郑华强诉中国葛洲坝集团房地产开发有限公司房屋买卖合同案

（一）首部

1．判决书字号

一审判决书：湖北省宜昌市葛洲坝人民法院（2007）葛民初字第150号。

二审判决书：湖北省宜昌市中级人民法院宜民中字第00581号。

2．案由：房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方

原告（被上诉人）：郑华强。

委托代理人：朱黎，宜昌市西陵区中心法律事务所法律工作者。

被告（上诉人）：中国葛洲坝集团房地产开发有限公司。

法定代表人：程振国，该公司董事长。

委托代理人：叶博学，中国葛洲坝集团公司法律事务处职员。

委托代理人：庄鉴楠，该公司职员。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织

一审法院：湖北省宜昌市葛洲坝人民法院。

合议庭组成人员：审判长：徐绍桥；人民陪审员：方双萍、毛飞。

二审法院：湖北省宜昌市中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：杨云先；审判员：郑文堂；代理审判员：王晓方。

6．审结时间

一审审结时间：2007年7月12日。

二审审结时间：2007年11月6日。

（二）一审情况

1．一审诉辩主张

（1）原告诉称

2003年7月24日，原告与宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司签订了“商品房买卖合同”。合同约定，原告购买该公司开发的位于葛洲坝东湖小区D—13区小高层A座一楼的商品房，产权面积389㎡，购房价2544．18元／㎡。，共计购房金额为989686．02元。签订合同当日，原告通过自付和银行按揭的付款方式付清了全部房款。根据“商品房买卖合同”约定，宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司应在90日内为原告办理所购房屋的产权证，现宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司已合并到被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司。但时至今日，被告仍未办好该房的房产证。现原告已全部履行了合同的义务，被告未履行部分义务，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同第六条第一、二项规定，被告应按已付购房款5％的比例，向原告支付违约金49484．30元。并为原告办理房屋产权证、土地使用权证。特诉至法院，请求判令：1）被告立即为原告办理好房屋产权证、土地使用权证；2）被告支付合同违约金49484．30元。

（2）被告辩称

原告与我公司不存在房屋买卖合同关系，原告是与宜昌市葛洲坝综合房地产开发公司签订的合同。且原告签订的是经济适用房合同，并不是商品房合同，法律对经济适用房办理产权证的期限并没有规定，我公司未违约，请求驳回原告的诉讼请求。

2．一审事实和证据

湖北省宜昌市葛洲坝人民法院经公开审理查明：2003年7月24日，原告郑华强与原宜昌市葛洲坝综合房地产开发公司签订了“商品房买卖合同”。约定原告购买该公司开发的葛洲坝东湖小区D—13区小高层A座一楼的房屋。原告郑华强购买面积为389㎡，购房价为2544．18元／㎡，总计购房金额为989686．02元。约定房屋于2003年7月28日前交付。售房后，由出卖人在90日内办理房屋权属登记。如因出卖人的责任，不能在规定期限取得房屋产权证书的，应按已付房价款的5％向原告支付违约金。合同还对其他事项作了约定。签订合同后，原告通过自付和银行按揭的方式于2003年7月25日向宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司交纳购房款399686元，于2003年7月31日交纳房款590000元，合计交纳购房款989686元。2003年8月左右，原告郑华强将所购房与郑剑化、郑华峰所购房合并使用，以经营药品超市。自合同约定期满，原宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司未给原告办理好房屋产权证书。2003年，中国葛洲坝水利水电工程集团公司住房制度改革领导小组办公室向中国农业银行三峡分行平湖分理处出具一份房改办承诺书，承诺因原告郑华强购房时向银行贷款，该办同意将原告郑华强房产证办妥后，交由银行暂管，并协助办理房屋他项权证。2004年8月18日，宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司也向该分理处出具承诺书，承诺原告郑华强房屋产权证在该年10月底办成。2006年7月，原告再次要求办理房产权证时，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司出具了情况说明；2007年5月，中国葛洲坝集团水利水电工程集团公司住房改革领导小组办公室又出具了说明，称出售给原告郑华强的房屋因属于国有资产，应先组织评估，然后进入产权交易市场公开拍卖，因出售已成事实，导致办证程序复杂，办证周期过长，该办正协同相关部门积极协调，争取解决。

