凌秀芳等诉上海市伟业房地产开发总公司返还房屋层次费案

（一）首部

　　1．判决书字号
　　一审判决书：上海市浦东新区人民法院（1993）浦民初字第2369号。
　　二审判决书：上海市中级人民法院（1994）沪中民终字第543号。
　　2．案由：返还房屋层次费纠纷。
　　3．诉讼双方
　　原告（上诉人）：凌秀芳。
　　原告（上诉人）：沈德良。
　　原告（上诉人）：陆玲珍。
　　原告（上诉人）：朱石妹。
　　原告（上诉人）：沈维良。
　　原告（上诉人）：沈民康。
　　原告（上诉人）：张国英。
　　原告（上诉人）：沈纯洁。
　　原告（上诉人）：朱启珍。
　　原告（上诉人）：秦国昌。
　　原告（上诉人）：黄孟龙。
　　原告（上诉人）：秦国兴。
　　原告（上诉人）：奚银云。
　　原告（上诉人）：王雅芳。
　　原告（上诉人）：朱金勋。
　　原告（上诉人）：秦梅芳。
　　原告（上诉人）：朱桃根。
　　原告（上诉人）：朱玉昌。
　　原告（上诉人）：朱龙富。
　　原告（上诉人）：沈裕祥。
　　原告（上诉人）：朱张明。
　　原告（上诉人）：沈裕良。
　　原告（上诉人）：沈国权。
　　原告（上诉人）：张关根。
　　原告（上诉人）：沈志国。
　　原告（上诉人）：沈文龙。
　　上述当事人之代表人：张国英、沈裕祥、朱桃根、秦国兴、沈裕良。
　　上述当事人之诉讼代理人（一审、二审）：韩志成、周世明，上海市联合律师事务所律师。
　　被告（被上诉人）：上海浦东伟业房地产开发总公司。
　　法定代表人：张龙弟，总经理。
　　诉讼代理人（一审）：赵焕生，上海浦东伟业房地产开发总公司开发部经理。
　　诉讼代理人（一审、二审）：张锡祺，上海市浦东新区律师事务所律师。
　　诉讼代理人（二审）：张建良，上海浦东伟业房地产开发总公司副总经理。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审法院：上海市浦东新区人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：张国铭；代理审判员：沈丽芳、蔡瑜。
　　二审法院：上海市中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：高中伟；代理审判员：唐玉珉、姜婷。
　　6．审结时间
　　一审审结时间：1993年12月30日。
　　二审审结时间：1994年11月15日（经本院院长批准延长审限）。
　　（二）一审情况
　　1．一审诉辩主张
　　（1）原告凌秀芳等26人诉称：1992年11月，被告上海浦东伟业房地产开发总公司接受上海高桥石化房地产开发经营公司的委托，对浦东张桥乡朱家门地区实施拆迁。同年11月18日，原告方参加了被告召开的动员拆迁大会，并于11月23日到12月8日双方签订了安置协议，被告提出居住二、三、四层的住房必须支付层次费，以贴补居住差层次的居民，并擅自在被拆迁私房补偿金中扣除。原告方经查阅《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和专访有关部门得知，根本不存在另收层次费的规定，故屡次与被告交涉，要求其退还所扣的层次费，因索还未果而起诉法院，要求被告返还层次费75713．80元。
　　（2）被告上海浦东伟业房地产开发总公司辩称：1992年11月受上海高桥石化房地产开发经营公司委托对原告方住所地进行房屋动迁，根据有关拆迁政策与原告签订“房屋拆迁补偿安置协议”，在安置过程中，为解决住房层次的差别，而采取居住层次好的住户交付层次费，给予居住层次差的住户贴补层次费的方法。此办法与原告方协商后，在安置协议中另行列明，符合《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第十八条第（一）项中关于协议内容还可以包括“当事人认为需要订立的其他内容”的规定，因此，不愿返还层次费。
　　2．一审事实和证据
