告方的借款承担担保责任；5、对本案诉讼费由被告承担。 被告袁相宏在原审中未作答辩。 被告杨帆地产公司在原审中答辩称：1、杨帆地产公司代袁相宏担保属实，但请求法院对借款本息金额予以确认；2、杨帆地产公司承担保证责任应该在抵押物变卖或拍卖抵押之外承担保证责任。理由是我国担保法第二十八条第一款，原告依据的合同一方面是原告单方出具的格式合同，未明确指出保证人在抵押物担保之前承担保证责任。另一方面该合同通用条款第四条第四项“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的人和权利及其行使”该条款没有明确约定存在借款人本人抵押物担保的情况，在无法律明确规定及双方没有明确约定的情况下，杨帆地产公司应对抵押物之外的债权提供担保责任。 原审法院审理认为：原、被告签订的借款合同系各方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方应严格按照合同约定履行义务。合同签订后，原告按约定向被告发放借款，被告袁相宏借款后未按合同约定支付利息，已构成违约，合同中就贷款提前到期情形已作了明确约定，原告起诉后，被告仍未归还，原告有权要求被告袁相宏归还未到期借款本息并承担相应违约责任。因此，原告要求被告袁相宏归还借款1201373．55元并按合同约定支付利息、罚息的诉讼请求，合理合法，予以支持。合同中对律师代理费承担作了明确约定，且原告亦提供了律师代理费发票、支付凭证及法律服务合同，被告袁相宏应按约承担原告为实现债权支付的律师代理费18000元。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告中行天台县支行作为讼争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权。故原告主张对讼争房屋的折价款或者拍卖、变卖后所得款项享有优先受偿权，于法无据，不予支持。被告袁相宏未归还本息的违约行为发生在被告杨帆地产公司应承担担保责任的阶段内，被告杨帆地产公司应按约定对袁相宏的上述借款本息及原告实现债权的费用承担连带还款责任。该院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2016年4月11日作出判决：一、被告袁相宏应在本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司天台县支行借款本金人民币1201373．55元并支付利息、罚息（利息、罚息按合同约定利率自2015年4月1日起计算至履行完毕之日止）。二、被告袁相宏应在本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司天台县支行为实现债权支付的律师代理费18000元。三、被告浙江杨帆地产集团有限公司对上述第一项、第二项承担连带还款责任。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15800元，减半收取7900元，由被告袁相宏、浙江杨帆地产集团有限公司负担。 上诉人中行天台县支行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人袁相宏在贷款合同附件二抵押物清单中确认以其坐落于天台县赤城街道杨家山1号D06幢302室房屋为其借款提供抵押担保的抵押物，双方并在天台房地产管理处办理了抵押预告登记。对于预购的房屋在物权法实施以前，设立抵押权的方式为办理预购房品房贷款抵押登记证明，在物权法实施以后，当事人可以申请预告登记。预购商品房抵押预告登记是对之前预购商品房贷款抵押登记证明的承接，办理了预告登记后，预告登记权利人即享有抵押的优先权。故上诉人对被上诉人袁相宏坐落于天台县赤城街道杨家山1号D06幢302室房屋在折价拍卖或变卖的价款内享有优先受偿权。原审法院认为上诉人在未办理房屋抵押权设立登记之前，所享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权，适用法律错误。双方签订的住房贷款合同是合法有效的，预抵押登记都办理了，没有办理正式抵押登记，不能成为丧失优先权的理由，应当改判，上诉人对所涉的房屋享有优先受偿权。上诉人请求二审法院维持原判第一、二、三项，判令上诉人对坐落于天台县赤城街道杨家山1号D06幢302室房屋折价或拍卖、变卖价款在权利价值范围内享有优先受偿权。 被上诉人杨帆地产公司答辩称：对上诉人要求法院判决上诉人对杨家山1号D06幢302室的房屋享有优先受偿权没有异议。 被上诉人袁相宏未作答辩。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院审理认定的事实与原审法院审理认定的一致。

争议焦点

1、权利人对商品房享有优先受偿权；2、权利人对商品房不享有优先受偿权。因观点的不同在具体案件审理中存在不同的裁判结果。

裁判要点

1、预购商品房抵押权预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，且不具备保障抵押权预告登记权利人设立抵押权之外请求权的实现效力。 2、商品房已办理抵押权预告登记并具备物权登记条件时，购房人不配合办理抵押权登记手续的，法院应责令购房人协助办理，若购房人不配合办理，权利人可申请法院强制执行。

适用法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项,《中华人民共和国合同法》第二百零五条,《中华人民共和国合同法》第二百零六条,《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国物权法》第二十八条,《中华人民共和国物权法》第一百七十九条,《中华人民共和国物权法》第一百九十五条,《中华人民共和国担保法》第十八条,《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款

（来自：中国司法案例网）