另查明：2003年7月，中国葛洲坝集团公司召开房地产企业改革领导小组会议，确定了房地产企业重组方案，组建新的中国葛洲坝集团房地产开发有限公司。通过资产置换方式，购并宜昌市民基房地产公司、宜昌市安厦房地产公司和宜昌市葛洲坝综合房地产开发公司等集团内原三家房地产公司。2003年10月，集团公司宣布成立中国葛洲坝集团房地产开发有限公司；2004年3月，新公司正式挂牌成立。

上述事实有下列证据证明：

（1）原告与宜昌市葛洲坝综合房地产开发公司签订的“商品房买卖合同”，证实原告与宜昌市葛洲坝综合房地产开发公司存在房屋买卖关系。

（2）宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司的收款收据两张，证实原告已付清购房款989686．02元。

（3）中国葛洲坝水利水电工程集团公司住房制度改革领导小组办公室的承诺书，证实该房改办向中国农业银行三峡分行平湖分理处承诺其协助办理房屋产权证。

（4）宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司的承诺书，证实该公司承诺房产证于2004年10月底完成。

（5）被告于2006年7月26日作出的情况说明，证实被告对其开发建设的东湖D—13区A座底层商业门面的情况。

（6）2005年3月14日宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司关于延期年检的申请及2005年4月30日中国葛洲坝集团房地产开发有限公司关于请求民基、安厦、综合等三家房地产开发公司通过2004年度年检的情况说明，证实宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司购并到中国葛洲坝集团房地产开发有限公司。

（7）中国葛洲坝水利水电工程集团公司中葛经计字[2000]第10号文件，证实开发的房屋属经济适用房。

（8）2007年5月16日，中国葛洲坝水利水电工程集团公司住房制度改革领导小组办公室的说明，证实产权证没有办下来的情况，现正在协调中。

（9）企业法人注销登记申请书、注销申请、葛洲坝集团第三工程有限公司葛三公司[2005]30号文件、2007年3月13日葛洲坝集团第三工程有限公司关于宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司债权债务清理完毕的证明及宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司对宜昌市工商局的情况说明。

3．一审判案理由

湖北省宜昌市葛洲坝人民法院经审理认为：原告郑华强与原宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司签订的“商品房买卖合同”系双方当事人真实意思表示，应认定为有效。双方均应严格按合同履行义务。原告已按合同约定履行了交付房款义务，双方债权债务关系清晰，原告并实际使用房屋。宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司被购并人中国葛洲坝集团房地产开发有限公司后，应当以合并后成立的中国葛洲坝集团房地产开发有限公司为被告，由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司依原约定为原告办理房产权属证书。被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司至今未能为原告郑华强办理房屋产权证为违约行为，应承担相应的民事责任。

4．一审定案结论

湖北省宜昌市葛洲坝人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第五十条之规定，作出如下判决：

被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告郑华强办理其所购房屋的房地产权证并偿付原告郑华强违约金49484．30元。