　　上海市浦东新区人民法院经公开审理查明：1992年11月，被告上海浦东伟业房地产开发总公司（原上海金厦房地产实业总公司张桥分公司）受上海高桥石化房地产开发经营公司委托，在浦东张桥乡朱家门地区原告方住所地实施房屋拆迁，同年11月23日至12月8日，原告方26人分别与被告签订了“房屋拆迁补偿安置协议”，协议中除一般的拆迁补偿安置内容外，还单列一条，凡分别居住二、三、四层的居民要交付层次调整费，每平方米分别为27、90、54元，凡居住六层的居民则补贴给其层次费。原告方26人均为被安置居住二、三、四层的居民，共被从拆迁补偿费中扣取层次费75713．80元。原告方也都按协议被安置了相应层次的住房。之后，原告方查阅了有关政策，发现协议中另行收取层次费的作法，没有政策依据，故认为是不合理的。又由于有关部门在接受居民咨询时答复此属乱收费，原告方便与被告进行了多次交涉，要求返还层次费。虽经有关部门多次协调，仍未有结果，故原告方26人向法院提起诉讼。
　　以上事实有下列证据证明：
　　（1）原告方26人分别与被告签订的“房屋拆迁补偿安置协议”；
　　（2）双方当事人的陈述。
　　3．一审判案理由
　　原、被告在自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基础上，根据国家的有关政策签订了房屋拆迁安置协议。签约中，双方对系争的层次费互补问题，经协商一致，自愿达成了协议，该项协议既维护了双方的利益，又不损害社会公共利益，是适应社会主义计划经济向市场经济转换的客观要求的。现原告反悔原协议，要求返还层次费，依据不足，不予支持。
　　4．一审定案结论
　　上海市浦东新区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条之规定，作出如下判决：
　　原告凌秀芳、沈德良、陆玲珍、朱石妹、沈维良、沈民康、张国英、沈纯洁、朱启珍、秦国昌、黄孟龙、秦国兴、奚银云、王雅芳、朱金勋、秦梅芳、朱桃根、朱玉昌、朱龙富、沈裕祥、朱张明、沈国权、张关根、沈志国、沈文龙返还层次费之诉予以驳回。
　　本案诉讼费人民币2781元，由原告凌秀芳等26人承担。
　　（三）二审诉辩主张
　　上诉人凌秀芳等26人上诉称：（1）动迁时川沙县房产公司及张桥分公司均已不存在，故以金厦房地产公司张桥分公司名义签订的动迁协议应为无效协议。（2）被上诉人与高桥房产公司的协议中对层次费已作了规定，因此不应再向拆迁户收取层次费。（3）收取层次费没有政策依据，且经专访有关部门，他们答复层次费属乱收费。故要求改变一审判决。
　　被上诉人上海浦东伟业房地产开发总公司辩称：（1）动迁时虽已成立伟业公司，但尚未与金厦公司脱钩，伟业公司的图章等未刻好，是一套班子，两块牌子，故仍以张桥分公司名义动迁。（2）收取层次费是利用经济杠杆解决动迁难题，并无不当之处，且取之于民、用之于民，已全部返还给六层拆迁户。（3）否认原告方所称的动迁大包干中已包含层次费的说法。故要求维持一审判决。
　　（四）二审事实和证据
　　经上海市中级人民法院审理，除一审查明的事实外，还查明：被告原系川沙县张桥乡下属的一个独立法人单位，根据有关政策规定，乡一级机关不能成立房地产公司，经上级协调，该公司成为川沙房产公司的下属分公司——张桥分公司。1992年6月，随川沙房产公司改称金厦房产公司而一起改为金厦房产公司张桥分公司。同年9月，该公司又向市房产局申请成为独立法人，正式成立伟业房产公司。
　　经向高桥石化房产公司当时经办人员调查，在包干协议中并没有对层次费有明确规定和层次费面积单列条款。
　　各上诉人具体被收层次费的数额：凌秀芳2430元、沈德良2390元、陆玲珍4824元、朱石妹3690元、沈维良3852元、沈民康2394元、张国英4320元、沈纯洁1215元、朱启珍2300元、秦国昌2430元、秦国兴2390元、黄孟龙2394元、奚银云2430元、王雅芳2894．40元、朱金勋2894．40元、秦梅芳5917．50元、朱桃根5324．40元、朱玉昌3609元、朱龙富4824元、沈裕祥2165．40元、朱张明1082．70元、沈裕良2430元、沈国权2394元、张关根2390元、沈志国729元、沈文龙2000元。共计人民币75713．80元。其中凌秀芳因有六层住房，其同时也收到了层次补偿费。这些层次费都已在拆迁补偿费中扣除了，以后被告因故决定二楼拆迁户不收层次费，并将已收的二层拆迁户层次费全部退还。本案中可以收取退还款的人表示本案审结前拒收该笔退款。对六层住房，被告仍按原协议每平方米171元补贴层次费。为此实际亏损4．万余元。
　　上述事实有下列证据证实：
　　1．证明被告单位变迁情况的有关文件、材料、企业法人的登记资料等；
　　2．法院承办人对高桥石化房产公司当时经办委托拆迁协议的周志高、王光宇的调查笔录；
　　3．被告扣除原告26人层次费及发给居住其他层次居民层次补贴费的有关单据和材料。
　　（五）二审判案理由
　　（1）关于被告资格问题。一审中原告并未对被告主体资格提出异议，二审中，上诉人提出了异议。上诉人的异议有一定道理。但考虑到本案的实际，特别是虽由高桥石化房产公司与川沙房产公司签订动迁承包协议，由于川沙房产公司（金厦房产公司）将此业务转给张桥分公司，而金厦公司前身是川沙房产公司，伟业公司前身又是川沙房产公司张桥分公司，拆迁安置的实际操作都由伟业公司进行，又确都在前后交替之时。综合上述历史原因，被上诉人又没对此提出异议，且表示服判。为避免重新签订协议、重新安置等种种不安定因素，以不变动该主体资格为宜。
　　（2）关于层次费性质问题。房屋层次有好坏，动迁安置中争要好层次拆迁房，一直是比较难以处理的问题。被上诉人在动迁大会上对居民讲明，利用经济杠杆即收取或贴补层次费来解决这一难题，且取之于民、用之于民，事实上不存在以此牟利的目的和行为，虽没有法律、政策明确许可这么做，但也不违背法律规定和危及公共利益。应该认为，双方基于平等协商、诚实信用而自愿订立的协议具有法律效力，双方都应遵守。
　　（3）关于一审判决书存在的问题。本案一审对某些当事人的姓名、年龄等有误写之处，判决主文中遗漏了当事人沈裕良。鉴于所有当事人都提出了上诉，应改判一审判决主文，维持关于诉讼费承担的判决。
　　（4）被上诉人决定自愿退还二层居民的层次费，应予准许。
　　（六）二审定案结论
　　上海市中级人民法院根据查明的事实和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条之规定，判决如下：
　　1．撤销上海市浦东新区人民法院（1993）浦民初字第2369号民事判决。
　　2．上诉人凌秀芳、陆德良、陆玲珍、朱石妹、沈维良、沈民康、张国英、沈纯洁、朱启珍、秦国昌、黄孟龙、秦国兴、奚银云、王雅芳、朱金勋、秦梅芳、朱桃根、朱玉昌、朱龙富、沈裕祥、朱张明、沈裕良、沈国权、张关根、沈志国、沈文龙要求返还层次费的诉讼请求，不予支持。
　　3．上海浦东伟业房地产开发总公司自愿偿还二楼住户层次费，即张国英人民币718．2元、秦梅芳人民币1093．5元、朱张明人民币1082．7元予以准许。
　　一、二审案件受理费人民币5562元由上诉人凌秀芳负担178．54元、陆德良负担175．6元、陆玲珍负担354．06元、朱石妹负担271．02元、沈维良负担282．92元、沈民康负担175．9元、张国英负担317．26元、沈纯洁负担89．36元、朱启珍负担169元、秦国昌负担179．14元、秦国兴负担175．6元、黄孟龙负担175．9元、奚银云负担178．54元、王雅芳负担212．62元、朱金勋负担212．62元、秦梅芳负担434．3元、朱桃根负担391元、朱玉昌负担265．08元、朱龙富负担354．06元、沈裕祥负担159．12元、朱张明负担79．66元、沈裕良负担178．54元、沈国权负担175．9元、张关根负担175．6元、沈志国负担53．68元、沈文龙负担146．98元。
　　（七）解说
　　本案是一件动迁安置中产生的纠纷，在计划经济向市场经济转换过程中，房地产业及住宅商品化迅速发展。浦东在开放开发形势下，市政建设项目不断增加，商品房的建造不断发展，因此，在浦东新区，动迁安置工作也不断增加。而在动迁安置过程中，房屋层次有好差，拆迁户争要好层次的现象成为比较突出的问题，实施动迁的单位为解决这一难题，采取了种种办法。这样，利用经济杠杆的作用进行调节，比较容易解决房屋层次的差别问题。只要动迁安置双方取得一致意见，不违反法律和危害社会公共利益，所签订的协议应是合法有效的，双方都应遵守。一、二审法院本着契约自由的原则认为，既经双方当事人协商一致、自愿订立的协议，应予维持。

（来自：中国司法案例网）