本案诉讼费1040元，由被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司负担。

（三）二审诉辩主张

1．上诉人中国葛洲坝集团房地产开发有限公司诉称

一审判决认定事实不清，证据不足。（1）上诉人与被上诉人郑华强之间不存在合同关系。与被上诉人签订合同的相对方为宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司，而不是上诉人。被上诉人以上诉人为被告提起诉讼没有法律依据。一审根据上诉人通过资产置换方式购并宜昌市民基房地产公司、宜昌市安厦房地产公司和宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司这一事实推论出上诉人为被告存在重大证据缺陷。购并不同于合并，它并不是一个法律概念。宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司原股东葛洲坝集团第三工程有限公司为办理宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司注销而向宜昌市工商局出具的债权债务清理完结的证明足可说明；在资产购并过程中，资产出售方与资产购买方就债权债务的承担已经另有约定。该资产买卖应为无任何权利瑕疵的资产买卖。上诉人购买的为无权利瑕疵的资产，该资产的权利瑕疵由资产出售方承担。（2）此合同为经济适用房买卖合同。一审判决并未对合同的性质作出认定，直接判定上诉人存在违约情形。此合同究竟是商品房买卖合同，还是经济适用房买卖合同，对于判定上诉人是否违约意义重大。至于宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司出具的办证承诺给购房人造成了“误解”，应该作具体分析。该承诺出具于购房合同签订后，即不存在欺诈购房情形；办理房产证是一个行政确权行为，宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司在合同签订后越权出具承诺，不能产生法律效力，因此也不可能造成违约。由于此承诺造成了对方“误解”，存在缔约过失责任之嫌，缔约过失责任发生于合同订立之前，此承诺出具于合同订立之后，故亦不适用。根据合同第一条提及的中葛经计[2000]第10号文，葛洲坝东湖小区D—13区小高层房屋属经济适用房。法律对经济适用房办理产权证的期限并未作出强制性规定，合同双方也未作出明确约定。按照合同第六条之约定，出卖人只需自房屋交付使用后90日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即已完成约定义务。至于行政机关为何未能办下来则与出卖方无关，出卖方不存在违约。（3）一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第五十条之规定，适用于企业法人合并的情形。而上诉人通过资产置换方式购并宜昌市民基房地产公司、宜昌市安厦房地产公司和宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司，并不属于合并。（4）本案商业门面转让涉嫌非法转让国有资产。按照《国有资产评估管理办法》第三条之规定，国有资产的转让应当进行评估。此合同中所涉国有资产的交易，既未进行评估，也未进场交易，该国有资产的转让行为违背了行政法规之规定。此合同为无效合同。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

2．被上诉人郑华强辩称

（1）一审认定事实清楚，证据确凿。上诉人与被上诉人之间的“商品房买卖合同”关系成立。（2）一审判决程序公正，适用法律正确。上诉人由集团公司内部的民基、安厦、综合三家房地产公司合并而成，是不可否认的事实。（3）“商品房买卖合同”是合法、有效的。综上，一审程序公正，认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。

（四）二审事实和证据

湖北省宜昌市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

（五）二审判案理由

湖北省宜昌市中级人民法院经审理认为：（1）上诉人中国葛洲坝集团房地产开发有限公司虽不是本案“商品房买卖合同”的相对人，但其是中国葛洲坝集团公司内部原宜昌市民基房地产公司、宜昌市安厦房地产公司、宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司资产重组合并而成的新公司。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第五十条关于“企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人”的规定，上诉人葛洲坝房地产公司应是本案适格被告。（2）本案“商品房买卖合同”、中国葛洲坝水利水电工程集团公司住房制度改革领导小组办公室向中国农业银行三峡分行平湖分理处出具的《承诺书》、宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司向该分理处出具的《承诺书》、上诉人葛洲坝房地产公司出具的“情况说明”、中国葛洲坝集团水利水电工程集团公司住房改革领导小组办公室出具的“说明”，以及中国葛洲坝集团公司中葛集团办[2007]267号文件《关于请求支持办理宜昌市夷陵大道16—7号商业门面产权交易鉴证手续的函》和《关于申请办理东湖D—13区A座商业门面（广福堂）产权过户手续的函》，均能证明被上诉人郑华强购买的葛洲坝东湖小区D—13区小高层A座一楼为商业门面，属商品房性质，并非经济适用房。（3）本案所涉葛洲坝东湖小区D—13区小高层A座一楼商业门面的转让，已经宜昌市产权交易中心审核，并以宜产权鉴字[2007]第F052号“产权交易鉴证书”确认交易双方产权转让行为符合程序，交易合法，予以鉴证。上诉人提出本案商业门面转让涉嫌非法转让国有资产一说没有事实依据。（4）本案所涉“商品房买卖合同”是双方当事人的真实意思表示，并未违反有关法律、法规的强制性规定，属有效合同。原判决事实清楚，证据确实，适用法律及实体处理无不当。

（六）二审定案结论

湖北省宜昌市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件诉讼费1040元，由上诉人中国葛洲坝集团房地产开发有限公司负担。

（来自：中国司法案例网）